În contextul în care piața imobiliară este destul de înghețată, deși suntem în plină vară, legiuitorul a considerat a fi necesar să mai adauge obligativitatea obținerii unui nou act la vânzarea sau închirierea unei locuințe.
Legiuitorul a stabilit prin legea 159/2013 pentru modificarea și completarea legii 372/2005 privind performața energetică a clădirilor publicată în Monitorul Oficial nr. 283 din 20 mai 2013 că în cazul în care cineva dorește să vândă sau să închirieze o locuință este obligat începând cu 19 iulie 2013 să obțină certificatul de performanță energetică al acelui imobil. Într-o piață imobiliară cu o activitate relativ scăzută obligativitatea obținerii unui nou act cu siguranță nu va fi privită cu ochi buni de cei vizați care vor trebui să scoată alți bani din buzunar ca să obțină respectivul certificat.
Cu siguranță că obținerea acestui certificat care va fi suportat din banii proprietarului, va duce la o creștere a prețurilor imobilelor la vânzare, vânzătorul fiind interesat să își recupereze investiția în obținerea acestui certificat. Faptul că este posibil ca prețurile să crească, mă face să îmi amintesc de ceea ce spune Antoine de Saint-Exupery: dacă spui oamenilor mari: „am văzut o casă frumoasă clădită din cărămidă roșie, cu flori de mușcată la fereastră și porumbei pe acoperiș”, ei nu reușesc să își închipuie cum arată casa. Trebuie să le spui: am văzut o casă de o sută de mii de franci. Atunci ei izbucnesc: „ce frumoasă e!” Așa va fi și acum, cei afectați vor fi cei cu portofelele mai puțin groase.
Ce este certificatul de performanță energetică ?
Este un document cu caracter tehnic, rolul său fiind unul informativ. Acest certificat prezintă performanța energetică a clădirii, încadrând-o într-o clasă de energie de la A la G. Această încadrare s-a făcut după modelul aparatelor electrocasnice, adică clasa A (clasa energetică superioară), iar clasa G (foarte slab). Cu alte cuvinte un imobil clasa A este de preferat deoarece facturile la încălzire, apă, iluminat sunt mici, față de unul încadrat în clasa G unde facturile la utilitățile sus-menționate sunt foarte mari, astfel încât este bine de evitat un astfel de imobil. În practică, clasa A se acordă imobilelor nou construite, iar clasele B și C pentru cele reabilitate termic.
De asemenea, documentul atestă caracteristicile construcției și ale instalațiilor acesteia (apă caldă, climatizare, încălzire, ventilare mecanică, iluminat artificial). Certificatul de performanță energetică denumit pe scurt certificat energetic este valabil 10 ani de la data eliberării.
Cum se obține certificatul energetic?
Să presupunem că aveți un apartament și doriți să îl vindeți/ închiriați. Începând din 19 iulie este obligatoriu să urmați pașii de mai jos pentru a obține certificatul energetic care a devenit un act obligatoriu în tranzacțiile imobiliare.
Pasul 1
Adunați actele necesare așa cum sunt menționate mai jos:
A. Date referitoare la clădire
– planul de situație cu încadrarea clădirii în funcție de punctele cardinale și vecinătăți;
– planurile de subsol, parter, nivele curente;
– secțiuni longitudinale, transversale;
– detalii constructive: pereți, terasă, pod, pardoseală peste sol, subsol;
– fișă tehnică termopane;
– detalii despre instalația de încălzire, răcire-climatizare, ventilație, furnizări apă caldă și rece .
B. Pentru a determina consumurile realizate:
– consumurile de energie electrică, gaze, apă rece și apă caldă pe lună timp de un an;
– consumurile privind canalizarea, deșeurile pe lună timp de un an.
În acest scop, proprietarul va prezenta facturile de la utilități.
C. Pentru imobilul pentru care se cere certificatul energetic:
– actul de proprietate (contract de vânzare-cumpărare, donație, certificat de moștenitor etc.)
– cadastru.
Pasul 2
După ce ați adunat vraful de acte trebuie să căutați un auditor de energie/ firmă acreditată de Asociația Auditorilor Energetici pentru Clădiri. Acesta se va deplasa la adresa unde se află imobilul pentru care se solicită certificatul energetic în scopul de a face verificările ce se impun la fața locului. După ce ia toate informațiile de pe teren și verifică actele pe care le-ați adunat cu grijă, auditorul de energie va elibera certificatul în termen de trei zile. Astfel, de la data la care aveți toate actele și contactați auditorul durează cam o săptămână până când veți fi fericitul posesor al certificatului energetic.
