De la bunicii şi străbunicii noştri ne-a rămas o vorbă: “Cine n-a crescut un copil, n-a clădit o casă şi n-a plantat un pom, degeaba a trăit”. Avem motive să credem că unii oameni nu mai gândesc aşa? Avem! Dar nu asta ne interesează acum. Important e că zicala-i pusă în practică, încă!

Asemenea altor compatrioţi de-ai noştri, soţii Istrate şi-au dorit multă vreme să aibă o casă. În tinereţe nu prea s-au putut bucura de-un cămin propriu, dar măcar au crescut un copil, pe Iasmina, o fiinţă răsfăţată, obişnuită să i se facă toate poftele.

Din pricina profesiei domnului Istrate, cadru militar, au umblat precum nomazii, prin toată ţara. Dar visul unei case proprii, cu o grădină plină de flori, le-a rămas viu în suflet. Doar ei doi ştiu la câte restricţii s-au supus, câţi covrigi cu iaurt au mâncat, să agonisească necesarul!

Punând ban peste ban, grămada se mărise. Doar cu fiica lor Iasmina, mai cheltuiau, că-n rest, austeritate totală. Prin anii ’90 ochiseră o casă cochetă la margine de Braşov. Dar le lipsea o parte din bani. Aşa că, pentru a-i completa, doamna Istrate a depus pe şest jumătate din ce aveau la un fond piramidal.

Previzibilul s-a petrecut! Banii lor au ajuns la escrocii dindărătul “afacerii”, dintre care unii mai aveau încă uniforma militară în şifonier, la naftalină, ca şi domnul Istrate, aflat acum la pensie. Numai că inginerii ăştia financiari activaseră în alte instituţii, cu caracter secret. Şi deţinuseră mai multe stele pe epoleţi.

Au urmat alţi ani de restricţii, până ce şi-au revenit. Apoi soţii Istrate au avut şi bucuria de a-şi vedea fiica mireasă. Nu prea le-a plăcut lor ginerele. “Dar dacă ea pe ăsta îl iubeşte…” zicea doamna Istrate, ridicând din umeri. Suflet rău n-avea băiatul, dar se ţinea de tot felul de afaceri dubioase.

Era tot timpul dator! Şi Iasmina îi cam preluase metehnele. Tinerii însurăţei erau parcă hărăziţi să stea tot cu chirie! Soţii Istrate se mutaseră la ţară. Îngrijeau cu devotament de mătuşa Varvara, ce mai avea puţin şi atingea suta de ani, urmând ca, după ce ea va pleca pe-un drum fără-ntoarcere, să devină ei proprietari pe gospodărie. Banii strânşi pentru casă stăteau la bancă. Făceau pui!

Nu erau singurii. Iasmina rămăsese gravidă. Iar Sever, soţul ei, se cufunda încet, încet, în mlaştina datoriilor. Doamna Istrate voia să le ofere «copiilor» o casă. Numai consortul său nici nu voia să audă: «Munca mea pe mâna nesăbuitului ăluia?! Niciodată!»

O şansă neaşteptată

Numai că soarta ne râde uneori în nas. Taman atunci se ivise o ocazie nesperată. Un apartament ultracentral, destul de nou, vândut de către o oarecare familie Georgescu, ce avea o urgentă nevoie de-o sumă mai mare de bani.

Iasmina se ruga cu cerul şi cu pământul de părintele său să-i dea bani cu împrumut. O aşa ocazie apare la 10 ani odată. Suma deţinută la bancă de cei doi pensionari acoperea 90% din valoare. Cu privire la zecimea rămasă… actualii proprietari ar fi fost de-acord cu o achitare în rate.

Singurul impediment? Încăpăţânarea d-lui Istrate, care, acum, nu mai dorea să-şi complice zilele cu grijile unei case noi. Doar avea să fie moştenitorul mătuşii Varvara!

În cele din urmă l-au înduplecat într-un fel! Urmau să fie încheiate două contracte:

– în primul contract, având caracter secret, Georgeştii l-au recunoscut pe domnul Istrate drept proprietar, după ce-au primit cele nouă zecimi din sumă;

– într-al doilea contract, încheiat la notar, se transmiteau oficial celor doi tineri, Iasminei şi lui Sever, drepturile reale cu privire la imobil. Însurăţeii aveau, acum, casa lor. Bine, mai trebuia achitată ultima tranşă!

