Categories
Articole Contracte Dreptul proprietăţii

Contract de vânzare sau de donație, știi să alegi eficient?

vanzare-donatieÎnainte de a lua o hotărâre, se cuvine să cunoști în amănunt avantajele și dezavantajele pe care le implică încheierea unui contract de vânzare sau de donație, precum și ce prevede ”Noul Cod civil” cu privire la aceste contracte. Mai trebuie adăugat faptul, că expresia: ”contract de vânzare cumpărare” nu o veți găsi nicăieri în tot cuprinsul Codului civil, asta deoarece legiuitorul a renunțat la termenul ”cumpărare”, rămânând astfel doar noțiunea de contract de vânzare!

Donația este reglementată de articolele 1011-1033 din Codul civil, iar contractul de vânzare de articolele 1650-1762.

Majoritatea persoanelor care se află în situația de a alege dintre aceste două contracte, tind să opteze pentru perfectarea unui contract de vânzare, considerând că donația ar fi nesigură din punct de vedere juridic, în sensul că ar putea fi atacată în instanță. Cei care fac o alegere pe considerentul enunțat, ar trebui să știe că și contractul de vânzare poate fi anulat de către instanță dacă sunt încălcate diverse prevederi legale la încheierea lui.

Se poate spune pe bună dreptate, că donația este un act cel puţin la fel de sigur ca cel de vânzare în măsura în care se respectă și se cunosc toate prevederile legale la încheierea lui. Spun asta deoarece, în baza principiului reglementat de art. 985 din Codul civil, donația este irevocabilă. Această regulă face ca donația să fie un act sigur din punct de vedere juridic.

Excepții privind irevocabilitatea donațiilor:

  • În cazul în care donatarul are o sarcină de îndeplinit, stipulată în contractual de donație și nu a onorat-o, donatorul poate revoca donația;
  • O altă excepție privește donaţia dintre  soţi, aceasta  poate fi revocată însă numai în timpul căsătoriei nu și după ce a intervenit divorțul (un exemplu în această privință ar fi cazul foștilor soți Columbeanu. Irinel C. a revocat în timpul căsătoriei donația prin care Monica a devenit proprietara unui apartament).
  • De asemenea, în cazul decesului donatorului, moștenitorii rezervatari ai acestuia își pot cere partea din donație dacă dovedesc că prin aceasta li s-a încălcat rezerva succesorală. Moștenitori rezervatari sunt: soțul supravieţuitor, descendenții defunctului (adică copii și urmașii acestora), precum și ascendenții privilegiați (respectiv tatăl și mama celui decedat).

Donaţia se revocă pentru ingratitudine dacă:

  • Cel care a primit donația a atentat la viaţa donatorului, a unei persoane apropiate lui sau, ştiind că alţii intenţionează să atenteze, nu l-a înştiinţat;
  • Dacă donatarul se face vinovat de fapte penale, cruzimi sau injurii grave faţă de donator;
  • Dacă donatarul refuză în mod nejustificat să asigure alimente donatorului ajuns în nevoie, în limita valorii actuale a bunului donat, ţinându-se însă seama de starea în care se afla bunul la momentul donaţiei.

Dreptul la acţiunea prin care se solicită revocarea donației pentru ingratitudine se prescrie în termen de un an din ziua în care donatorul a ştiut că beneficiarul donaţiei a săvârşit fapta de ingratitudine. Acţiunea în cauză, în poate fi exercitată numai împotriva beneficiarului donaţiei. În cazul în care beneficiarul donației moare după introducerea acţiunii,  aceasta poate fi continuată împotriva moştenitorilor.

