Categories
Articole Contracte Persoane juridice. Societăţi

Capcanele contractului de intermediere în Noul Cod Civil

middlemanDe când era copil Adrian își dorea să trăiască visul american: la vârsta de 30 ani să aibă o familie, un job bine plătit și casa lui. Și visul lui a devenit realitate. Avea propria afacere: vindea corpuri de iluminat. Dorea să își extindă afacerea, sens în care făcuse deja demersurile să ia un împrumut de la bancă. Știa la ce se înhamă când a decis să ia un credit de la bancă,  pentru că vorba lui Mark Twain “bancherul este un tip care îți împrumută umbrela pe timp de soare, dar care o vrea înapoi în momentul în care începe să plouă.”

Știa că pentru a-i merge afacerea trebuia să aibă clienți cărora să le vândă produsele sale. Dar pentru a găsi clienți îți trebuie timp și el tocmai de asta ducea lipsă! Și așa i-a venit ideea de a apela la un intermediar care să îi găsească clienți cu care să încheie contracte. Auzise de acest contract de intermediere, nou introdus în Codul Civil și dorea să știe mai multe despre el pentru a nu cădea în capcana necunoașterii.

Ce este contractul de intermediere?

Acest tip de contract este expres reglementat în NCC la articolele 2096-2102 și este contractul prin care o parte numită intermediar se obligă față de altă parte numită client să îl pună în legătură cu un terț în vederea încheierii unui contract.

Care este deosebirea dintre contractul de intermediere și reglementarea anterioară?

Înainte de intrarea în vigoare a NCC intermedierea era reglementată de ordonanța 21/1992 privind protecția consumatorilor care a fost modificată de legea 363/2007 și de OUG 174/2008. Reglementarea anterioară (încă în vigoare) se referea doar la intermedierea imobiliară exercitată de agențiile imobiliare și la mijlocirea tranzacțiilor de vânzare-cumpărare și închiriere.

NCC nu precizează o anumită categorie de contracte ce pot fi încheiate în urma intermedierii, astfel încât legea lasă libertatea absolută privind tipurile de contracte ce pot face obiectul intermedierii.

Care sunt părțile în contractul de intermediere?

Potrivit NCC părțile sunt intermediarul și clientul. În exemplul nostru clientul este Adrian care va apela la un intermediar care se obligă să găsească un potențial client pentru Adrian în vederea încheierii unui contract. Adrian va fi cel care va beneficia de activitatea prestată de intermediar.

Rețineți că între intermediar și client (în cazul nostru Adrian), respectiv între intermediar și terțul pe care îl găsește ca și potențial client pentru Adrian nu există relații de subordonare, intermediarul acționează independent. Acest aspect îl face să fie complet diferit față de contractul de comision sau de mandat, pentru că intermediarul nu este un mandatar al clientului, el nu negociază și nu încheie acte juridice  în numele și pe seama clientului. În cazul contractului de intermediere el doar se obligă față de client să îl pună în legătură cu un terț în vederea încheierii unui contract.

În concluzie, intermediarul este de obicei reprezentat de o firmă al cărui obiect de activitate se referă la punerea în legătură a persoanelor care doresc să încheie contracte și este autorizat în acest sens. De exemplu, la intermedierile imobiliare, intermediarul este agenția imobiliară.

Ce particularități prezintă contractul de intermediere?

Legea prevede că intermediarul are dreptul la remunerație din partea clientului doar dacă contractul intermediat se încheie ca urmare a acțiunii sale de intermediere. De exemplu, dacă Adrian apelează la un intermediar și acesta îi găsește un client cu care Adrian încheie un contract de vânzare-cumpărare a corpurilor de iluminat, atunci intermediarul va primi remunerația. Dacă contractul dintre Adrian și potențialul client găsit nu se încheie, intermediarul nu este plătit.

Dacă Adrian va apela la mai mulți intermediari, atunci va fi obligat să le achite la fiecare o remunerație în cotă egală din remunerația globală, dacă prin contract părțile nu au prevăzut altfel. Această dispoziție se va aplica, chiar dacă Adrian va încheia un singur contract de intermediere sau câte un contract cu fiecare intermediar în parte.

Dacă intermediarul a făcut anumite cheltuieli pentru intermediere, NCC stabilește ca regulă că acestea nu se rambursează, excepția fiind aceea că intermediarul are dreptul la restituirea acestora doar dacă acest lucru a fost prevăzut expres în contractul de intermediere. Această prevedere creează pentru intermediar posibilitatea de a-și recupera cheltuielile efectuate cu intermedierea, astfel încât dacă cunoaște legea va insista ca în contractul cu clientul său (Adrian) să se prevadă posibilitatea recuperării cheltuielilor. De multe ori, aceste cheltuieli nu pot fi estimate la încheierea contractului și sunt cazuri când ele  pot depăși remunerația.

