Vânzarea este o acţiune cotidiană. În funcţie de nevoile noastre, putem juca rolul vânzătorului sau al cumpărătorului. Ceea ce se ştie mai puţin este că relaţia vânzător-cumpărător continuă şi după încheierea vânzării, chiar şi după ce bunul a fost predat iar preţul s-a plătit. Înseamnă că nu putem să vindem lucruri de o calitate inferioară ca fiind de calitate superioară? Păi am putea spune că unii chiar cu asta se ocupă. Legea spune însă că odată cu încheierea vânzării, în sarcina vânzătorului se naşte o obligaţie de garanţie.

În ce constă aceasta? Obligaţia de garanţie a vânzătorului îmbracă, potrivit ultimelor legi, trei forme: garanţia contra evicţiunii, garanţia contra viciilor ascunse şi garanţia pentru bună funcţionare.

Garanţia contra evicţiunii

Prin evicţiune se înţelege deposedarea de un lucru obţinut legal ca urmare a unei sentinţe sau a exercitării de către altcineva a dreptului său în privinţa aceluiaşi lucru.

Conform art. 1695 al Codului Civil, publicat in Monitorul Oficial nr. 505 din 15.07.2011, în materia vânzării, garanţia contra evicţiunii  este menită sa-i asigure cumpărătorului stăpânirea liniştită a bunului. Altfel spus, vânzătorul trebuie să vegheze asupra stăpânirii liniştite a bunului pe care l-a vândut, pentru a împiedica orice acţiune prin care se încearcă deposedarea cumpărătorului.

Joci rolul vânzătorului? Cunoşti regula de aur?

Vânzătorul trebuie să ştie, în primul rând, că este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicţiunii care l-ar împiedica total sau parţial în stăpânirea netulburată a bunului vândut. Aşadar, odată cu transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului vândut, vânzătorul trebuie să garanteze şi stăpânirea nestingherită a lucrului. Şi chiar dacă nu l-ar asigura expres pe cumpărător de acest lucru, el este obligat în temeiul legii să adopte o astfel de conduită. Această dispoziţie legală este instituită aşadar în favoarea cumpărătorului.

De pildă, Z., terţ faţă de contractul de vânzare încheiat între M. (vânzător) şi G. (cumpărător), susţine că bunul vândut îi aparţine. Ce obligaţii îi revin lui M.? Şi până unde se întinde obligaţia de garanţie contra evicţiunii?

Evicţiunea provenită din fapta unui terţ

Potrivit art. 1695 alin. 2 Cod Civil, garanţia este datorată împotriva evicţiunii ce rezultă din pretenţiile unui terţ numai dacă acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării şi care nu a fost adus la cunoştinţa cumpărătorului până la acea dată.

Astfel, dacă pretenţiile lui Z. sunt întemeiate pe un drept născut anterior vânzării, iar M. nu i-a adus nimic la cunoştinţă lui G despre acest drept, M. nu poate da „bir cu fugiţii”, spunând că nu mai are nici un fel de obligaţie.

Evicţiune totala sau parţială? Soarta fructelor obţinute

Evicţiunea totală

În cazul în care evicţiunea este totală, vânzătorul are obligaţia de a restitui preţul în întregime si de a înapoia cumpărătorului valoarea fructelor pe care acesta a fost obligat să le restituie terţului evingător. De asemenea, cumpărătorul are dreptul să ceară restituirea cheltuielilor de judecată şi daune-interese.

Spre exemplu, Paul  a cumpărat o casă compusă din trei camere. El a făcut un împrumut la bancă, iar cum rata lunară îi depăşea veniturile s-a gândit să închirieze o cameră din imobil. La momentul încheierii contractului de vânzare, vânzătorul a omis să-i aducă la cunoştinţă despre un drept  de uzufruct ce îl avea o terţă persoană asupra casei.         După două luni, Paul este evins de uzufructuar fiind nevoit să restituie şi chiria percepută în acest timp. În această situaţie, Paul poate obţine de la vânzător preţul casei în întregime, valoarea chiriei pe cele două luni, cheltuieli de judecată, daune-interese, cheltuielile încheierii şi executării contractului efectuate de el în calitate de cumpărător şi pierderile  suferite şi câştigurile nerealizate din cauza evicţiunii.

De asemenea, conform art. 1702 alin 2 Cod Civil, vânzătorul este obligat să ramburseze cumpărătorului sau să facă să i se ramburseze de către acela care evinge toate cheltuielile pentru lucrările efectuate în legătură cu bunul vândut.

Evicţiunea parţială

Conform art 1700 din Noul Cod Civil, cumpărătorul poate cere rezoluţiunea vânzării  dacă a fost evins de o parte a bunului suficient de însemnată încât, dacă ar fi cunoscut evicţiunea, el nu ar mai fi încheiat contractul. Cumpărătorul are însă posibilitatea de a cere menţinerea vânzării, cu despăgubiri.