Cât vă costă un certificat energetic?
Potrivit tarifelor publicate de către Asociația Auditorilor Energetici pentru Clădiri, (AAEC) costurile variază în funcție de serviciul solicitat și de suprafață.
Dacă aveți un imobil până în 50 mp costul este de 2,5 euro/mp. Pentru suprafețe cuprinse între 50,1 și 100 mp prețul este 2 euro/mp. Prețul va scădea la 1,5 euro/mp dacă imobilul are între 100,1 și 200 mp. Cel mai mic preț pentru acest serviciu adică de 1 euro/mp îl vor achita cei cu imobile cu o suprafață peste 200 mp.
Firma sau auditorul de energie vă poate oferi și o parte de audit cu recomandări pentru optimizarea performanțelor energetice actuale. Acesta este un serviciu care se va taxa separat de obținerea certificatului energetic și este opțional.
De exemplu, în cazul unui apartament la bloc, serviciile care includ expertiza energetică, raportul de expertiză energetică și certificatul de performanță energetică se taxează după cum urmează: dacă imobilul are până în 50 mp prețul este 2,8 euro/mp, între 50,1 și 100 mp se taxează cu 2,3 euro/mp, în cazul suprafețelor de la 100,1 la 200 mp prețul este de 1,7 euro/mp, iar pentru ceea ce depășește 200 mp costul este de 1,4 euro/mp. Dacă doriți un audit energetic costul este de 3,5 euro/mp pentru o suprafață de până la 50 mp, de 2,8 euro/mp de la 50,1 la 100 mp, de 2,1 euro/mp pentru suprafețe de la 100,1 la 200 mp și pentru ce depășește 200 mp costul este de 1, 4 euro/mp.
Rețineți că la costurile de mai sus se mai adaugă 50 euro pentru pregătirea lucrării și documentare pentru fiecare imobil. Dacă aveți o garsonieră și un apartament veți plăti câte 50 euro pentru fiecare doar pentru pregătire și documentare plus costul pe mp aferent.
Rețineți că începând cu 19 iulie 2013 toate anunțurile cu oferte de vânzare și închiriere care apar în ziare, site-uri imobiliare vor trebui să precizeze clasa energetică a casei/apartamentului.
Pentru ce imobile nu se impune obținerea certificatului energetic?
Există anumite tipuri de imobile pentru care legea nu solicită obținerea acestui act. Acestea sunt:
– clădirile rezidențiale care sunt destinate a fi utilizate mai puțin de 4 luni pe an;
– clădirile și monumentele protejate ce aparțin unor zone protejate sau au valoare arhitecturală sau istorică deosebită;
– clădirile utilizate ca lăcașe de cult sau pentru alte activități cu caracter religios;
– clădirile independente cu o suprafață utilă mai mică de 50mp;
– clădirile provizorii prevăzute a fi utilizate pe durate până la 2 ani aflate în zone industriale și clădiri nerezidențiale din domeniul agricol care necesită un consum redus de energie.
Care este procedura în cazul vânzării/închirierii începând cu 19 iulie 2013?
Anterior momentului vânzării/închirierii unui imobil, proprietarul va trebui să prezinte potențialului cumpărător/chiriaș o copie după certificatul energetic. Scopul este acela de a informa clientul despre performanța energetică a clădirii pentru a ști la ce costuri la utilități să se aștepte.
Dacă părțile au bătut palma și se merge la notar pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, atunci vânzătorul va preda cumpărătorului (viitorului proprietar) certificatul energetic în original. Rețineți că noul proprietar este obligat să depună o copie a acestui certificat la organul fiscal atunci când își înregistrează contractul de vânzare-cumpărare și este luat în evidență de fisc.
În cazul perfectării contractului de închiriere, chiriașul va avea doar o copie de pe certificatul energetic. Originalul rămâne la proprietar. În momentul înregistrării contractului de închiriere la fisc, proprietarul va depune alăturat contractului încheiat o copie de pe certificat.