NCC nu a ținut cont de reglementarea ordonanței 21/1992 și nici de realitățile practice ale acestui tip de contract. Legiuitorul nu a preluat în NCC avantajele clauzei de exclusivitate din reglementarea privind intermedierile imobiliare, lucru util de altfel, pentru că ar fi fost o măsură de protejare a intermediarului.

De exemplu, o agenție imobiliară oferă spre vânzare un imobil cu al cărui proprietar a încheiat un contract  de intermediere. În final acel imobil se vinde fără ca agenția să mai fie implicată. În acest caz, agenția imobiliară nu poate cere clientului (fostului proprietar) comisionul aferent.

Nu la fel ar fi stat lucrurile dacă în contract ar fi fost stipulată clauza de exclusivitate. În virtutea acestei clauze agenția imobiliară își va putea încasa comisionul din vânzarea acelei locuințe, chiar dacă clientul va decide să vândă acea casă fără a mai apela la serviciile sale. De obicei părțile prevăd ca acea clauză de exclusivitate să aibă valabilitate de la data semnării contractului între agenție și client și până la data vânzării casei.

Ce obligații are intermediarul?

Principala obligație a intermediarului este aceea de a-l informa pe terț referitor la avantajele și oportunitatea încheierii respectivului contract, cu condiția să nu prejudicieze interesele propriului său client (adică ale lui Adrian).

Este o prevedere care va fi greu de aplicat în practică, pentru că de multe ori  intermediarul nu are toate informațiile de la clientul său, nu cunoaște toate avantajele și oportunitățile încheierii respectivului contract. Va fi greu pentru intermediar să discearnă ce informații îl pot prejudicia pe clientul său. Legea nu face nicio precizare referitor la acest lucru și consider că e o lacună a NCC.

În practică va fi foarte greu pentru intermediar dacă are o clauză de confidențialitate cu clientul. De exemplu, Adrian îi cere să nu divulge anumite informații, iar intermediarul realizează că fără a comunica terțului acele date este posibil să nu poată intermedia contractul.

Pe de altă parte, dacă îi comunică terțului acele informații confidențiale, există riscul să îl prejudicieze pe Adrian. Cred că legiuitorul ar trebui să traseze niște linii clare cu privire la obligația informării terțului sau părțile (Adrian și intermediarul) să precizeze clar în contractul lor acest aspect pentru a nu lăsa loc de interpretări.

Ce obligații are clientul?

Legea prevede obligația clientului de a comunica intermediarului rezultatul negocierilor, adică dacă a încheiat sau nu contractul intermediat. Clientul trebuie să își îndeplinească această obligație în termen de cel mult 15 zile de la data încheierii contractului. Dacă nu respectă această regulă sancțiunea este dublarea remunerației cuvenite intermediarului, dacă părțile nu au prevăzut în contract altfel. Consider că este un termen prea mare pentru client pentru a furniza o simplă informație intermediarului.

Sunt cazuri în care remunerația se stabilește ca procent din valoarea contractului intermediat. Și în acest caz clientul are la dispoziție tot 15 zile de la data semnării contractului pentru a-l informa pe intermediar despre acel contract. În acest caz, pe lângă faptul că nu-l obligă, legea nici nu prevede vreo sancțiune dacă clientul nu comunică intermediarului valoarea contractului. Astfel, acestuia din urmă (intermediarului) îi va fi practic imposibil să-și poată determina valoarea remunerației ce i se cuvine.

Având în vedere această scăpare a legii, Adrian va putea comunica intermediarului că a încheiat contractul pentru a nu fi obligat să îi achite dublul remunerației. El va putea să nu îi comunice valoarea contractului în funcție de care se plătește remunerația intermediarului și legea nu îi va aplica nicio sancțiune. Această lacună a NCC aduce prejudicii intermediarului care nu va putea știi date despre valoarea contractului pentru a putea emite factura și primi remunerația cuvenită.

Practic, NCC a lăsat multă libertate părților în cazul contractului de intermediere. Având în vedere unele scăpări ale legiuitorului Adrian știe că va trebui să clarifice clauzele din contract cu intermediarul pentru a nu exista probleme pe viitor. E conștient că legea îi oferă un mare avantaj lui ca și client, dacă intermediarul nu va cunoaște ceea  ce a aflat el!

Adrian a înțeles că până la urmă secretul în afaceri este să știi ceva ce nu mai știe nimeni. (Aristotel Onassis)

Comments are closed.