Categories
Articole Contracte Dreptul proprietăţii

Capcanele contractelor aleatorii: întreţinerea şi renta viageră

notariat

Vom vorbi, astăzi, despre un contract ce a devenit mult mai popular odată cu amplificarea crizei economice şi anume, contractul de întreţinere. Este dificil, într-o perioadă de dificultate economică, să cumperi un imobil, până şi în rate. De aceea, pare mai la îndemână a te  obliga la prestaţii personale, cum ar fi îngrijirea unei persoane, dacă acest demers ar avea ca rezultat dobândirea imobilului –  de exemplu, a unei case sau un apartament.

Vom analiza cele mai importante aspecte ce privesc acest contract, şi o vom face în comparaţie cu “ruda sa mai înstărită”, contractul-mamă, cel de rentă viageră (ca o curiozitate, contractul de întreţinere este  popular în Europa de Est, în timp ce renta viageră este rar întâlnită în practică.)

Definiţii

Contractul de întreţinere este cel prin care întreţinătorul se obligă să ofere celeilalte părţi, întreţinutul, prestaţiile necesare întreţinerii şi îngrijirii sale pe o anumită  durată, în schimbul “unui capital” (aşa cum spune Codul civil – articolele 2254-2263 – dar care, de obicei, în practică, este un imobil, o locuinţă) pe care întreţinutul se obligă să i-l transfere în proprietate celeilalte părţi.

În practică, de cele mai multe ori, contractul de întreţinere nu se încheie pe o perioadă determinată de timp, ci pe toată durata vieţii întreţinutului. De exemplu, doamna Georgescu are nevoie de un apartament, iar cumpărarea sa îi este dificilă, momentan; domnul Arsenescu, în schimb, aflat la o vârstă înaintată, când are nevoie de îngrijiri, ar renunţa bucuros la spaţiosul apartament pe care îl deţine, în schimbul îngrijirii de care are nevoie. Astfel, ei hotărăsc să încheie un contract de întreţinere.

Contractul de rentă viageră (articolele 2242-2543) merge pe acelaşi tipar: părţile se numesc credirentier – cel ce transferă dreptul de proprietate asupra imobilului – şi debirentier  – cel care, în schimbul proprietăţii imobilului, se obligă ca, până la sfârşitul vieţii credirentierului, să îi plătească acestuia o sumă de bani periodic, numită rentă. De exemplu, în aceeaşi situaţie, doamna Georgescu dobândeşte apartamentul de la domnul Arsenescu în schimbul unei rente viagere de 500 de lei , ce o va plăti până la sfârşitul vieţii credirentierului.

Prestarea de întreţinere înseamnă, practic, orice tip de îngrijire de care întreţinutul are nevoie, în special: hrană, îmbrăcăminte, încălţăminte, cheltuieli în caz de boală şi, în caz de deces al întreţinutului, cheltuieli de înmormântare. Întreţinătorul poate să îşi “adapteze” modul în care prestează întreţinerea în funcţie de valoarea bunului al cărui drept de proprietate întreţinutul l-a transferat şi de condiţia socială anterioară a întreţinutului. Date fiind aceste aspecte, vă puteţi da seama cam cât de dificilă va fi sarcina doamnei Georgescu, în primul caz, în care este parte a unui contract de întreţinere. Îngrijirile ce fac obiectul contractului, sau, mai bine spus, întinderea şi calitatea lor sunt foarte subiective, iar prestaţia profund personală la care doamna Georgescu s-a angajat poate face desfăşurarea contractului foarte anevoioasă.

În cel de-al doilea caz, lucrurile vor fi foarte simple, obligaţia doamnei Georgescu fiind de a plăti la timp renta viageră. Însă, va plăti sumele de bani până la sfârşitul vieţii credirentierului, moment ce rămâne incert.

Aspecte de punctat

Primul lucru comun al celor două contracte, şi pe care este imperios necesar a-l cunoaşte înainte de a încheia vreunul din ele, este caracterul lor aleatoriu. În cazul majorităţii contractelor, părţile cunosc de la bun început întinderea şi cuantumul prestaţiilor la care se obligă. Nu şi în cazul contractelor de faţă: de obicei, atât întreţinerea, cât şi renta viageră, se încheie pe restul vieţii întreţinutului, respectiv a credirentierului (numai întreţinerea poate fi încheiată pe o perioadă determinată). Ceea ce înseamnă că întreţinătorul, respectiv debirentierul, va datora îngrijirile, respectiv sumele de bani periodice, pe toată durata vieţii celeilalte părţi, perioadă de timp ce nu poate fi estimată obiectiv la momentul încheierii contractului.