Ce avem aici ? Un caz tipic de simulaţie!

Fie că ia, de pildă, forma donaţiei deghizate ori a interpunerii de persoane, simulaţia este, prin definiţie, operaţiunea prin care se încheie, între aceleaşi părţi şi cu acelaşi ţel final, două contracte, între care unul public (dar neconform intenţiilor adevărate ale părţilor) şi unul secret, care este reflexia voinţei acestora şi a veritabilei situaţii juridice, conţinând alte prevederi decât contractul public.

Ce rost are contractul public? Doar de a ascunde realitatea faţă de terţi!

În vechiul Cod Civil simulaţia nu doar că era tolerată, dar era şi reglementată, la art. 1175, ce spune că actul tainic ce modifică un act public, are putere doar între părţile contractante (şi succesorii lor), neavând nicio urmare contra altor persoane.

În ciuda distanţei existente între această practică în esenţă duplicitară, pe de-o parte şi morală (noţiune perimată pentru unii!), pe de altă parte, atât legiuitorul întâiului Cod Civil (1864), cât şi autorii Noului Cod Civil au găsit loc în lege şi pentru ea.

Şi nu întâmplător! Simulaţia e atât de frecventă încât să laşi fenomenul nereglementat ar fi păgubitor, mai ales atunci când se ajunge în faţa instanţei. Dar să nu anticipăm.

Trăieşte clipa! Totul se plăteşte…

Se pare că soarta le-a rezervat soţilor Istrate, nu doar o tinereţe itinerantă precum cea a şătrarilor, dar şi o bătrâneţe cam neliniştită. Cei doi proaspăt căsătoriţi, fiica şi ginerele, se mutaseră în noua casă. O ţineau tot într-un chef. Şi când terminau chefurile, plecau în străinătate, la shopping şi distracţii.

Problema e că întârziau cu ratele la apartament. Mai era doar un an până la achitare. Încruntat, domnul Istrate îl anunţa pe Sever că poate să stea liniştit “şi luna asta”, să nu-şi facă griji, că a plătit el. De parcă tinerii însurăţei ar fi achitat până atunci vreun leu pentru apartament. Bine că plăteau întreţinerea!

În sfârşit, s-a achitat tot preţul. Tinereii erau stăpâni de acum. De bucurie s-au pus şi mai tare pe distracţie. Totuşi, au trebuit să întrerupă acest stil de viaţă. Dar numai puţin. Pentru că Iasmina a născut o fetiţă. După câteva luni, copilul a fost plasat spre creştere bunicilor. Şi iar s-au pus pe chefuri. Doar că traiul pe picior mare costă!

Pentru apartament nu plătiseră o leţcaie. Dar croazierele, maşina de lux şi bijuteriile? Creditorii făceau un cerc tot mai strâns împrejurul lui Sever şi al Iasminei. Odată, el venise acasă cam mototolit şi speriat. Au trebuit să vândă limuzina, blănurile, aurul, mobila. Iar creditorii tot nu se îndestulaseră.

Ce mai rămânea? Apartamentul, “munca noastră”, cum îi spunea d-nul Istrate cu vocea gâtuită consoartei. Executarea silită bătea la uşă. Ba chiar a şi intrat nepoftită în casa celor doi tineri! Îngroziţi de ameninţările creditorilor, ei se resemnaseră cu pierderea sa. Avutul strângătorului în palma cheltuitorului!

D-nul Istrate, ca fost militar, nu putea abandona lupta! Avea şi-o armă puternică: contractul secret! El cu soţia erau realii proprietari ai imobilului obiect al executării silite, deşi în contractul autentic figurau, ca părţi, Iasmina şi Sever. Mai mult, tot el achitase şi ratele rămase!

Ajunşi în faţa instanţei în calitate de pârâţi, atât cei doi tineri cât şi vânzătorii, soţii Georgescu, au recunoscut că, înainte de tranzacţia imobiliară, a mai fost perfectată o înţelegere, tainică. Convenţia secretă a ajuns sub ochii instanţei!

