„Un om devine cu atât mai ros de griji cu cât posedă mai mult decât ceea ce-i folosește.” (George Bernard Shaw) Și totuși, sunt oameni care uită de orice regulă scrisă sau nescrisă atunci când vine vorba de a se îmbogăți în detrimentul semenilor lui.

Sunt multe situații în viața de zi cu zi în care un imobil este deținut de mai multe persoane, fiecare având o cotă-parte din acesta, toți aflându-se în indiviziune. Aceste situații iau naștere în special în cazul dezbaterii unei succesiuni, când imobilul defunctului este moștenit de rudele acestuia, fiecare primind cota din imobil corespunzătoare rangului de rudenie avut cu defunctul.

Practic, fiecare are calitatea de coproprietar asupra bunului, are drepturi și obligați, dar nu poate face nimic fără acordul celorlați coproprietari. Legiuitorul susține că nimeni nu poate fi forțat să rămână în starea de indiviziune, sens în care mulți decid să îi pună capăt promovând o acțiune în instanță. În fața judecătorului, se va decide modul de împărțire al imobilului, de obicei cel care deține cota majoritară va păstra imobilul în natură și îi va despăgubi pe ceilalți proporțional cu cota parte deținută de fiecare.

Dar ce se întâmplă când unii coproprietari dornici de îmbogățire grabnică uită că nu dețin în proprietate tot imobilul și promit unui terț că îi vor vinde întreg mobilul, deși la acest moment ei au doar o cotă parte din acesta? Este valabilă această promisiune de vânzare? Poate instanța să pronunțe o hotărâre judecătorească care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, în condițiile în care doar un coproprietar s-a angajat în fața terțului cu privire la vânzare?

La aceste întrebări a fost chemată ÎCCJ să răspundă, fiind sesizată cu un recurs în interesul legii. ÎCCJ a pronunțat Decizia 12/2015 prin care a dezlegat această problemă de drept. Decizia a fost publicată în Monitorul Oficial 678 din 7 septembrie 2015, dată de la care efectele sale sunt obligatorii.

Care au fost punctele de vedere ale instanțelor cu privire la această chestiune de drept?

Au fost instanțe care au considerat că aceste acțiuni sunt admisibile atâta timp cât terțul (promitentul-cumpărător) a achitat prețul, el are posibilitatea de a solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, chiar dacă convenția dintre părți nu a fost încheiată în formă autentică. Ea are valoarea unui antecontract de vânzare-cumpărare și generează pentru ambele părți obligația de a încheia în viitor actul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Aceste instanțe au considerat că este îndeplinită și condiția calității de proprietar a promitentului-vânzător, chiar și atunci când convenția a fost încheiată doar cu unul dintre coproprietarii aflați în indiviziune.

Alte instanțe au admis în parte acest tip de acțiuni și au constatat că a intervenit vânzarea-cumpărarea în limitele cotelor indivize care se cuveneau promitenților-vânzători din dreptul de proprietate asupra bunului. Concret, dacă un coproprietar are ¼ dintr-un imobil și încheie cu un terț o convenție prin care promite că îi va vinde tot imobilul, instanța în acest caz decide că vânzarea a operat doar cu privire la cota sa de ¼ din imobilul fără ca acesta să fi putut promite că vinde întreg imobilul.

Au fost și instanțe care au respins acest tip de acțiuni, deoarece vânzarea-cumpărarea presupune transmiterea proprietății, iar pronunțarea unei hotărâri care să suplinească voința promitentului-vânzător impune condiția ca acesta să fie proprietarul exclusiv al bunului vândut. Practic, aceste instanțe consideră că cel care vinde trebuie să fie proprietarul unic al bunului, pentru că nimeni nu poate da, ceea ce nu are.

În cazul în care bunul se află în indiviziune între mai multe persoane, niciunul dintre aceștia nu este proprietar exclusiv al bunului promis spre vânzare, astfel încât nu se poate pronunța o hotărâre care să țină loc de vânzare-cumpărare.

Dacă unul dintre coproprietari vinde bunul, această convenție nu este nulă, dar este condiționată ca la împărțirea bunului acesta să îi revină celui care l-a vândut, altfel este nulă.

Au fost și instanțe care au respins acest fel de acțiuni ca fiind prematur formulate, pentru că nu s-a făcut dovada sistării stării de indiviziune și atribuirii terenului în lotul promitentului-vânzător.

Ce a decis ÎCCJ?

Știrile juridice arată că ÎCCJ a fost chemată să clarifice problema acțiunilor ce au ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare pentru un bun imobil individual determinat, în cazul în care promitentul-vânzător nu este titularul exclusiv al dreptului de proprietate asupra bunului, iar ceilalți coproprietari se opun vânzării.

Noutățile legislative precizează faptul că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un contract în baza căruia părțile se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare. Părțile se înțeleg asupra faptului că în viitor vor încheia un contract de vânzare-cumpărare și stabilesc și obiectul și prețul care va fi plătit. Rețineți că promisiunea de vânzare-cumpărare nu generează transmiterea proprietății, ci generează obligația personală de a încheia contractul de vânzare-cumpărare promis.

Actualul Cod civil a făcut lumină în acest domeniu, precizând că instanța poate fi sesizată de către partea care și-a îndeplinit propria obligație în sensul de a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, dacă după încheierea unui antecontract cu privire la un teren cu sau fără construcții, cealaltă  parte refuză să încheie contractul. Referitor la condiția ca bunul promis spre vânzare să fie proprietatea exclusivă a promitentului-vânzător la data promovării acestui tip de acțiune sau cel mai târziu la momentul soluționării ei, nici vechiul, dar nici noul Cod civil nu prevăd o condiție explicită în acest sens.

Dacă s-ar admite aceste acțiuni în care promitentul-vânzător are doar o cotă parte din bun, dar a promis că va vinde tot imobilul, s-ar încălca principiul conform căruia actele de dispoziție cu privire la bunul comun nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Sancțiunea din Codul civil cu privire la actul juridic încheiat cu încălcarea acestui principiu este inopozabilitatea actului față de coproprietarul care nu a consimțit la încheierea acestuia.

Concluzia?

 ÎCCJ a admis recursul în interesul legii și a stabilit că în cazul în care promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deși nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură sub forma pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalți coproprietari.