Acte necesare pentru vânzarea sau donarea unui imobil

  • Buletine, cărți de identitate ale părților precum și certificate de căsătorie dacă există;
  • Acte de proprietate în original (după caz: contract vânzare-cumpărare, contract de donaţie, proces-verbal de predare-primire, sentinţă/decizie civilă definitivă şi irevocabilă, titlu de proprietate în original, certificat de moştenitor);
  • Certificat fiscal pe numele proprietarului, eliberat de Administraţia Financiară, din care să rezulte că proprietarul este la zi cu taxele și impozitele către stat. Administraţia Financiară competentă este cea la care se plăteşte impozitul anual pentru imobilul respective;
  • Schițe cadastrale ale bunului imobil (fişa bunului imobil şi planul de amplasament), întocmite de un expert cadastral autorizat;
  • Extras de carte funciară de la Oficiul de Cadastru și Publicitatea Imobiliară. Trebui să știți că acesta se obţine prin intermediul biroului notarial la care vă adresați şi este valabil 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii;
  • în cazul apartamentelor, aveți nevoie de o adeverinţă eliberată de asociaţia de proprietari sau locatari care să arate că proprietarul este la zi cu datoriile (întreţinere, cheltuieli, reparaţii, cheltuieli comune). Adeverinţa nu este necesară în cazul în care cumpărătorul consimte să preia eventualele debite existente;
  • Certificat de la Registrul Agricol al Primăriei competente privind suprafața de teren sau locuința ce fac obiectul contractului (sunt necesare menționări cu privire la data când a fost construită locuința, din ce este construită precum și suprafața pe care o are. În cazul terenurilor trebuie să reiasă faptul daca este arendat sau nu);
  • Certificat de urbanism pentru terenurile intravilane, fără construcții. Acest act se obține de la Primărie;
  • Dovada achitării la zi a energiei electrice, asta dacă vorbim de o construcție;
  • Dacă discutăm de vânzarea sau donarea unui teren cu pădure, în cazul aceasta aveți nevoie de o adeverință de la Ocolul Silvic.

 Contractele de donație și în unele cazuri și cele de vânzare, trebuie încheiate în formă autentică, în sensul că trebuie să fie autentificate la notar. Acest lucru conferă forță probatorie și putere executorie, fără a se mai recurge la o hotărâre judecatorească pentru o eventuală executare silită.

Taxe notariale:

Taxele notariale sunt compuse din taxa de timbru plus onorariu. Taxa de timbru este venit la bugetul de stat iar legea nu face distincție între donație și vânzare. Tariful notarial perceput pentru autentificarea contractului de donație sau de vânzare se calculează în funcţie de valoarea bunului ce face obiectul contractului.

O chestiune importantă ce avantajează donația, este că nu se plătește impozit dacă esti rudă sau afin până la gradul al III-lea inclusiv cu donatorul. De asemenea, nu se percepe impozit atunci când donația are loc între soți.

Cei care nu se încadrează în condițiile menționate, vor trebui să plătească impozit pe transferul proprietății, respectiv:

Dacă donatorul deține imobilul de mai puțin de 3 ani:

  • Impozitul este de 3% , când valoarea bunului este de până în 200.000 lei inclusiv;
  • Când valoarea bunului este peste 200.000 lei, impozitul este de 2% calculat la valoarea ce depăşeşte 200.000 lei inclusiv  plus 6.000 lei.

Dacă donatorul a dobândit imobilul de mai mult de 3 ani:

  • Impozitul este de 2%, când valoarea bunului este de până în 200.000 lei inclusiv;
  • Când valoarea bunului este peste 200.000 lei, impozitul este de 1% calculat la valoarea ce depăşeşte 200.000 lei inclusiv plus 4.000 lei.

Impozitul pe donație se calculează la valoarea declarată de părţi în actul prin care se transferă dreptul de proprietate sau dezmembrămintele sale. Dacă valoarea declarată este inferioară valorii orientative stabilite prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici, impozitul se va calcula la nivelul valorii stabilite prin expertiză.

În cazul în care există mai mulţi coproprietari, impozitul se calculează la valoarea deţinută de fiecare coproprietar, iar dacă nu sunt precizate cotele-părţi pe care aceştia le deţin în acea proprietate se prezumă că fiecare coproprietar deţine o cotă egală cu a celorlalţi.