De pildă, Marcu îşi cumpără o fermă pe care o împarte în aşa fel încât să poată creşte oi, vaci, porci şi păsări. El este evins de o parte din teren rămânându-i loc doar pentru coteţul păsărilor. Este evident că dacă Marcu ar fi cunoscut evicţiunea el nu ar mai fi cumpărat ferma. Aşadar, pus într-o astfel de situaţie, el poate cere rezoluţiunea vânzării.      Din contră, dacă Marcu este evins doar de 1/3 din fermă şi consideră că acest lucru nu îl împiedică să-şi desfăşoare activitatea, el poate cere menţinerea vânzării, cu despăgubiri.

Acţiunea în justiţie

Atunci când cumpărătorul este chemat în judecată de către un terţ care pretinde că are drepturi asupra lucrului vândut, trebuie să îl cheme în cauză pe vânzător, în caz contrar putând pierde dreptul de garanţie dacă vânzătorul dovedeşte că existau motive suficiente pentru a se respinge cererea (art.1705 Cod Civil).

Altfel spus, cumpărătorul trebuie să-i solicite vânzătorului ajutorul, să îi permită să-l garanteze şi să lupte împreună împotriva pretenţiilor terţului, în caz contrar putând pierde dreptul de garanţie dacă vânzătorul dovedeşte că deţinea armele necesare pentru a contracara pretenţiile terţului.

 Dar dacă evicţiunea provine din fapta vânzătorului?

Garanţia este datorată împotriva evicţiunii ce provine din fapte imputabile vânzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării (deoarece acela care este obligat să garanteze contra evicţiunii nu poate să evingă).

Conform art. 1699 Cod Civil, chiar dacă s-a convenit că vânzătorul nu va datora nicio garanţie, el răspunde totuşi de evicţiunea cauzată ulterior vânzării prin faptul său personal ori de cea provenită din alte cauze pe care, cunocându-le în momentul vânzării, le-a ascuns cumpărătorului. Orice stipulaţie contrară este considerată nescrisă.

 

Garanţia contra viciilor bunului vândut

Vânzătorul va răspunde pentru viciile lucrului vândut dacă sunt îndeplinite în mod cumulativ următoarele condiţii: viciul să fie ascuns, viciul să existe la data predării bunului (nu la data încheierii contractului cum era anterior Noului Cod Civil) şi viciul să prezinte o anumită gravitate.

Cât de ascuns trebuie să fie viciul? Potrivit art. 1707 alin (2) din Codul Civil, este ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistenţă de specialitate, de către un cumpărător prudent şi diligent. În consecinţă, cumpărătorul are obligaţia de a verifica bunul înainte de a-l cumpăra. Pentru a se prevala de aceste dispoziţii el trebuie să demonstreze că viciul era ascuns atât de bine încât nu ar fi putut ieşi la iveală în urma unei cercetări diligente.

Referitor la aceste aspecte, povestea lui Tudor ne ajută să culegem câteva învăţăminte deoarece acesta nu este chiar cel mai bun exemplu de cumpărător prudent şi diligent. Tudor şi-a dorit foarte mult o maşină. Cum nu îşi permitea una nouă s-a gândit să opteze pentru una second-hand. Aşa că, a văzut-o, a plăcut-o şi a cumpărat-o. Doar că, de încercat nu a încercat-o şi nici nu a verificat-o. A doua zi, când să o pornească… a început să sughiţe, să strănute, apoi să tuşească. Să fie oare doar o răceală trecătoare? Nicidecum!

După ce s-a dezmeticit, Tudor a descoperit că maşinea avea numeroase defecţiuni pe care nu numai un specialist le-ar fi putut depista, ci chiar el dacă ar fi fost mai atent şi mai prudent. În consecinţă, Tudor nu se poate prezenta în faţa instanţei pentru a susţine că bunul avea vicii ascunse întrucât viciile maşinii puteau fi descoperite printr-o verificare de rutină.

Gravitatea viciului ascuns

Potrivit art. 1707 alin (1) din Codul Civil, vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuinţării la care este destinat sau care îi micşorează în asemenea măsură întrebuinţarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preţ mai mic.

Tudor, de pildă, dacă ar fi ştiut că maşina pe care şi-o doreşte are atâtea „neajunsuri” cu siguranţă nu ar mai fi cumpărat-o atât de repede.

Poate fi înlăturată garanţia contra viciilor bunului vândut? Cu privire la modificarea sau înlăturarea convenţională a garanţiei,  art. 1708 din Codul Civil arată că, dacă părţile nu au convenit astfel, vânzătorul este obligat să garanteze contra viciilor ascunse, chiar şi atunci când nu le-a cunoscut. Clauza care înlătură sau limitează răspunderea pentru vicii este nulă în privinţa viciilor pe care vânzătorul le-a cunoscut ori trebuia să le cunoască la data încheierii contractului.

