Contractul de locaţiune se poate prelungi fie prin acordul părţilor fie prin efectul tacitei relocaţiuni. În ceea ce priveşte a doua modalitate, aceasta este regelementată de art. 1810 C. civ. care prevede că “Dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să deţină bunul şi să îşi îndeplinească obligaţiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locaţiune, în condiţiile celei vechi, inclusiv în privinţa garanţiilor”.

Ne întrebăm însă dacă aceasta operează de drept sau trebuie să se încheie un nou contract? În cele ce urmează vom prezenta un caz practic.

Situaţia de fapt

În fapt, în temeiul dispoziţiilor Legii nr. 15/1990, prin efectul HG 266/1991, a luat fiinţă societatea comercială cu capital de stat A s.a., potrivit certificatului de atestare a dreptului de proprietate seria M07 nr. 0798, emis la data de 14.04.1995, în patrimoniul entităţii atribuindu-se terenul suprafaţă de 736.183 m.p., formalităţile de publicitate fiind îndeplinite numai în ceea ce priveşte construcţiile edificate pe acesta.

Prin contractul de închiriere nr. 122, încheiat la data de 21.01.2014, pentru o perioadă de 12 luni, între s.c A s.a. şi H. R., a fost transmis dreptul de folosinţă al imobilul situat în mun. Galaţi, str. B. Potrivit dispoziţiilor contractuale locuinţa ce formează obiectul locaţiunii urma a fi folosită de titulară împreună cu soţul său, pârâtul H. G.

În drept, conform dispoziţiilor art. 1034 C.proc.civ., procedura specială se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate, fără drept, de către foştii locatari sau alte persoane.

Potrivit dispoziţiilor art. 1039 C.proc.civ. atunci când proprietarul unui imobil doreşte să îl evacueze pe ocupantul acestuia, reprezentat de orice persoană, alta decât proprietarul sau locatarul, care ocupă, în fapt, imobilul cu sau fără permisiunea ori îngăduinţa proprietarului, după ce dreptul de a ocupa imobilul a încetat, îl va notifica în scris, punându-i în vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă, fără niciun drept, în termen de 5 zile de la comunicarea notificării, ce îndeplineşte funcţia punerii în întârziere, nefiind o procedură prealabilă, în sensul art. 193 C.proc.civ., de a cărei îndeplinire să fie condiţionată admisibilitatea cererii.

Raportat la aceste dispoziţii legale instanţa reţine că, în ceea ce priveşte domeniul de aplicare, procedura specială de evacuare poate fi demarată atunci când imobilul este ocupat, în fapt, de persoane care au primit permisiunea sau îngăduinţa proprietarului.

Potrivit legislaţiei, art. 1809-1819 C.civ. contractul de locatiune inceteaza de drept la expirarea termenului convenit de parti sau, dupa caz, prevazut de lege, fara a fi necesara o instiintare prealabila. Cu toate acestea, daca, dupa implinirea termenului, locatarul continua sa detina bunul si sa isi indeplineasca obligatiile fara vreo impotrivire din partea locatorului, se considera incheiata o noua locatiune, pe durata nedeterminata, in conditiile celei vechi, inclusiv in privinta garantiilor.

De asemenea, potrivit dispozitiilor art. 1816 C.civ. daca locatiunea a fost facuta fara determinarea duratei, oricare dintre parti poate denunta contractul prin notificare.

Astfel, tacita relocaţiune presupune încheierea unui nou contract de locaţiune (nu se prelungesc efectele celui vechi).

Existenţa unui nou contract presupune implicit şi îndeplinirea condiţiilor de validitate privind capacitatea, consimţământul, prezumat tacit, al părţilor iniţiale, s.c A s.a. şi H. G., obiect şi cauză.

Noul contract de locaţiune (reînnoit) are aceleaşi clauze („condiţiile celei vechi”) dar, spre deosebire de locaţiunea anterioară, operează pe durată nedeterminată. Această caracteristică a locaţiunii reînnoite (prin tacita relocaţiune) are drept consecinţă posibilitatea oricăreia dintre părţi de a denunţa unilateral noul contract de locaţiune.

Potrivit ştirilor juridice, reînnoirea locaţiunii (prin tacita relocaţiune) va putea fi împiedicată de locator care, anterior expirării termenului, trebuie să notifice locatarului voinţa sa de a nu încheia un nou contract de locaţiune (fără a fi necesară vreo justificare). Iar notificarea comunicată locatarului prin care i-a fost adusă la cunoştinţă necesitatea demolării construcţiilor ridicate ilegal şi fără acord, pe terenul proprietatea societăţii precum şi obligaţia eliberării spaţiului folosit fără a deţine contract valabil de închiriere nu este aptă a desfiinţa contractul.

În concluzie, tacita relocaţiune presupune încheierea unui nou contract de locaţiune (nu se prelungesc efectele celui vechi).