Există şi astăzi, ca şi în vechime, o pătură socială privilegiată căreia legislaţia civilă în vigoare îi conferă drepturi peste drepturi.

Din prea dominanta nobilime fac parte accesiunea imobiliară artificială şi superficia, două doamne aristocrate, cu un simţ al proprietăţii bine dezvoltat.

Accesiunea imobiliară artificială se înrudeşte cu accesiunea mobiliară, cu accesiunea naturală şi, mai de departe, cu uzucapiunea, toate rudele acesteia ocupându-se cu dobândirea dreptului de proprietate.

Superficia provine din familia dezmembrămintelor dreptului de proprietate, familie din care fac parte şi uzul, abitaţia, uzufructul sau servitutea.

Politica accesiunii constă în a căpăta tot ceea ce se alipeşte sau se încorporează în terenul ce îl deţine în proprietate. Spre deosebire de aceasta, superficia se ocupă cu dobândirea construcţiilor, mulţumindu-se numai să folosească terenul.

 

Privilegiile conferite de accesiunea imobiliară artificială

În cazul accesiunii orice poveste începe cu un teren. Avem pe de-o parte proprietarul terenului, iar pe de cealaltă parte un neproprietar care construieşte pe un pământ care nu-i aparţine.

Situaţia I: Neproprietarul efectuează cu bună-credinţă lucrări autonome cu caracter durabil pe un teren care nu-i aparţine.

Doar că el nu ştie că nu-i aparţine! El se întemeiază pe cuprinsul cărţii funciare în care, la data realizării lucrării, era înscris ca proprietar al imobilului sau se bazează pe un mod de dobândire nesupus înscrierii în cartea funciară. Cu alte cuvinte, nu a cunoscut pe nicio cale viciul titlului său.

Dacă cel care construieşte nu obţine autorizaţiile cerute de lege nu poate invoca buna-credinţă.

De pildă, domnul G., moştenitor aparent al unui teren, îşi ridică o casă fără să ştie că, de fapt, terenul nu-i aparţine. El crede că terenul este inclus in moştenirea primită, însă ulterior află de existenţa unui testament prin care terenul este lăsat unei alte persoane.

Având accesiunea imobiliară de partea sa, adevăratul proprietar al imobilului are la îndemână următoarele instrumente:

–         Să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie valoarea materialelor şi a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării (art. 581 lit a din Codul Civil);

–         Să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat (art 581 lit b din Codul Civil).

După cum vedem, dacă autorul lucrării este de bună-credinţă mai poate nădăjdui la plată din partea clasei sociale dominante a marilor posesori de pământ.

Situaţia II: Neproprietarul efectuează cu rea-credinţă lucrări autonome cu caracter durabil pe un teren care nu-i aparţine (art 582 Cod Civil).

Este de rea-credinţă cel ce a ştiut la momentul efectuării lucrării că nu este proprietar.

De exemplu, proprietarul unui imobil, profitând de faptul că vecinul său lipseşte o perioadă mai îndelungată de acasă, construieşte un hambar pe terenul proprietatea acestuia.

Dată fiind situaţia, proprietarul imobilului, uzând de accesiune, are dreptul:

–         Să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, cu plata, la alegerea sa, către autorul lucrării, a jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului.

–         Să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.

–         Să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia (în speţă, a hambarului).

Cel din urmă caz este şi cel mai grav, lucrarea desfiinţându-se pe cheltuiala autorului acesteia, care este ţinut totodată să repare orice prejudicii cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosinţă.

Iar, colac peste pupăză, autorul de rea-credinţă al lucrării nu poate să opună proprietarului terenului pasivitatea pe care ar fi vădit-o pe durata realizării lucrării.

Aşadar, proprietarul terenului, chiar dacă a ştiut de efectuarea lucrării, beneficiază de aceleaşi drepturi.

Situaţia III: Proprietarul terenului renunţă la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea constructorului.

În această situaţie, se poate înscrie superficia (în Cartea Funciară), pe baza renunţării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea. Prin această renunţare însă, proprietarul nu renunţă la teren, ci doar la construcţie (şi asta doar temporar).

De pildă, dacă proprietarul terenului renunţă la dreptul de a invoca accesiunea, in favoarea moştenitorului aparent care cu bună-credinţă şi-a construit o casă, acesta din urmă îşi poate înscrie dreptul de proprietate asupra construcţiei în Cartea Funciară.

