Categories
Articole Contracte Dreptul proprietăţii

Notarea în cartea funciară. Importanța practică a acestui demers

Cartea_FunciaraPână la intrarea în vigoare a NCC la 1 octombrie 2011 legea care reglementa regimul de carte funciară în România era legea 7/1996. NCC a adus anumite elemente de noutate în materia cărții funciare, însă având în vedere că legea 7/1996 a continuat să existe paralel cu prevederile NCC, la nivelul birourilor de carte funciară practica a identificat anumite aspecte care erau neclare. Astfel, în iulie 2012 s-a modificat și completat legea 7/1996 urmărindu-se crearea unei practici unitare în materia cărții funciare.

Domnul Grigore s-a confruntat cu o astfel de situație în care biroul de carte funciară a refuzat să îi înregistreze contractul de închiriere pe motiv că nu este încheiat la notar. Până la urmă scopul notării în cartea funciară este de a informa terțele persoane despre modificările apărute într-un imobil (cine sunt proprietarii, dacă este închiriat, ipotecat etc.).

Notările în cartea funciară nefiind clarificate cert de legiuitor, erau lăsate la latitudinea birourilor de carte funciară.

Ce prevede NCC și legea 7/1996 referitor la notările în cartea funciară?

NCC a prevăzut la art. 888 că înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătorești rămasă definitivă, a certificatului de moștenitor sau în baza unui alt act emis de autoritățile administrative.

Când domnul Grigore proprietarul unui apartament s-a prezentat la cartea funciară pentru a înregistra contractul de închiriere încheiat, cei de la biroul de carte funciară i-au spus că dacă actul nu este în formă autentică (încheiat la notar) nu îl pot înregistra. Desigur, interesul notării existenței unui contract de închiriere în cartea funciară a imobilului are o mai mare importanță pentru chiriași decât pentru proprietar. Motivul este că dacă proprietarul se decide să vândă și contractul de închiriere este în vigoare, noul cumpărător trebuie să știe că va achiziționa un imobil cu chiriași și va fi obligat să îi lase să stea până la expirarea contractului de închiriere.

Practica a dovedit că cerința ca notarea în cartea funciară a unui contract de închiriere să fie condiționată de încheierea sa în formă autentică este excesivă. Astfel, în prezent pot fi notate și contractele de închiriere neautentificate la notar, lucru care vine în sprijinul părților care nu vor mai suporta plata excesivă a onorariilor de autentificare.

Care sunt operațiunile noi ce sunt supuse notării în cartea funciară?

La art. 902 NCC enumeră cazurile care sunt supuse notării în cartea funciară. Astfel:

– punerea sub interdicție judecătorească a unei persoane și ridicarea acestei măsuri. De exemplu, dacă doi soți au dobândit împreună un imobil, este util să se noteze în cartea funciară că unul dintre soți care este și proprietar este pus sub interdicție, iar celălalt soț se ocupă de administrarea bunurilor lui în calitatea de tutore. Utilitatea notării în cartea funciară constă în cunoașterea acelui fapt de către terți.

– cererea de declarare a morții unei persoane fizice, hotărârea judecătorească de declarare a morții și cererea de anulare sau de rectificare a hotărârii judecătorești a morții. De exemplu, o persoană unic proprietar al unui imobil fără moștenitori este declarat mort. Utilitatea notării în cartea funciară este determinată de aducerea la cunoștință a faptului că unicul proprietar al acelui imobil a decedat urmând a se declara apoi succesiunea vacantă, deoarece acesta neavând moștenitori, statul va prelua acea casă.

– calitatea de bun comun a unui imobil. De exemplu, A și B cumpără un teren. Se notează în cartea funciară calitatea lui A și B de proprietari a acelui teren.

– convenția matrimonială, modificarea sau înlocuirea ei. Acesta este un element de noutate, noțiunea de convenție matrimonială fiind introdusă de NCC.

– destinația unui imobil de locuință a familiei. Acesta este un alt element de noutate introdus de NCC cu implicații majore în practică. Astfel, potrivit NCC locuința familiei este locuința comună a soților sau locuința soțului în care se află copiii. Rețineți că oricare dintre soți poate cere notarea în cartea funciară a unui imobil ca locuință a familiei, chiar dacă nu este proprietarul acelui imobil.

