Pe când eram elevă am învățat că, de-a lungul tumultoasei noastre istorii, pe român l-au salvat de la sărăcie și i-au asigurat o pâine pe masă pământul- pe care-l lucra cu sudoarea frunții și vitele din gospodărie. Pământurile treceau din tată-n fiu și era o mândrie să ai ce lucra și să te bucuri de roadele oferite de ogor.

Românul a luptat cu îndârjire pentru fiecare palmă de pământ şi l-a apărat chiar cu prețul vieții. Probabil că azi, poezia „Noi vrem pământ” a lui George Coșbuc s-ar putea transforma peste noapte în „Noi vrem să dăm pământ”!

Odată cu adierea vântului Uniunii Europene și asupra țării noastre, posibilitatea de a vinde ceea ce românul a avut cel mai de preț  -pământul- către cetățenii străini a devenit o realitate.

Astfel, legiuitorul a decis prin Legea 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului că se pot vinde terenurile agricole situate în extravilanul localităților către cetățenii străini.

Potrivit legislației gratuite, legea a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 178 din 12 martie 2014 și va intra în vigoare în 30 de zile, adică pe 10 aprilie 2014. Sigur că a devenit o obișnuință ca întâi să apară legea și la ceva vreme să vină și normele metodologice de aplicare a ei. În cazul de față avem de așteptat 7 zile după ce intră în vigoare, deci prin 16 aprilie 2014 ar trebui să vadă lumina zilei și modalitățile în care putem aplica această lege corect. Până atunci, fiecare se descurcă cum poate!

Sper să nu se înghesuie românii să-și vândă terenurile agricole extravilane vrăjiți de mirajul banului străin. Și dacă o vor face, fiecare va trebui să trăiască cu alegerile sale. Deși avem o țară bogată, nu știu cum se face că ajung să-i dau dreptate lui Octavian Goga care spunea că „Munții noștri aur poartă/Noi cerșim din poartă-n poartă.”

Cum se poate vinde pământ către cetățenii străini în alte țări din Uniunea Europeană?

Fiecare țară din Uniunea Europeană a ținut cu dinții și a încercat să adopte cât mai târziu posibilitatea de a-și vinde din pământ către cetățenii străini sau a impus condiții draconice pentru potențialii cumpărători străini.

Tratatele de aderare la Uniunea Europeană au lăsat posibilitatea fiecărei țări membre, deci implicit și României, să-și reglementeze singură problematica vânzării terenurilor către străini. Practic, Uniunea Europeană a decis că acest subiect ține de siguranța fiecărui stat și este o problemă națională, nu comunitară. Au fost țări membre care au notificat către Uniunea Europeană refuzul de a-și vinde pământul către străini fără să li se aplice vreo sancțiune.

Și cum românii au fost mereu mai cu moț, firește că legea noastră simplifică procedura de înstrăinare a pământului, neimpunând restricții sau condiții speciale pentru aspiranții străini la titlul de proprietar de teren agricol în extravilan. Poate că este cea mai simplă procedură de înstrăinare a terenurilor din Uniunea Europeană!

Dacă alte țări au notificat Uniunea Europeană privind anumite restricții privind vânzarea pământului către străini, România este singura țară din Uniunea Europeană care nu a făcut acest lucru, considerându-l,  probabil, un demers inutil. Este destul de surprinzător, în condițiile în care românii nu dețin nici măcar un hectar de teren agricol în vreo țară membră a Uniunii Europene!

Până la apariția Legii 17/2014, care dă liber la vânzarea terenului agricol și pentru persoanele fizice străine dar numai pentru cel situat în extravilanul localităților excluzându-l pe cel intravilan, persoanele juridice străine nu au avut niciun fel de restricții în a cumpăra teren românesc, fie că vorbim de păduri sau de terenul arabil. Mulți străini, pentru a avea succes în afaceri și-au făcut firme în scopul de a putea cumpăra teren românesc. De fapt, exista o singură condiție impusă acestor persoane juridice străine: dreptul de preempțiune la cumpărare al vecinilor lotului scos la vânzare. Dacă aceștia nu doreau să-l cumpere, străinul era liber să devină proprietar de teren românesc cu acte în regulă!