Taxa pentru extrasul de carte funciară necesar autentificării contractului

  • 40 de lei de parcelă, în regim normal – se eliberează în două zile;
  • 200 de lei de parcelă, în regim de urgenţă – se eliberează în 1 zi.
     

Tariful perceput pentru întabularea dreptului dobândit

După finalizarea contractului de donație, dreptul de proprietate al noului proprietar trebuie întabulat în cartea funciară. Tariful perceput de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară în acest sens este de 0,15% din preţul vânzării. De regulă, beneficiarul donaţiei este cel care plăteşte onorariul notarului și taxa de intabulare, ca şi la vânzare de altfel.

Exemple de situații în care vă puteți afla:

  • Dacă sunteți beneficiarul unei donații, sunteți liber în calitatea dvs. de nou proprietar asupra bunului mobil\imobil să înstrăinați ceea ce ați primit prin donație. Există și excepții în această privință și anume atunci când în contractual de donația a fost înserată o anumită clauză, gen întreținere, păstrarea uzufructului de către donator etc.
  • În ciuda caracterului unilateral al donației,  aceasta este irevocabilă. Situațiile în care donația poate fi revocată sunt excepționale și limitativ reglementate de lege. După cum am menționat și în cuprinsul articolului, donația poate fi revocată pentru  ingratitudine față de donator sau în cazul în care nu s-a respectat rezerva succesorală.
  • E posibil să fi primit o donație de la cineva, un teren spre exemplu. Te căsătorești, iar apoi ca tot omul îți ridici și o casă pe acel teren împreună cu soția. Dacă ar interveni un divorț în acest caz, situația stă cam așa:  proprietatea asupra terenului aparține soțului beneficiar al donației iar construcția este bun comun al soților. În principiu, partajul cerut ca urmare a divorțului poate să privească doar construcția bun comun și este foarte probabil ca imobilul (casa), să fie atribuit soțului proprietar al terenului cu obligația de dezdăunare pentru celălalt soț.
  • Dacă ai primit prin donație un imobil, gen casă sau apartament iar în contract a fost înserată clauza precum că donatorul beneficiază de uzufruct, dumneavoastră ca beneficiar, nu puteți tranzacționa imobilul în cauză decât cu acordul uzufructuarului. Uzufructul se poate institui cel mult cu caracter viager și nu se poate transmite prin acte între vii sau pentru cauză de moarte. După decesul uzufructuarului,  sunteți liber să dispuneți cum doriți de casă sau apartament, în cazul nostru.
  • Dacă ați  cumpărat un teren prin contract de vânzare,  terenul fiind obținut de proprietarul de la care ați cumpărat, prin donatie, iar după cumpărare, donația este contestată/revocată, trebuie să știți că acest lucru nu vă afectează dreptul de proprietate pe care îl aveți, asta pentru că sunteți un dobânditor de bună-credință, până la momentul contrar, bineînțeles.
  • De obicei, între neamuri se mai practică și ”vânzările” verbale gen : ” îți dau terenul acesta și dai și tu cât vrei, de regulă nu se dă nimic”. Ei bine, vânzare-cumpărare privind un imobil care nu se încheie în formă autentică este lovită de nulitate absolută, adică nu există. Și nu aș vrea să asist la discuțiile/certurile ce vor avea loc între cel care a primit verbal un imobil și cei care doresc și ei o parte.
  • Dacă doi părinți doresc să lase unui copil minor un bun imobil, dar să-l lase pe bune fără ca unul dintre părinți după un eventul divorț să aibă vreo pretenție cu privire la acel bun, ar fi indicat ca minorul să dobândească imobilul prin vânzare. Vorbind totuși de un minor, este necesar acordul autorității tutelare, adică al serviciului de autoritate tutelară de pe langa Primăria de domiciliu.   

Sper ca exemplele date să vă fie de folos și nu uitați: e mai simplu să faceți orice acte doriți, vânzare, donație etc. atunci când rudele voastre sunt în viață. În caz contrar, drumurile pe la instanță sunt inevitabile pentru dezbaterea moștenirii.