Programul „Prima Casă” a avut un mare succes în special în rândul tinerilor dornici să își cumpere o casă a lor. Programul constă în facilitarea accesului populației la credite ipotecare, iar statul garantează un procent din împrumuturile acordate de bănci. Pentru a proteja statul, legiuitorul a stabilit că este interzisă înstrăinarea unui imobil achiziționat prin acest program, pe o durată de 5 ani. Decizia are la bază necesitatea ca statul să obțină anumite garanții.

Caz practic

În 2 noiembrie 2015 statul român prin MFP a formulat contestație la executare în contradictoriu cu intimatul A și a solicitat instanței admiterea cererii de suspendare a executării silite până la soluționarea contestației la executare.

În 9 decembrie 2015 instanța a admis contestația la executare și a anulat actele de executare, dar a respins cererea de suspendare a executării silite ca rămasă fără obiect. Instanța a decis așa motivat de faptul că imobilul împotriva căruia a fost începută executarea silită a fost cumpărat prin Prima casă și era grevat de o ipotecă legală în favoarea statului român și de o interdicție de înstrăinare pe 5 ani.

Statul român a dobândit ipotecă de rang I asupra imobilului, drept intabulat în cartea funciară în 24 octombrie 2011, cu interdicția de înstrăinare pe 5 ani de la data dobândirii. Instanța a apreciat că interdicția de vânzare este absolută și se referă atât la înstrăinarea voluntară, cât și la cea efectuată fără consimțământul proprietarului imobilului.

Imobilul a fost scos la licitație publică, iar instanța a apreciat că interdicția de vânzare vizează și această procedura. Împotriva acestei sentințe a fost declarat apel în cadrul căruia în aprilie 2016, apelantul-intimat A a solicitat sesizarea ÎCCJ pentru a preciza la ce se referă interdicția de vânzare timp de 5 ani.

Care au fost opiniile părților?

Apelantul-intimat A care a solicitat sesizarea ÎCCJ a apreciat că acest text de lege cu privire la  interdicția de înstrăinare de 5 ani se aplică doar înstrăinărilor voluntare, nefiind o excepție de la executarea silită și neechivalând cu scoaterea imobilelor achiziționate prin „Prima Casă” din circuitul civil.

Apelantul Statul român prin MFP a apreciat că interdicția de înstrăinare are caracter absolut, deoarece textul de lege nu distinge între înstrăinarea voluntară și cea forțată. S-a apreciat că clauza de inalienabilitate atrage pe durata valabilității sale scoaterea din circuitul civil a imobilului respectiv.

Care au fost opiniile instanțelor de judecată?

Într-o primă opinie, s-a considerat că interdicția în discuție se referă exclusiv la înstrăinările voluntare, nu și la vânzarea bunului imobil respectiv în cadrul executării silite.

Într-o altă opinie, s-a apreciat că textul de lege a instituit o clauză de inalienabilitate legală și absolută, în sensul că se referă și la actele de înstrăinare voluntară și la cele de înstrăinare silită, ca urmare a declanșării fazei procesuale a executării silite.

Ce a decis ÎCCJ?

ÎCCJ a pronunțat Decizia 32/2017 publicată în Monitorul Oficial 460 din 20 iunie 2017. Analizând mecanismul din programul “Prima casă”, ÎCCJ apreciază că, în baza contractului de garantare, asupra imobilelor achiziționate în acest program, s-a instituit un drept de ipotecă legală de rangul I în favoarea statului român, o interdicție de înstrăinare timp de 5 ani și interdicția de grevare cu sarcini pe toată durata garanției. Legiuitorul a creat raporturi juridice între stat, bancă și cel care achiziționează imobilul și a stabilit o serie de garanții cu scopul de a asigura recuperarea creanțelor statului și ale băncii.

Practic, rațiunea inserării acestei interdicții de vânzare o reprezintă asigurarea satisfacerii creanței bugetare și a creanței băncii care a acordat împrumutul. Știrile juridice arată că imobilele pot fi înstrăinate dacă există acordul Ministerului Finanțelor Publice și al băncii.c

ÎCCJ apreciază că textul de lege supus analizei vizează un caz de inalienabilitate legală, specială, pentru că se referă la anumite imobile achiziționate sau construite în condițiile legii speciale prin credite garantate de stat. Știrile juridice arată că suntem în fața unui caz de indisponibilitate parțială, pentru că locuințele din acest program pot fi înstrăinate cu acordul Ministerului Finanțelor Publice și al băncii, dacă sunt întrunite condițiile din lege, inclusiv prin vânzare forțată în cadrul executărilor silite pornite de cei doi creditori (Ministerul Finanțelor Publice și banca). Această inalienabilitate are caracter temporar, imobilele neputând fi  înstrăinate timp de 5 ani.

În concluzie, ÎCCJ admite sesizarea și stabilește că textul de lege supus atenției se interpretează în sensul că imobilele asupra cărora este instituită interdicția de înstrăinare nu pot face obiectul unei executări silite pornite la cererea unor creditori chirografari, fiind alienabile condiționat de acordul Ministerului Finanțelor Publice și al băncii.

Avantajele programului “Prima casă”

Succesul acestui program este determinat de faptul că pe durata sa băncile sunt obligate să mențină condițiile de la data acordării. Durata maximă de rambursare a creditului este de 30 ani, iar ipoteca este 50% în favoarea statului și 50% în favoarea băncii pentru locuințele noi și 40% în favoarea statului și 60% în favoarea băncii la imobile mai vechi de 5 ani de la data depunerii cererii de finanțare.