În prezent, românii care au luat credite de la bănci în scopul de a-și achiziționa o locuință și nu au posibilitatea de mai achita datoria riscă să piardă și casa, să rămână datori față de bancă, să fie înscriși și la biroul de credite și să nu mai poate accesa alt credit. Practic, actuala lege nu îi protejează în niciun fel în relația cu banca.

În SUA sau în alte state din Europa (Spania, Portugalia) legiuitorul a creat o procedură prin care să îi ajute pe cei aflați în impas financiar. Aceste țări dau posibilitatea celor care nu își mai pot achita creditele la bănci să scape de toate datoriile prin încredințarea casei achiziționate prin respectivul credit către bancă.

Luând modelul din aceste țări, legiuitorul român a lansat în dezbatere publică un proiect de lege privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligațiilor asumate prin credite. În prezent, proiectul se află la Senat. Dacă va primi votul celor două Camere ale Parlamentului, va deveni realitate și se va transforma într-o portiță de scăpare pentru cei care nu mai pot plăti creditele și va intra în vigoare în 15 zile de la data publicării în Monitorul Oficial. Se propune ca această lege să se aplice atât contractelor de credit aflate în derulare la momentul intrării sale în vigoare, cât și celor încheiate după această dată.

Care sunt condițiile pentru a funcționa darea în plată a unui bun imobil?

Noutățile legislative arată că această lege se va aplica în relațiile dintre persoanele fizice și bănci care au încheiat un contract de credit în vederea achiziționării unui imobil. Pentru a putea fi iertat de datorie, debitorul poate trece în proprietatea băncii imobilul ipotecat cu care a garantat în fața băncii atunci când a luat creditul.  Pot fi cazuri în care creditul solicitat a necesitat ca debitorul să ipotecheze în favoarea băncii mai multe imobile. Pentru a i se șterge datoriile, debitorul va oferi în plată băncii toate bunurile ipotecate în favoarea creditorului.

Care sunt pașii prevăzuți de procedura de dare în plată a unor imobile?

Atunci când debitorul realizează că nu mai poate achita creditul în condițiile inițiale, el are obligația de a notifica banca prin intermediul unui executor judecătoresc, avocat sau notar. Prin această notificare va anunța banca că a decis să îi transmită dreptul de proprietate asupra imobilului care face obiectul contractului de credit imobiliar. Rețineți că notificarea trebuie să cuprindă și stabilirea unui interval orar în două zile diferite în care reprezentantul băncii să se prezinte la notar pentru a perfecta actul translativ de proprietate prin care se stinge orice datorie (inclusiv dobânzi și penalități) a debitorului față de bancă.

Noutățile legislative precizează că prima zi de convocare la notar va putea fi stabilită cel mai devreme în 15 zile de la notificare, perioadă în care se suspendă orice plată către bancă. Cu cel puțin 3 zile libere (nu intră în calcul prima și ultima zi) înainte de prima zi de convocare la notarul public, debitorul și banca au obligația de a lua legătura cu notarul pentru a-i transmite informațiile și actele necesare perfectării actului de dare în plată. Rețineți că toate costurile privind executorul judecătoresc, avocatul, notarul vor fi suportate de către debitor.

În termen de 10 zile de la primirea notificării, banca poate contesta admisibilitatea procedurii de dare în plată. În acest sens, cererea se va judeca de către judecătoria de la domiciliul debitorului în 10 zile de la înregistrare, părțile urmând a fi citate. Împotriva hotărârii se poate formula apel în 7 zile de la pronunțare. Până la soluționarea contestației, se suspendă orice plată către bancă.

Dacă se va admite contestația, părțile vor fi repuse în situația anterioară și creditorul va putea relua orice procedură judiciară sau extrajudiciară împotriva debitorului sau a garanților personali sau ipotecari ai acestuia. Dacă se va respinge contestația, creditorul are obligația ca în 10 zile de la acest moment să se prezinte la notarul indicat în notificare.

Ce se întâmplă dacă creditorul nu se conformează prevederilor acestei legi?

Dacă banca refuză să urmeze pașii prevăzuți de lege, noutățile legislative dau posibilitatea debitorului să cheme în judecată pe creditor și să solicite instanței să pronunțe o hotărâre prin care să se constate stingerea obligațiilor asumate prin contractul de credit ipotecar și să se transmită dreptul de proprietate către bancă. Rețineți că acest tip de acțiune al debitorului este scutită de plata taxei de timbru. Cererea se va judeca de către judecătoria de la domiciliul debitorului în 10 zile de la înregistrare, părțile urmând a fi citate. Împotriva hotărârii se poate formula apel în 7 zile de la pronunțare. Până la soluționarea acțiunii promovate de debitor, se suspendă orice plată a acestuia către bancă.

Când se șterg datoriile debitorului către bancă?

Este foarte important momentul de la care debitorul este iertat de datorii, însă el diferă. Poate să fie data încheierii actului translativ de proprietate în fața notarului public, fie data pronunțării hotărârii prin care se admite acțiunea debitorului împotriva creditorului sau a rămânerii definitive a acesteia dacă a fost atacată cu apel.

Cine câștigă de pe urma acestei proceduri?

Punând în balanță prevederile acestui proiect de lege, se ajunge la concluzia că atât creditorul, cât și debitorul au de câștigat. Astfel, debitorul scapă de datoriile care îl apasă și are posibilitatea de a visa la achiziționarea altei locuințe în condiții mai puțin înrobitoare. Banca obține în schimbul datoriei locuința și își atenuează pierderea.

Noutățile legislative împart riscul pierderii între debitor și bancă schimbând actualele reguli în care doar debitorul este obligat să suporte acest risc. De exemplu, pentru procedura de dare în plată se va face o evaluare a imobilului așa cum s-a făcut și la data acordării împrumutului. Este posibil să se constate că la data acordării valoarea imobilului era la peste 100% din valoarea împrumutului, iar la data procedurii de dare în plată să fie de 30-40%. Până la urmă, “pierzi, câștigi, negustor te numești!”

Un alt avantaj al acestei proceduri îl constituie reintroducerea rapidă a imobilelor în circuitul civil care în prezent sunt indisponibilizate fie de contestațiile la executare promovate de debitori, fie din cauza evaluărilor care nu mai concordă cu piața imobiliară.

Această propunere va reuși să elimine actualele inechități din practică. Astfel, în prezent  creditele pe termen lung sunt achitate de cel care le-a contractat sau de urmașii săi până la data stingerii creanței. După ce banca execută casa, mașina sau alte bunuri ale debitorului și recuperează o parte de creanță,  restul creanței o vinde unor colectori de creanțe care continuă să îl vâneze pe debitor.

Dacă proiectul va prinde viață, probabil că nu vom mai considera că  “instituțiile bancare sunt mai periculoase decât armatele mobilizate.”  (Thomas Jefferson)