Odată înscris dreptul de superficie în Cartea Funciară, constructorul poate locui liniştit, fără teama de a fi evins de proprietarul terenului.

 

Accesiunea îi cedează terenul superficiei

Aşa cum am precizat anterior, constructorul dobândeşte, prin înscrierea superficiei, un drept de proprietate asupra construcţiei şi un drept de folosinţă asupra terenului.

În afară de cazul prezentat, acest drept se dobândeşte şi în temeiul unui act juridic, prin uzucapiune, precum şi în alt mod prevăzut de lege.

Astfel, o persoană care are un drept de superficie asupra unei case poate transmite acest drept către o altă persoană. El nu poate transmite şi dreptul de proprietate asupra terenului întrucât nu poate transmite drepturi pe care nu le are. Însă odată cu transmiterea proprietăţii asupra construcţie transmite şi folosinţa terenului.

Superficia se poate înscrie în Cartea Funciară şi în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului fond a transmis exclusiv construcţia ori a transmis terenul şi construcţia, în mod separat, către două persoane.

De pildă, o persoană are doi copii: unuia îi vinde terenul, celuilalt casa. Cel ce a dobândit casa are şi un drept de folosinţă asupra terenului.

Dreptul de superficie se poate constitui pe o durată de cel mult 99 de ani. La împlinirea termenului, dreptul de superficie poate fi reînnoit.

În tot acest timp, titularul poate dispune în mod liber de dreptul său. Cât timp construcţia există, dreptul de folosinţă asupra terenului se poate înstrăina sau ipoteca numai odată cu dreptul de proprietate asupra construcţiei.

Pentru recunoaşterea şi apărarea dreptului său superficiarul poate uza de acţiunea confesorie de superficie. Această acţiune poate fi intentată împotriva oricărei persoane care împiedică exercitarea dreptului, chiar şi a proprietarului terenului şi este imprescriptibilă.

 

Accesiunea îşi recapătă drepturile

La expirarea termenului, dreptul de superficie se stinge şi se radiază din Cartea Funciară. În absenţa unei stipulaţii contrare, proprietarul terenului dobândeşte dreptul de proprietate asupra construcţiei edificate de superficiar prin accesiune, cu obligaţia de a plăti valoarea de circulaţie a acesteia de la data expirării termenului.

De pildă, în favoarea domnului S. a fost constituit un drept de superficie asupra unei case pe o perioadă de 30 de ani. După 30 de ani, chiar dacă proprietarul terenului va dobândi dreptul asupra locuinţei, domnul S. este îndreptăţit să primească valoarea de circulaţie a construcţiei. După cum observăm într-o atare situaţie lucrurile se rezolvă ca de la proprietar la proprietar.

Aşadar, de data aceasta proprietarul terenului nu mai plăteşte autorului lucrării fie valoarea materialelor şi a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării, ci chiar valoarea construcţiei.

Când construcţia nu exista în momentul constituirii dreptului de superficie, iar valoarea acesteia este egală sau mai mare decât aceea a terenului, proprietarul terenului poate cere obligarea constructorului la cumpărarea terenului la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă nu ar fi existat construcţia.

Constructorul poate refuza să cumpere terenul dacă ridică, pe cheltuiala sa, construcţia clădită pe teren şi repune terenul în situaţia anterioară. De pildă, proprietarul terenului vroia să-l oblige pe domnul M. să cumpere terenul de sub construcţie. Întrucât acesta nu şi-a permis să-l cumpere, a preferat să folosească materialele obţinute din demolarea construcţiei la ridicarea unei case pe un teren pe care deja îl deţinea.

Dreptul de superficie se stinge şi prin consolidare, când terenul şi construcţia devin proprietatea aceleiaşi persoane, prin pieirea construcţiei, dacă există stipulaţie expresă în acest sens sau în alte cazuri prevăzute de lege.

După cum bine observăm, accesiunea imobiliară artificială şi superficia se află într-o luptă continuă pentru putere. Din drepturile conferite de lege fiecăreia dintre acestea, rezultă că accesiunea este mai puternică decât superficia. Nu sunt însă de neglijat nici drepturile acordate de aceasta din urmă.

Aşadar, mare atenţie dacă terenul pe care doriţi să construiţi vă aparţine!