Acţiuni în justiţie

Dacă toate condiţiile prezentate anterior sunt îndeplinite, cumpărătorul poate să opteze între doua acţiuni:

• Acţiunea redhibitorie, prin care solicită rezoluţiunea contractului şi ca efect al rezoluţiunii repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului;
• Acţiunea estimatorie, prin care solicită o reducere a preţului, proporţională cu paguba încercată prin apariţia viciului;

Pe lângă aceste două acţiuni, potrivit art. 1710 din Noul Cod Civil, cumpărătorul mai poate obţine după caz: înlăturarea viciilor de către vânzător pe cheltuiala acestuia sau înlocuirea bunului vândut cu un bun de acelaşi fel, însă lipsit de vicii.

De asemenea, instanţa, la cererea vânzătorului, ţinând seama de gravitatea viciilor şi de scopul pentru care contractul a fost încheiat, precum şi de alte împrejurări, poate dispune o altă măsură dintre cele prevăzute de lege (înlăturarea viciilor, înlocuirea bunului afectat de vicii cu un bun lipsit de vicii, reducerea preţului, rezoluţiunea vânzării), decât cea solicitată de cumpărător.

Potrivit art. 1709 din Noul Cod Civil cumpărătorul care a descoperit viciile ascunse ale lucrului este obligat să le aducă la cunoştinţa vânzătorului într-un termen rezonabil, sub sancţiunea decăderii din dreptul de a cere rezoluţiunea vânzării. Ce a vrut să spună legiuitorul prin termen rezonabil? Ceva de genul: „cu cât mai repede cu atât mai bine”.

În cazul în care cumpărătorul este profesionist, iar bunul vândut este mobil corporal, termenul pentru denunţarea viciilor este de doua zile lucrătoare. În situaţia în care viciul apare în mod gradual, termenul pentru denunţarea viciilor începe să curgă din ziua în care cumpărătorul îşi dă seama de gravitatea şi întinderea viciului.

Garanţia pentru buna funcţionare

Garanţia pentru buna funcţionare  reprezintă o noutate instituită de actualul Cod Civil în cadrul art 1716 – 1718.     Astfel, potrivit art 1716, în afară de garanţia contra viciilor ascunse, vânzătorul care a garantat pentru un timp determinat buna funcţionare a bunului vândut este obligat, în cazul oricărei defecţiuni ivite înăuntrul termenului de garanţie, să repare bunul pe cheltuiala sa. Dacă reparaţia este imposibilă sau dacă durata acesteia depăşeşte timpul stabilit prin contract sau prin legea specială, vânzătorul este obligat să înlocuiască bunul vândut.

Dacă vânzătorul nu înlocuieşte bunul într-un termen rezonabil, potrivit cu împrejurările, el este obligat, la cererea cumpărătorului, să îi restituie preţul primit în schimbul înapoierii bunului.

Garanţia pentru buna-funcţionare a bunului este un fel de rămăşag între vânzător şi cumpărător. Dacă bunul se va strica, vânzătorul va pierde pariul trebuind să repare bunul sau chiar să-l înlocuiască.

De pildă, la cumpărarea unei maşini de spălat, vânzătorul garantează că aceasta va funcţiona corespunzător timp de doi ani. După un an şi jumătate maşina de spălat s-a stricat. Cumpărătorul revine pentru a-i fi reparat bunul. Vânzătorul repară maşina de spălat şi o restituie cumpărătorului. După o lună aceasta se strică din nou. Enervat la culme, cumpărătorul solicită să i se dea o nouă maşină de spălat. Constatând că maşina de spălat nu mai poate fi reparată corespunzător vânzătorul va trebui să se conformeze, ceea ce înseamnă un gol în evidenţele contabile. Însă cuvântul e cuvânt şi trebuie onorat. Iar el, de data aceasta, a pierdut rămăşagul!

Potrivit art. 1717 Cod Civil, garanţia nu va fi datorată dacă vânzătorul dovedeşte că defecţiunea s-a produs din pricina modului nepotrivit în care cumpărătorul a folosit sau a păstrat bunul. Astfel, în povestea noastră, vânzătorul va trebui să probeze că maşina de spălat a fost întrebuinţată necorespunzător.

Sub sancţiunea decăderii din dreptul de garanţie, cumpărătorul trebuie să comunice defecţiunea înainte de împlinirea termenului de garanţie (art 1718). De pildă, dacă cumpărătorul nostru solicită repararea bunului după doi ani şi jumătate, va trebui să se mulţumească cu răspunsul: „termenul de garanţie a expirat”.

În speranţa oferirii unor bunuri fără cusur, rămâne să-i urăm negustorului: „Vânzare bună!”