Din ce în ce mai multe persoane preferă să închirieze o locuință, în loc să achiziționeze una. La fel a făcut și Victor. Lucrează ca agent de vânzări la o firmă din București și având în vedere specificul job-ului care-l determină să călătorească mult, a ales varianta de a închiria un apartament.
Ca în fiecare seară a venit obosit de la serviciu, a mâncat ceva și s-a așezat confortabil la televizor. Azi era un meci de fotbal pe care îl așteptase toată săptămâna. Trăia meciul, ca și când era și el pe stadion, când deodată aude că sună cineva la ușă. Puțin deranjat că era nevoit să întrerupă vizionarea meciului, a deschis ușa și a văzut un bărbat pe care nu îl cunoștea. Acesta s-a prezentat, i-a spus că a cumpărat apartamentul în care locuia Victor și îl somează să plece din el într-o săptămână. Inițial Victor s-a gândit că era o farsă, a crezut că este la emisiunea camera ascunsă, se aștepta să apară o cameră de luat vederi și tot alaiul. Dar, se pare că omul vorbea serios! A luat hârtia pe care i-a înmânat-o acel domn și a închis ușa năucit de ceea ce se petrecea. Lui Victor i s-a părut ciudat că cel de la care a închiriat nu l-a anunțat că vinde și în plus nu putea fi dat afară fără să i se respecte drepturile. Dar avea vreun drept într-o situație ca cea în care se afla?
M-a sunat și mi-a povestit ce se petrecuse. M-a întrebat: „Eu am vreun drept? Pot face ceva?”
Înregistrarea contractului de închiriere la organele fiscale
În cazul contractului de închiriere Noul Cod Civil a introdus anumite elemente noi care este bine să fie cunoscute pentru a evita situațiile neplăcute ca cea a lui Victor. Contractul de închiriere are caracter executoriu referitor la plata chiriei dacă este înregistrat la organele fiscale sau este încheiat în formă autentică la un notar. În prezent, dacă contractul de închiriere respectă condițiile mai sus menționate și chiriașul nu a achitat chiria, puteți merge cu acest contract la un executor judecătoresc pentru a vă recupera chiria restantă fără a fi necesar să îl dați în judecată pe chiriaș. Până la apariția Noului Cod Civil în cazul în care chiriașul nu achita chiria era necesar să se pornească o acțiune în instanță pentru a recupera banii.
Dacă contractul de închiriere este încheiat pe o perioadă determinată care a expirat și contractul este înregistrat la organele fiscale sau este încheiat în formă autentică, atunci acel contract va fi titlu executoriu de drept, adică chiriașul va putea fi constrâns să predea bunul prin simpla punere în executare a contractului. Rețineți că dacă are loc evacuarea silită a chiriașului din locuință la expirarea termenului închirierii, potrivit dispozițiilor Noului Cod Civil chiriașul nu poate invoca inexistența unei hotărâri judecatorești de evacuare, urmând a fi evacuat în baza contractului de închiriere (doar dacă e înregistrat la organele fiscale sau este încheiat în formă autentică).
Noutatea adusă de Noul Cod civil se aplică contractelor de închiriere ce au ca obiect bunuri imobile ( case, spații pentru societăți comerciale ) și mobile ( mijloace de transport).
Cum procedați ca să înregistrați contractul de închiriere la Administrația Financiară?
Această obligație aparține proprietarului imobilului închiriat. Contractul de închiriere trebuie înregistrat la organele fiscale în maxim 15 zile de la data încheierii sale. Acesta se va prezenta la Administrația Financiară de la domiciliul său, chiar dacă imobilul închiriat se află în altă localitate.
Proprietarul trebuie să prezinte trei exemplare ale contractului de închiriere, un extras de carte funciară a imobilului (să nu fie mai vechi de 15 zile) sau dovada calității de proprietar (contract de vânzare-cumpărare, contract de donație, certificat de moștenitor etc.), copie a cărții sale de identitate, declarația de venit estimativă completată. Dacă proprietarul este o persoană juridică, atunci este necesară copie după codul de înregistrare fiscală. Dacă un imobil are mai mulți coproprietari, atunci fiecare trebuie să se prezinte pentru a înregistra respectivul contract de închiriere la Administrația Financiară de domiciliu. Există și posibilitatea ca un coproprietar să primească o împuternicire notarială de la ceilalți coproprietari pentru a efectua aceste demersuri.
Termenul locațiunii (închirierii)
Până la apariția Noului Cod civil nu existau restricții impuse de legiuitor cu privire la termenul închirierii. În prezent s-a stipulat că locațiunea se poate încheia pe o perioadă de maxim 49 de ani. Chiar dacă părțile prevăd în contract o perioadă mai mare de 49 ani, prin acest prag impus de legiuitor, aceasta va fi redusă de drept la 49 de ani.
Legiuitorul a prevăzut că locațiunile încheiate de persoanele care nu pot încheia decât acte de administrare (au capacitatea restrânsă de exercițiu) vor putea fi încheiate pe o perioadă de maxim 5 ani. De exemplu, un minor între 14-18 ani poate încheia un contract de închiriere fără acordul părinților, sens în care poate merge și închiria o cameră la un hotel, cabană etc.
Ce se întâmplă când chiriașul face singur reparațiile?