Mânați de prețul mic al terenurilor, de calitatea pământului, de posibilitatea de a obține rapid profit și încurajați de dorința românilor de a vinde, străinii și-au investit banii în terenurile României pe care au văzut-o ca pe un nou Eldorado. Probabil că în curând va deveni realitate definiția dată de Valeriu Butulescu „agricultura înseamnă rasism vegetal. Când morala creștină va triumfa, vom uda cu aceeași pietate, și spinul, și măslinul.”

Mirajul banilor străini și dorința de a duce un trai mai bun, i-a făcut pe mulți români să uite că mereu codrul a fost frate cu românul, și i-a determinat să-și vândă terenurile către persoanele juridice străine. Astfel, în prezent aproape o treime din suprafața arabilă a țării este înstrăinată. „Codruțule ai văzut,/(Plâng munții goi și spun)/Românașul te-a vândut,/Deci el nu ți-e frate bun!” (Iulian Bostan).

Dacă ne uităm la alte țări ale Uniunii Europene  vom vedea o legislație foarte restrictivă privind acest aspect. În Polonia poți cumpăra teren doar la 150 km de graniță și doar dacă faci dovada că ai rezidență timp de 12 ani în țară. În Germania poți cumpăra teren doar dacă dovedești că plătești taxe în statul german. În Franța legislația privind vânzarea terenului către străini impune condiții draconice. Este nevoie de avizul a cinci ministere pentru a se încheia o astfel de tranzacție. Și dacă s-ar obține acestea, urmează procedura de obținere a acordului autorităților locale. Legea franceză teoretic permite înstrăinarea terenului către străini, dar este aproape imposibil de transpus în practică litera legii.

În Estonia există un proiect de lege care prevede că terenul se vinde doar către cetățenii estonieni. În Italia legea permite vânzarea terenului către străini, cu condiția ca proprietarul care vinde să-și anunțe toți vecinii care au drept de preempțiune. Doar dacă vecinii nu vor să cumpere acel teren, poate fi vândut unui străin. În realitate, niciun vecin nu a refuzat să-și exercite dreptul de preempțiune tocmai din dorința de a nu permite vreunui străin să cumpere teren la el în țară.

Care sunt pașii ce trebuiesc urmați în cazul în care un român dorește să vândă un teren agricol situat în extravilan?

Pasul 1

Odată ce s-a decis că vrea să vândă, românul trebuie să își ia inima în dinți și să meargă până la primăria din raza localității unde este situat terenul pe care vrea să îl vândă. Acolo va face o cerere în acest sens. Cum va arăta cererea vom afla doar după ce vor apărea normele metodologice de aplicare a legii. Până atunci, mă gândesc că puteți face o cerere în care pur și simplu o să vă treceți numele și prenumele, domiciliul, amplasamentul terenului, suprafața, categoria de folosință și documentele cadastrale.

Practic, vânzătorul nu trebuie decât să facă un drum până la primărie unde va depune cererea, apoi rolul său a luat sfârșit. Poate să stea cuminte acasă și să aștepte rezultatul solicitării sale, pentru că restul demersurilor pentru vânzare le face primăria.  Avizul de vânzare sau eventualele probleme ce pot apărea vor fi trimise pe cale poștală de către primărie acasă la vânzător. În plus, vânzătorul nu trebuie să achite nicio taxă, primăria veghează și asupra acestui aspect. Mulți se vor întreba de ce este atât de simplu, când noi suntem obișnuiți ca lucrurile să fie mai complicate, să transpirăm puțin până obținem ceea ce ne dorim! Curat murdar încurcătură!

Legiuitorul a dorit să fie o procedură simplă, atât pentru românii dornici să vândă și să cumpere, cât și pentru cetățenii străini aspiranți la titlul de proprietar de teren românesc, în scopul de a nu-i speria birocrația din România.

Pasul 2

După ce primăria primește cererea vânzătorului, în termen de o zi lucrătoare de la momentul înregistrării cererii, are obligația de a afișa oferta de vânzare la sediul său sau pe pagina de internet timp de 30 de zile.

Pentru că primăria și-a luat în serios rolul și îl protejează pe potențialul vânzător pentru a nu se pierde în hățișul birocratic, aceasta trimite în termen de 3 zile lucrătoare către structura din cadrul Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale și către structurile teritoriale ale acestuia un dosar cu lista celor ce au drept de preempțiune, cu oferta de vânzare și documentele doveditoare.

