Promisiunea de vânzare este un contract care constă în promisiunea proprietarului bunului de a-l vinde unui eventual cumpărător, care îşi rezervă facultatea de a-şi manifesta ulterior, de regulă înăuntrul unui termen, consimţământul de a-l cumpăra. Promisiunea de vânzare este un contract unilateral care creează obligaţii numai pentru una dintre părţi, şi anume pentru promitent. Promisiunea unilaterală poate fi asumată şi de cumpărător care poate face o promisiune unilaterală de cumpărare.
Potrivit legislaţiei, art. 1.669 C. civil care poate fi consultat pe portalele juridice, când una dintre părţile unei promisiuni unilaterale de vânzare sau de cumpărare, după caz, refuză din motive care îi sunt imputabile să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite. Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat. Dovada promisiunii unilaterale de vânzare sau respectiv, de cumpărare, se face în condiţii generale de probă, chiar dacă obiectul ei ar fi încheierea unui contract de vănzare- cumpărare solemn.
În practică s-a pus în discuţie ce formă trebuie să îmbrace promisiunea, formă autentică sau act sub semnătură privată? Nu există o practică unitară în acest domeniu, din acest motiv s-au format mai multe opinii.
Astfel, într-o primă opinie, se apreciază că nu este necesară încheierea promisiunii în formă autentică, motivându-se că hotărârea judecătorească prin care se înlocuiește consimțământul promitentului poate fi pronunțată dacă toate celelalte condiții de validitate a vânzării sunt îndeplinite. Spre exemplu, pentru vânzările supuse de lege condiției formei autentice ad validitatem, această condiție ar fi îndeplinită datorită faptului că hotărârea pronunțată în exercitarea funcțiilor sale de judecătorul competent are natura unui act autentic. Prin ipoteză, ea constată consimțământul beneficiarului și substituie consimțământul promitentului.
Un alt argument în susţinerea acestei opinii îl constituie faptul că legiuitorul nu a instituit nicio condiție de formă pentru nașterea valabilă a promisiunii având ca obiect încheierea în viitor a unui contract de vânzare-cumpărare a unui imobil, putem concluziona în sensul că instanța poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract chiar și în ipoteza în care promisiunea nu este încheiată în formă autentică, hotărârea pronunțată având natura unui act autentic prin care se consfințește operațiunea de vânzare a unui imobil.
Opinia contrară susţin forma autentică a actului.
Şi-au argumentat această opinie pe faptul că nu se face vreo mențiune referitoare la care condiții de valabilitate trebuie îndeplinite, respectiv cele de fond sau de formă ale contractului; astfel că, potrivit principiului unde legea nu distinge, nici interpretul nu trebuie să o facă, considerăm că toate aceste condiții trebuie îndeplinite în mod cumulativ. În cooncluzie se poate solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare a unui imobil doar dacă promisiunea este încheiată la rândul ei în formă autentică.
Noi considerăm că în lipsa precizării exprese de către legiuitor a necesității încheierii promisiunii în formă autentică nu poate fi parțial lipsit de efecte actul juridic încheiat prin privarea beneficiarul de cel mai energic mecanism care permite salvgardarea drepturilor sale – executarea în natură a promisiunii prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.