De multe ori apar anumite defecțiuni în imobilul închiriat. Se întâmplă ca proprietarul să fie înștiințat de urgența și necesitatea efectuării acestor reparații și totuși să nu facă nimic. Dacă prin contractul de închiriere s-a prevăzut că reparațiile sunt efectuate de proprietar și chiriașul poate face aceste reparații pe cheltuiala sa urmând a recupera sumele avansate de el de la proprietar. La sumele avansate pentru reparații va putea solicita proprietarului dobânzi care se vor calcula de la data efectuării reparațiilor.
Dacă sunt reparații urgente, de exemplu o țeavă spartă și chiriașul începe efectuarea unor lucrări de reparație fără a-l anunța pe proprietar, atunci va putea să recupereze de la proprietar sumele avansate, dar va putea cere dobânzi la acele sume doar de la data la care l-a notificat pe proprietar despre reparații, iar nu de la data începerii reparațiilor.
Este necesar ca chiriașul să îl notifice pe proprietar că se impune efectuarea unor reparații, deoarece dacă chiriașul face reparațiile pe cheltuiala lui nu va putea să își recupereze banii de la proprietar în lipsa notificării.
Dacă părțile nu prevăd în contract, reparațiile imobilului legate de întreținerea bunului (instalația sanitară, zugrăvirea imobilului) cad în sarcina chiriașului care răspunde de deteriorarea bunului din cauza lipsei de întreținere corespunzătoare.
Dreptul preferențial al chiriașului la închiriere
În cazul în care actualul contract de închiriere se apropie de final și proprietarul dorește să închirieze în continuare imobilul, actualul chiriaș are drept preferențial la încheierea unui nou contract de închiriere. Acest drept preferențial nu se aplică dacă chiriașul nu și-a îndeplinit obligațiile ce îi reveneau ( de exemplu nu a achitat la timp chiria).
Locatorul emite o ofertă de reînchiriere printr-o notificare către actualul chiriaș și dacă acesta din urmă refuză să încheie un nou contract de închiriere, atunci locatorul poate închiria imobilul unei alte persoane. Chiriașul are termen 30 de zile de la data la care a primit notificarea de la locator să-și exercite dreptul preferențial (dacă va mai încheia alt contract de închiriere sau nu în acel imobil).
Dreptul de preferință al chiriașului se aplică pentru orice contract de închiriere în legătură cu același spațiu, chiar și după ce contractul de închiriere a încetat. Perioadele de timp variază în funcție de durata contractului inițial de închiriere, astfel: până la 3 luni de la încetarea contractului de închiriere dacă durata acestuia a fost mai mare de una an; până la o lună de la încetarea contractului de închiriere dacă durata acestuia a fost mai mare sau egală cu o lună; până la trei zile de la încetarea contractului de închiriere dacă durata acestuia a fost mai mică de o lună.
Denunțarea unilaterală a contractului
Dacă contractul de închiriere s-a încheiat fără a se preciza durata închirierii, atunci oricare dintre părți, atât proprietarul, cât și chiriașul pot solicita în scris printr-o notificare încetarea contractului, urmând a acorda celeilalte părți un termen de preaviz rezonabil. Dacă nu s-a prevăzut altfel în contractul de închiriere, chiriașul poate denunța contractul respectând un termen de preaviz care nu poate fi mai mic de 60 de zile dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare, respectiv 15 zile dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mic de o lună.
Dacă contractul de închiriere s-a încheiat pe o perioadă determinată, atunci termenul de preaviz nu poate fi mai mic decât 1/4 din intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei.
Vânzarea de către proprietar a bunului închiriat
În cazul în care proprietarul care a închiriat imobilul hotărăște să-l vândă, acest lucru nu afectează contractul de închiriere care își păstrează valabilitatea, cu excepția cazului în care părțile au agreat contrariul.
Dacă în momentul vânzării imobilului închiriat se prevede că locațiunea își va înceta efectele, atunci chiriașului trebuie să i se dea un termen de grație, perioadă în care noul proprietar nu îl poate da afară, este obligat să respecte locațiunea. Chiriașul trebuie notificat despre viitoarea vânzare a imobilului închiriat. Acest termen de grație este egal cu dublul termenului de preaviz prevăzut pentru denunțarea unilaterală a contractului de închiriere încheiat fără precizarea duratei (adică 120 de zile dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare, respectiv 30 zile dacă dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mic de o lună.)
Dacă nu se respectă termenele de mai sus, atunci chiriașul este îndreptățit să solicite despăgubiri.
Legiuitorul a introdus câteva elemente de noutate în materia locațiunii menite să ofere protecție atât chiriașului, cât și proprietarului. Victor a înțeles că noul proprietar al apartamentului în care stătea este obligat să respecte contractul său de închiriere o perioadă de timp, astfel că cererea acestuia ca Victor să părăsească imobilul într-o săptămână era abuzivă! Proprietarul trebuia să-l notifice că va vinde imobilul respectiv.
Victor a înțeles cât de important este să fii informat atunci când închei un contract, să-ți cunoști drepturile și obigațiile pentru a știi să iei cea mai bună decizie în situații limită cum era cea în care se afla el. Este bine să-ți păstrezi optimismul chiar și în situații care aparent nu au soluție, pentru că așa cum spunea Winston Churchil „pesimistul vede dificultăți în orice oportunitate. Optimistul găsește oportunități în orice dificultate.”