Potrivit legislației gratuite, ordinea priorităților în care se poate vinde pământul este următoarea: întâi pot cumpăra coproprietarii, apoi arendașii, urmați de proprietarii vecini și de Statul Român prin Agenția Domeniilor Statului. Să presupunem că doi prieteni dețin în coproprietate un teren agricol situat în extravilan. Unul dintre aceștia, care este și coproprietar, are prioritate în a cumpăra acel teren de la celălalt coproprietar.

Pentru ca un arendaș să fie inclus în categoria privilegiaților în cumpărarea unui teren în extravilan, el trebuie să dețină această calitate conform unui contract de arendă. Condiția impusă de legiuitor este ca acel contract să fie valabil încheiat în momentul afișării ofertei de vânzare la sediul primăriei.

Pasul 3

În termenul de 30 de zile cât stă oferta afișată la primărie, cei care au drept de preempțiune trebuie să își manifeste în scris intenția de cumpărare, să comunice acceptarea ofertei vânzătorului și să o înregistreze la primăria unde a fost afișată.

Pot fi situații în care să apară, de exemplu, un coproprietar și un arendaș, ambii interesați să cumpere acel teren. Cui va vinde terenul, având în vedere că ambii oferă același preț, dar coproprietarul are rang prioritar înaintea arendașului? Curat murdar dilemă pentru vânzător! Pentru a nu lăsa loc la interpretări, legiuitorul a decis ca într-o situație de acest gen, vânzătorul să aibă libertatea de a alege numele cumpărătorului și de a-l comunica primăriei.

Pot fi situații în care doar proprietarii vecini își manifestă dorința de  a cumpăra acel teren, fără ca aceia cu rang superior lor -coproprietarii sau arendașii- să se arate interesați în a cumpăra. Și în acest caz, ultimul cuvânt în alegerea cumpărătorului aparține tot vânzătorului.

O altă potențială situație ce poate apărea în practică este aceea în care un proprietar vecin care are rang inferior față de coproprietar oferă un preț de cumpărare mai mare decât cel pe care l-a ofertat vânzătorul și a fost afișat la primărie sau mai mare decât cel oferit de ceilalți coproprietari. În acest caz, vânzătorul poate relua procedura, urmând să înregistreze oferta de vânzare cu prețul cel mai mare (cel oferit în exemplu de proprietarul vecin), ofertă adresată către coproprietari. Această procedură se va desfășura o singură dată în termen de 10 zile de la împlinirea termenului de 30 zile. La expirarea celor 10 zile, vânzătorul are din nou decizia în mâinile sale și trebuie să comunice primăriei numele cumpărătorului.

Pot fi situații în care niciunul dintre cei care au prioritate la cumpărare să nu dorească să cumpere acel teren. În aceste cazuri, la vânzare poate veni oricine este interesat. Vânzarea se face la liber, pe baza adeverinței eliberate de primărie. Legiuitorul a stabilit că în aceste situații, dacă terenul este vândut la un preț mai mic decât cel din oferta de vânzare sau în condiții mai avantajoase, avem de-a face cu o vânzare lovită de nulitate absolută.

Ce terenuri nu pot fi înstrăinate, potrivit acestei legi și pentru ce terenuri sunt necesare avize speciale anterioare vânzării?

Dacă se dorește înstrăinarea unui teren agricol situat în extravilan aflat la o adâncime de 30 km de granițele țării și de țărmul Mării Negre către interior sau la o distanță de până la 2.400 m față de obiectivele speciale, este nevoie de avizul specific al Ministerului Apărării Naționale.

Pentru terenurile situate în zone cu patrimoniu arheologic, pentru a putea vinde trebuie să se obțină un aviz de la Ministerul Culturii, care poate fi emis în 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii.

În cazul terenurilor ce au o suprafață de până la 30 ha, inclusiv, pentru a se putea încheia contractul de vânzare-cumpărare la notar, este necesar să se emită un aviz de către structurile teritoriale ale Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale. Dacă terenul are peste 30 ha, atunci acest aviz va fi emis de structura centrală a Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale. Verificările prealabile emiterii avizului sunt de 5 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii.

Cui i se aplică legea?