 Întreţinătorul, respectiv debirentierul, nu poate să înceteze să execute prestaţiile nici atunci când îngrijirile, respectiv sumele de bani plătite au ajuns sau au depăşit echivalentul valoric al bunului (apartamentului, în exemplul nostru) pe care l-a primit în proprietate. Aceasta deoarece s-a obligat să presteze până la sfârşitul vieţii celeilalte părţi. Mai mult, întreţinătorul, respectiv debirentierul nu poate să rezoluţioneze contractul, să renunţe la el, dacă executarea sa a devenit prea oneroasă, prea dificilă pentru el.

Obligaţia de întreţinere şi cea de a plăti renta se transmite succesorilor întreţinătorului, respectiv ai debirentierului. Dacă doamna Georgescu decedează în timpul desfăşurării contractului, moştenitorii săi vor fi obligaţi să continue să execute contractul, pe toată perioada vieţii întreţinutului. În cazul contractului de întreţinere, instanţa de judecată poate transforma obligaţia de a acorda îngrijiri în obligaţia de a plăti sume de bani, dar numai în acest caz, în care moştenitorii celui ce s-a obligat ajung să fie ţinuţi de contractul de întreţinere la care nu au luat parte.

În cazul în care contractul este rezoluţionat ( când acesta încetează, la iniţiativa uneia dintre părţi, datorită neexecutării obligaţiei de către cealaltă parte), ca regulă, contravaloarea întreţinerii sau sumele de bani ce au constituit renta nu se restituie. Însă, întreţinătorul, respectiv debirentierul va fi obligat să restituie bunul pe care l-a dobândit, indiferent cât de consistentă a fost prestaţia sa de până atunci.

Singura situaţie în care întreţinutul (credirentierul ) va restitui ceea ce a primit de la cealaltă parte, este atunci când refuză să predea bunul al cărui drept de proprietate s-a obligat să îl transfere. Aşadar, dacă doamna Georgescu, după mulţi ani în care a acordat îngrijirile la care s-a obligat, respectiv a plătit renta stabilită (timp în care prestaţiile sale au întrecut cu mult valoarea bunului pe care l-a primit), renunţă să îşi mai execute obligaţiile, cealaltă parte poate cere rezoluţiunea contractului. Caz în care, nu doar că doamna Georgescu va trebui să restiuie apartamentul, fără a primi nimic înapoi, ci poate fi obligată şi la eventuale daune interese, dacă lipsirea de întreţinere, respectiv rentă, a cauzat un prejudiciu celeilalte părţi.

Concluzii?

Din cele expuse, ne este clar, în primul rând, un lucru: contractele de întreţinere şi de rentă viageră sunt construite, gândite, în avantajul întreţinutului, respectiv al credirentierului şi, gândite ca astfel de instrumente, pot fi foarte avantajoase şi eficiente pentru acesta.

Însă, situaţia celui ce se obligă la a presta întreţinere sau a plăti rentă poate fi, din punct de vedere juridic, profund dezavantajoasă, aşa că este bine să vă gândiţi de două ori înainte de a deveni parte a unui astfel de contract.

Bineînţeles, dese sunt situaţiile în care nu dobândirea dreptului de proprietate a unui bun este scopul principal pentru care încheiaţi un astfel de contract (după cum spuneam, nu e neapărat ca bunul să fie un imobil, ci orice capital, de exemplu, un pachet de acţiuni în schimbul unei rente viagere). Scopul poate fi a ajuta o persoană ce are nevoie de îngrijirea dumneavoastră, chiar o rudă ( dacă este o rudă căreia îi datoraţi întreţinerea legal, de exemplu, un frate, veţi “dubla” această obligaţie), caz în care cele prezentate vor reprezenta o simplă şi obiectivă informare cu privire la dispoziţiile legale.

Dar, dacă vă aflaţi în prima situaţie, în care doriţi, pur şi simplu, imobilul, sfatul juristului este: evitaţi, pe cât posibil, să deveniţi parte a unui astfel de contract, caracterizat de un puternic element aleatoriu! Sau, dacă aveţi de ales dintre cele două, mânat fiind doar de interesul patrimonial, optaţi pentru renta viageră.