Rețineți că dacă un contract de vânzare-cumpărare se încheie fără acest certificat energetic, el este lovit de nulitate relativă, adică poate fi anulat de către cel ale cărui interese au fost lezate. Concret, cumpărătorul poate cere acest lucru, dacă să presupunem că tranzacția s-a încheiat fără acest certificat energetic, iar vânzătorul i-a spus că imobilul are clasa energetică B și cumpărătorul constată că are în realitate o clasă inferioară, deoarece facturile la utilități sunt foarte mari.
Ce se întâmplă cu clădirile care sunt în curs de construcție?
Dacă o clădire este în curs de a fi ridicată, investitorul/proprietarul au obligația de a obține acest certificat energetic care va fi prezentat la terminarea lucrărilor către comisia care face recepția. Este obligatoriu ca acest certificat să fie anexat în copie la procesul-verbal de recepție. În cazul în care procesul-verbal de recepție încheiat la finalizarea lucrărilor nu are și copia certificatului energetic, atunci va fi nul de drept.
Sunt cazuri în care să presupunem că anumite apartamente dintr-o clădire se vând înainte de efectuarea recepției finale. În acest caz, cumpărătorului i se vor furniza date în vederea evaluării performanței energetice, iar la finalizarea lucrării se va atașa copia certificatului energetic la procesul-verbal de recepție.
Care sunt sancțiunile prevăzute de lege?
Legiuitorul a stabilit că pentru nerespectarea regulilor stabilite prin această lege, cei vinovați să fie trași la răspundere prin considerarea faptelor lor ca fiind contravenții. Cei vinovați vor primi amenzi al căror cuantum va varia în funcție de gravitatea faptei săvârșite.
Astfel, vor plăti o amendă de la 500 la 1000 lei auditorii energetici care nu înscriu în registrul propriu de evidență certificatele și rapoartele de audit energetic și rapoartele de inspecție a sistemelor de încălzire/climatizare. Aceeași amendă se va aplica și proprietarilor/administratorilor clădirilor cu o suprafață utilă de peste 500 mp aflate în proprietatea autorităților publice, a clădirilor în care funcționează instituții care prestează servicii publice dacă nu afișează în loc vizibil publicului certificatul energetic. Rețineți că din 9 iulie 2015 prevederile mai sus menționate se vor aplica și pentru clădirile cu o suprafață utilă de peste 250 mp.
Va plăti o amendă de la 250 la 500 lei auditorul de energie care nu transmite în termen de 30 zile de la întocmire în format electronic certificatele și sintezele rapoartelor de audit și ale rapoartelor de inspecție a sistemelor de încălzire/climatizare către Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice.
Cea mai mare amendă de la 5.000 la 10.000 lei se aplică pentru întocmirea și eliberarea de certificate și/sau rapoarte de audit energetic dacă auditorul energetic nu avea competențe de elaborare, semnare și ștampilare.
Toate aceste contravenții sunt constatate și aplicate de către personalul cu atribuții de control și inspecție din cadrul Inspectoratului de Stat în Construcții.
Cât de benefic va fi certificatul energetic?
Dacă am da la o parte costurile și alergătura procurării tuturor documentelor pentru obținerea lui, scopul obligativității certificatului energetic este de a știi clar ce cumperi/închiriezi fără să te încrezi doar în spusele proprietarului. Acesta în dorința de a încheia tranzacția îți promite marea cu sarea, îți prezintă doar partea plină a paharului. Din 19 iulie 2013 vorbele proprietarului legate de performanțele energetice ale locuinței sale vor fi susținute de certificarea dată de un expert în domeniu.
Partea mai puțin plăcută a acestei obligativități a obținerii certificatului energetic este că prețurile imobilelor vor crește cu 5-10% în medie, lucru care va îngropa piața imobiliară aflată într-o situație relativ precară. La mulți români vântul suflă prin buzunare și portofele, astfel încât prezentele prevederi îi vor afecta pe cei în cauză.
Cred că și birocrația mai adaugă încă o hârtie la noianul de acte care sunt necesare pentru viitoarele tranzacții imobiliare. Sper să nu se ajungă ca în legea lui Cohn: “în orice birocrație, hârțogăria crește cu cât petreci din ce în ce mai mult timp raportând realizări din ce în ce mai puține. Se ajunge la stabilitate când petreci tot timpul raportând despre nimic.”