Categories
Articole Contencios-administrativ Drept civil Dreptul proprietăţii

Eşti în pericol de a fi expropriat? Cum se procedează?

exproprieriOdată cu topirea zăpezii, vechile troiene de zăpadă conturează acum terenuri maiestuase, perfecte pentru a fi exploatate.

În vârful unei coline, se află căsuţa domnului Tache. De pe verandă acesta priveşte degajat împrejurimile.

Domnul Tache nu a fost niciodată un om bogat. A existat însă, o perioadă în viaţa lui pe care şi-o aminteşte cu mult drag.

De câte ori are posibilitatea, domnul Tache povesteşte despre modul în care a devenit proprietar, dar nu al casei în care locuieşte (pe care a moştenit-o de la părinţi), ci al unui teren exact lângă strada principală.

La un moment dat, s-a ivit o ocazie, unică în viaţă si „s-a dat peste cap”, s-a împrumutat reusind să-l cumpere. Acum, este toată mândria lui.

Vecinul său, om cu stare, deţine toate terenurile de vizavi, vreo 8 la număr.

Deşi nu ştiu ce meserie are, de vreo 10 ani încoace, tot cumpără, aproape în fiecare an. A investit mult în pământ”, povesteşte domnul Tache.

 O zi neaşteptată..

Într-o dimineaţă, când domnul T. aştepta cu nerăbdare ziarul local pentru a citi noutăţile, găseşte în cutia poştală, pe lângă ziar, o notificare.

Deschizând cu nerăbdare plicul, scoate afară nişte hârtii în care descoperă o propunere de expropriere a terenului al cărui proprietar este şi un proces-verbal de cercetare prealabilă, cu menţiunea: se poate formula întâmpinare în termen de 45 de zile de la publicarea notificării.

Evident, s-a frământat toată ziua. Şi..întâmpinare, întâmpinare, dar ce rezolvă şi ce scrie în ea?

Nici copiii nu erau în ţară să-l ajute, iar la teren ţinea „ca la ochii din cap”.

Vecinul meu are 8 terenuri, iar eu am doar unul. Cum de l-au găsit pe al meu mai bun?”, se gândea domunul Tache.

În final, se hotărî să meargă la un avocat pentru a lămuri situaţia.

 Lămuriri..

A doua zi, domnul Tache merge la un avocat şi după ce îi expune cu lux de amănunte tot ce s-a petrecut, îi adresează tot felul de întrebări, aşteptând curios explicaţiile.

 De ce au ales tocmai terenul meu?

Potrivit art. 1 din Legea nr 33/1994 este obligatorie existenţa unei cauze de utilitate publică.Exproprierea se poate face numai în împrejurări excepţionale.

Aşadar, există o lucrare de interes public în legătură cu terenul dumneavoastră, care trebuie neapărat realizată.

Cine declară utilitatea publică?

Utilitatea publică este declarată fie prin lege, fie de către Guvern pentru lucrările de interes naţional, fie de consiliile judeţene (respectiv Consiliul General al Municipiului Bucureşti) pentru lucrările de interes local.

După declararea utilităţii publice, actul respectiv se aduce la cunoştinţă publică, apoi propunerile de expropiere se depun la consiliul local şi se trimite notificarea (în termen de 15 zile de la publicare).

 Unde formulez întâmpinare, cât durează soluţionarea şi cu ce mă ajută?

Întâmpinarea poate fi depusă în termen de 45 de zile de la publicarea întâmpinării la primarul comunei, oraşului sau al municipiului unde se află imobilul.

În termen de 30 de zile de la expirarea termenului pentru depunerea întâmpinării, primarul va înainta dosarul de expropriere spre soluţionare.

Întâmpinările vor fi soluţionate în termen de 30 de zile de o comisie constituită prin hotărâre a Guvernului pentru lucrările de interes naţional sau prin decizia delegaţiei permanente a consiliului judeţean pentru cele de interes local.

În faţa comisiei este posibilă încheierea unei înţelegeri între părţi, care are valoarea unei tranzacţii extrajudiciare. Comisia trebuie să consemneze această înţelegere sub semnătura părţilor.

În absenţa înţelegerii părţilor, comisia trebuie să hotărască asupra întâmpinării şi asupra propunerilor de expropriere. Hotărârea comisiei trebuie să fie motivată şi comunicată părţilor în termen de 15 zile de la adoptare.

 Ce se întâmplă dacă nu formulez întâmpinare?