În acest înscris sub semnătură privată Georgeştii îşi dădeau acordul pentru ca, în contractul autentic (de vânzare-cumpărare), să figureze cei doi tineri proaspăt căsătoriţi şi nu soţii Istrate, care erau realii cumpărători. Dar instanţa? Oare ce avea să hotărască?

  Urmarea

Niciunul dintre pârâţi n-a contestat faptul că reclamanţii erau veritabilii proprietari ai imobilului. Soluţia instanţei? A fost dispusă rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare (actul încheiat la notar). Lucrurile şi oamenii au fost puşi, fiecare, la locul lui. În ce mod?

Reclamanţii, adică soţii Istrate deveneau, în sfârşit, proprietari… la 80 de ani. Nu era o casă “pe pământ”. Mai erau 2 etaje dedesubt. Şi n-avea nici grădină cu verdeaţă. Doar vârfurile unui dud ajungeau până-n blacon. Dudele erau tare gustoase. Pline de antioxidanţi protectori pentru inimă, bune pentru nişte bătrânei trecuţi prin multe!

Dar Sever şi Iasmina, cei veşnic datori? De frica recuperatorilor s-au refugiat pe moşia mătuşii Varvara, ce sărbătorea 102 ani de viaţă. Şi acolo au rămas, împreună cu fiica lor. Şi (probabil) vor trăi liniştiţi până la adânci bătrâneţi, muncind la hectarele numeroase. Asta cu două condiţii: să nu-i adulmece copoii creditorilor şi să nu mai intre-n noi datorii!

Peripeţiile soţilor Istrate sunt un film cu “happy end”, produs cap-coadă după canoanele vechiului Cod Civil!

Talerul cu două feţe– instrucţiuni de folosire

Dintre prevederile Noului Cod Civil vom reţine, despre simulaţie, că:

– liberalităţilor (acte de dispoziţie cu titlu gratuit) camuflate sub forma unor contracte oneroase ori actelor efectuate faţă de interpuşi li se aplică sancţiunea nulităţii relative. Până la proba contrară, sunt prezumaţi ca fiind interpuşi ascendenţii, decendenţii şi soţul celui incapabil să fie beneficiarul liberalităţilor (art. 992)

– actul încheiat în taină îşi produce efectele doar între părţi, nu şi faţă de terţi iar dacă părţile n-au prevăzut altminteri, el are efecte şi faţă de succesorii lor universali sau cu titlu universal. Actul poate fi lipsit de efecte chiar şi între părţi, dacă s-a încheiat cu încălcarea condiţiilor de fond, necesare valabilităţii sale (art. 1289)

– conform noii reglementări, nici părţile, nici succesorii lor, nici creditorii înstrăinătorului aparent nu pot invoca prevederile actului secret contra terţilor de bună credinţă cărora, în baza contractului autentic, li s-au transferat drepturi reale dinspre aparentul achizitor (art. 1290). Iată o reglementare ce-ar trebui să dea peste cap o parte dintre manevrele mafiei imobiliare!

– existenţa contractului tainic poate fi invocată contra părţilor de către terţi, atunci când ea le aduce prejudicii;

– contractul secret nu poate fi de folos, atunci când părţile vor să-l opună creditorilor dobânditorului aparent, care fiind de bună credinţă, au dobândit drept de sechestru asupra bunurilor ce fac obiectul simulaţiei (art. 1291);

-simulaţia poate fi dovedită, atât de către părţi cât şi de către posesorii drepturilor de creanţă cu orice mijloc de probă (art. 1292).

Concluzie! Simulaţia poate fi uneori acceptabilă după criterii legale (deşi nici atunci nu-i altceva decât o minciună legal împachetată!) ori, dimpotrivă, o tactică perdantă şi sancţionabilă pe tărâm civil.

Aşadar, ea poate constitui, după caz, atât asul din mânecă cât şi un drum sigur către pagubă, dacă probele de rea-credinţă şi nelegalitate irită prea tare ochii judecătorului!