Legiuitorul a decis că terenurile agricole situate în extravilanul localităților pot fi cumpărate de cetățenii români persoane fizice și/sau juridice, cetățenii unui stat membru al Uniunii Europene, ai statelor care sunt parte la Acordul privind Spațiul Economic și European sau ai Confederației Elvețiene, persoane fizice și/sau juridice. Pot cumpăra și apatrizii care au domiciliul în România, într-un stat membru al Uniunii Europene sau care este parte la Acordul privind Spațiul Economic European.

Cui nu i se aplică legea?

Prevederile Legii 17/2014 nu se aplică antecontractelor de vânzare-cumpărare autentificate la notariat anterior datei de 10 aprilie 2014, dată la care legea intră în vigoare. Așadar grăbiți-vă!

De asemenea, nu vor intra sub incidența acestei legi vânzările de terenuri între rude până la gradul trei inclusiv (copiii și părinții sunt rude de gradul întâi, nepoții și bunicii rude de gradul al doilea, frații sunt rude de gradul al doilea, unchiul sau mătușa și nepotul de gradul al treilea.) Atenție, verii primari sunt rude de gradul patru, astfel încât dacă veți decide să vindeți acestora, veți urma pașii impuși de Legea 17/2014.

Care sunt sancțiunile pentru încălcarea legii?

Pentru că orice lege vine la pachet cu o serie de sancțiuni, nici aceasta nu iese din nota generală. Amenzile pot fi de la 50.000 la 100.000 lei pentru patru tipuri de contravenții ce pot apărea: dacă nu se respectă dreptul de preempțiune, dacă se vând terenuri fără a avea avizul Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale, al Apărării Naționale  sau al Culturii, acolo unde acest lucru este impus de lege.

O lege cu o procedură simplă pentru a încuraja vânzarea pământului

Dacă până acum românul era obișnuit să întocmească dosare stufoase, să stea la cozi  pe la diverse instituții, să piardă o grămadă de timp pentru a-și rezolva problemele, Legea 17/2014 aduce zâmbetul pe buzele mult-încercatului român. Are de făcut un singur lucru: un drum la primărie și atât! „ Într-o lume-n care totul nu e/Decât chiul, înavuțire și dispreț/S-a mai dat și-o lege strâmbă, șuie/Sărbătoarea lenei, și-i la mare preț!” (Gheorghe Gurău)

Apoi așteaptă, cuminte, cam 45 de zile, până când se epuizează pașii impuși de lege și este liber să vândă. Dacă românii vor ajunge să vândă la străini pentru că niciun alt conațional nu va dori sau nu va avea banii necesari să cumpere un teren, rămâne de văzut.

Dacă până azi aproape o treime din pământul românesc se află în proprietatea străinilor, odată cu Legea 17/2014 care creează cadrul legislativ propice înstrăinării terenurilor, cred că viitorul se arată sumbru pentru noi, românii. Cel mai probabil, vânzarea masivă a terenurilor către străini va avea ca prim efect pierderea identității satului românesc. „De sub terenuri nelucrate/ Coșbuc se-nalță din mormânt/ Și-ntreabă pe țărani la sate: -Mai vreți sau nu mai vreți pământ?” (Emil Sângeorzan)

Lipsa banilor și sărăcia i-au făcut pe români să uite de tradiții, de istorie, de moștenirea lăsată din moși-strămoși. Acum banul este la putere, el poate cumpăra orice și îi face pe mulți români să viseze la zile mai bune.” –Visez mereu că-s împărat!/ Ce vrea visarea-mi să-mi releve?/ -Că de la Domnu-așa ți-e dat:/ Cezar în vis și rob aeve…” (P. V. Sumaher). Sper să mai avem ce transmite generațiilor viitoare, așa cum și noi am primit câte ceva de la bunicii noștri. Să putem să le arătăm copiilor noștri că „veșnicia s-a născut la sat” (Lucian Blaga) și așa trebuie să rămână.

„Azi se fură ca-n pădure/Și-i normal și foarte logic/C-au ajuns ca să ne fure/Chiar și ceasul… biologic?” (Mircea C. Dinescu), pentru că „În condiții clar ingrate,/ S-a schimbat profund poporul:/ Codrul nu-i mai este frate./Azi e frate cu toporul.” (Mihai Frunză)