În absenţa întâmpinării se încheie etapa administrativă a procedurii exproprierii şi se deschide posibilitatea începerii etapei judiciare.

 În ce constă această etapă judiciară?

Numai după epuizarea etapei administrative a procedurii de expropriere poate să înceapă etapa judiciară, prin sesizarea instanţei competente de către expropriator.

Concret, sesizarea se face printr-o cerere de chemare în judecată (cerere de expropriere) a oricăror persoane care pot justifica un drept real sau un interes legitim asupra imobilului propus a fi expropriat.

Competenţa de soluţionare a cererii de expropriere aparţine tribunalului judeţean sau Tribunalului Bucureşti, în funcţie de locul unde este situat imobilul propus pentru expropriere.

 Sunt despăgubit? Dacă da, în ce fel? Mi se oferă un alt imobil sau o sumă de bani?

Potrivit art. 562 alin 3 din Codul civil exproprirea se poate face numai pentru o cauză de utilitate publică stabilită potrivit legii, cu justă şi prealabilă despăgubire, fixată de comun acord între proprietar şi expropriator. În caz de divergenţă asupra cuantumului despăgubirilor, acesta se stabileşte pe cale judecătorească.

Exproprierea se face aşadar numai pe baza unei despăgubiri.

Potrivit art.26 alin 1din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi daunele aduse proprietarului.

Instanţa de drept comun va decide dacă cererea de expropriere este sau nu întemeiată, iar în caz afirmativ, va stabili valoarea despăgubirilor.

Evaluarea despăgubirilor se face de o comisie formată din trei experţi.

Părţile pot încheia o tranzacţie în faţa instanţei cu privire la expropriere şi la despăgubiri, caz în care instanţa va lua act de învoială şi va pronunţa o hotărâre de expedient. Dacă părţile s-au învoit numai cu privire la expropriere, instanţa va lua act de această înţelegere parţială printr-o încheiere interlocutorie şi va continua judecata pentru stabilirea şi distribuirea despăgubirilor.

Aşadar, hotărârea judecătorească de expropriere pronunţată de prima instanţă poate consfinţi învoiala părţilor sau poate soluţiona litigiul dintre părţi. În acest din urmă caz, hotărârea trebuie să cuprindă valoarea despăgubirii şi termenul de plată a acesteia.

Hotărârea este supusă apelului sau recursului.

 Când trebuie să predau terenul? Înainte sau după ce primesc despăgubirea?

Exproprierea are ca efect naşterea unor raporturi obligaţionale între expropriator, în calitate de debitor, şi persoanele îndreptăţite la despăgubiri, în calitate de creditori.

Punerea în posesie a expropriatorului se produce după naşterea dreptului de proprietate publică, dar nu mai târziu de 30 de zile de la data îndeplinirii obligaţiilor fixate prin hotărârea de expropriere.

Prin excepţie, dacă este vorba de terenuri cultivate sau cu plantaţii, punerea în posesie este amânată până după momentul culegerii recoltei (numai dacă valoarea estimativă a recoltei neculese nu a fost inclusă în valoarea despăgubirii).

 O veste bună! Există posibilitatea ca imobilul să poată fi recuperat.

Conform art. 35 din Legea nr. 33/1994, dacă bunurile imobile expropriate nu au fost utilizate în termen de un an potrivit scopului pentru care au fost preluate de la expropriat, respectiv lucrările nu au fost începute, foştii proprietari pot să ceară retrocedarea lor, dacă nu s-a făcut o nouă declarare de utilitate publică.

Dreptul de prioritate la închiriere. Indiferent de durata neutilizării bunului de către expropriator în scopul de utilitate publică stabilit conform legii, dacă expropriatorul îşi manifestă intenţia de a închiria imobilul, expropriatul are un drept de prioritate la închiriere, în condiţiile legii.

Dreptul de prioritate la înstrăinare. Dacă nu a început efectuarea lucrărilor de utilitate publică, iar expropriatorul doreşte să înstrăineze imobilul , expropriatul are un drept prioritar la dobândire.

Ascultând cu atenţie şi cugetând îndelung, domnul Tache se hotărăşte să rezolve situaţia prin bună învoială.

El realizează că există lucruri mai importante decât bunurile materiale.

Peste două luni, domnul Tache investeşte o parte din bani pentru a-şi cumpăra un bilet de avion. Nu-şi mai văzuse de mult copiii…

Aşadar, în amurgul unei seri de primăvară, domnul T., îşi ia zborul fericit spre meleaguri necunoscute.