Consecința acestei notări ca locuință a familiei a unui imobil este importantă pentru că niciunul dintre soți, chiar dacă este proprietar exclusiv al imobilului, nu poate dispune de drepturile asupra locuinței și nu poate încheia acte prin care ar fi afectată folosința acestuia. De exemplu, un imobil este doar proprietatea soțului, dar acel imobil este notat în cartea funciară ca fiind locuința familiei. Soțul ca unic proprietar nu va putea vinde acel imobil fără acordul soției, chiar dacă este unic proprietar, doar pentru că exista acea notare în cartea funciară.

Dacă în exemplul de mai sus, acel imobil nu ar fi fost notat ca locuință a familiei în cartea funciară și soțul ar fi vândut-o, atunci soția care nu și-a dat consimțământul la vânzare, putea cere doar despăgubiri de la soț pentru înstrăinarea locuinței familiei, neputând împiedica acea vânzare.

– contractul de închiriere. Așa cum am arătat în exemplul domnului Grigore, importanța notării închirierii în cartea funciară apare ca o măsură de protecție pentru chiriași dacă proprietarul se decide să vândă și contractul de închiriere este în vigoare, noul cumpărător trebuie să știe că va achiziționa un imobil cu chiriași și va fi obligat să îi lase să stea până la expirarea contractului de închiriere.

– privilegiul imobiliar al asociației de proprietari. În momentul în care asociaţia de proprietari constată că anumite persoane devin rău-platnice se impune cu necesitate să efectueze o operaţiune simplă, ieftină şi eficientă: se numeşte privilegiul imobiliar şi se înscrie in cartea funciară la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari şi are ca scop protejarea asociaţiei pentru a-şi recupera sumele datorate de rău-platnici ce au o restanţă de cel puţin 3 luni.

Acest privilegiu este opozabil şi celorlalţi creditori ai restanţierului de la data înscrierii sale în cartea funciară. El oferă protecţie asociaţiei de proprietari în cazul în care datornicul îşi vinde imobilul şi nu aduce la cunoştinţă cumpărătorului datoriile pe care le are. În această situaţie în contractul de vânzare-cumpărare se omite voit să se specifice faptul că datoriile apartamentului le preia viitorul proprietar. Dacă asociaţia nu ar avea acest privilegiu imobiliar înscris în cartea funciară, nu şi-ar mai putea recupera datoriile anterioare încheierii contractului de vânzare-cumpărare de la noul proprietar.

– antecontractul de vânzare-cumpărare. Dacă proprietarul unui imobil decide să vândă, promisiunea sa de vânzare va putea fi notată în cartea funciară a imobilului și antecontractul de vânzare-cumpărare prevede și termenul în care se va încheia contractul de vânzare-cumpărare. Antecontractul va putea fi notat în cartea funciară, dar nu mai târziu de 6 luni de la data la care trebuia încheiat contractul de vânzare-cumpărare. De exemplu, A încheie cu B un antecontract de vânzare-cumpărare la 1 februarie 2012 și prevăd ca vânzarea-cumpărarea să se încheie la 1 martie 2012. Antecontractul de vânzare-cumpărare poate fi notat în cartea funciară până cel mai târziu la  1 septembrie 2012.

Dacă vânzarea nu are loc așa cum s-a prevăzut în antecontract, cel îndreptățit poate cere instanței de judecată să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare în termen de 6 luni de la trecerea datei stabilite pentru încheierea lui. În acest caz, notarea antecontractului se va radia din cartea funciară, deoarece există un proces pe rol referitor la acel imobil.

Notările în cartea funciară au o mare importanță practică pentru a fi cunoscute de terțele persoane. În prezent potrivit NCC orice persoană fără a avea un interes anume poate cerceta orice carte funciară. Este un lucru util pentru a avea cunosțintă dacă acel imobil este ipotecat sau nu, cine sunt proprietarii, dacă este închiriat sau este locuință de familie, dacă unul dintre proprietari este pus sub interdicție etc.

Până la urmă orice om informat, face cât doi!