Dacă te uiți atent constați că la parterul blocurilor s-au deschis o mulțime de spații comerciale, de la magazine alimentare, la bănci, cafenele, farmacii, oferta fiind variată. La parterul blocului de 10 etaje unde locuiește domnul F. funcționa un magazin alimentar. Asociația de proprietari își dăduse acordul pentru funcționarea acestuia, mai ales că mulți își făceau cumpărăturile de acolo, fiindu-le aproape de casă.

Cu ceva timp în urmă m-am întâlnit întâmplător pe stradă cu domnul F. și am rămas surprinsă să constat că era extrem de obosit și încercănat. Am crezut că a pățit un necaz sau o fi bolnav. Mi-a spus că de trei zile nu poate închide niciun ochi toată noaptea, pentru că la parterul blocului său în locul magazinului alimentar s-a deschis un bar. Zgomotul și traficul de persoane îl afectează direct, deoarece stă la etajul 1 și nu se poate odihni deloc. L-am întrebat dacă i-a cerut cineva acordul pentru ca acel bar să funcționeze acolo. M-a privit uimit, nu știa la ce mă refer.

Ce prevede legea atunci când se deschide un punct de lucru?

O firmă își poate deschide în momentul constituirii puncte de lucru. Acest lucru îl poate face și oricând după înființare. Punctele de lucru (sedii secundare) sunt spații distincte de sediul social unde societatea își va desfășura activitatea economică. În acest scop, se fac demersuri la registrul comerțului unde se va depune un dosar ce trebuie să cuprindă în mod obligatoriu:

–  hotărârea AGA sau decizia asociatului unic prin care se decide deschiderea unui punct de lucru;

– actul în baza căruia deține spațiul unde se va desfășura activitatea (contract de vânzare-cumpărare, donație, contract de închiriere, comodat, contract de schimb, de uz etc.). Dacă nu este proprietarul spațiului, va atașa actele ce atestă proprietatea asupra acelui spațiu. Pentru contractul de închiriere dacă este încheiat între o persoană fizică (proprietarul spațiului) și o persoană juridică (cel care își deschide punctul de lucru), contractul de închiriere trebuie înregistrat la administrația financiară. În cazul în care un astfel de contract se încheie între două persoane juridice, nu mai există obligativitatea înregistrării acestuia la fisc.

– acordul vecinilor și al asociației de proprietari dacă activitatea se desfășoară într-un spațiu de locuit (de exemplu bloc, imobil cu mai multe apartamente etc.).

Dacă activitatea se va desfășura într-un imobil de locuințe este obligatoriu să fie obținut acordul vecinilor care au cel puțin un perete comun cu locația ce va avea destinație comercială. De asemenea, trebuie ca asociația de proprietari să își dea acordul semnând și ștampilând cererea pe care o veți depune la registrul comerțului. Dacă într-un imobil nu este constituită asociație de proprietari, trebuie luat acordul scris al vecinilor ce au cel puțin un perete comun cu spațiul comercial.

Chiar și în situația în care înființați o firmă, iar la sediul social nu veți desfășura nicio activitate, acest acord este obligatoriu. Singura excepție de la regulă este atunci când firma va funcționa într-un imobil în care nu mai sunt alți locatari (de exemplu, o casă).

Acordul vecinilor și al asociației de proprietari este necesar doar la momentul în care se fac formalitățile pentru schimbarea destinației respectivei locații din spațiu locativ în spațiu comercial. Dacă spațiul respectiv are deja destinația de spațiu comercial (lucru atestat de extrasul de carte funciară), un astfel de acord nu mai este necesar.

De exemplu, asociația de proprietari și vecinii și-au dat acordul ca spațiul de la parterul blocului să aibă destinație comercială și în acea locație funcționa un magazin de piese auto. După câteva luni, în locul acelui magazin, s-a mutat o firmă de optică medicală. Firma de optică medicală nu mai avea nevoie de acordul asociației de proprietari, pentru că spațiul avea deja destinația de spațiu comercial. Ar fi absurd și descurajant pentru firme ca la fiecare schimbare a obiectului de activitate sau la mutarea altei firme într-un astfel de spațiu să fie nevoie de acordul vecinilor!

Situația domnului F. este o excepție de la regula prezentată mai sus! Ce trebuie să facă acesta pentru a-și redobândi odihna?

Discutând cu domnul F. am aflat că asociația de proprietari își dăduse acordul pentru înființarea acelui magazin alimentar. La scurt timp, firma respectivă a decis înființarea unui bar în locul magazinului alimentar și nu a mai cerut alt acord al asociației de proprietari și al vecinilor, deoarece acel spațiu avea destinație comercială, lucru atestat și de extrasul de carte funciară (înscrierile din cartea funciară sunt opozabile tuturor terților, astfel încât nu se poate prevala nimeni că nu ar fi știut de destinația dobândită de acel spațiu).

În cazul de față, orarul de funcționare a barului excedea celui al magazinului alimentar pentru care asociația își dăduse acordul. În plus, specificul activității barului, venea în contradicție cu regulile de liniște dintr-un imobil de locuințe fiind necesare autorizații specifice de la primărie. Fiind o excepție de la regulă, nu  se putea desfășura o altă activitate pe baza vechiului acord al asociației de proprietari și al vecinilor considerând că este același tip de activitate comercială.

În situația prezentată, schimbarea activității (alt cod CAEN cel legat de baruri) impune obținerea altui acord. În speță, specificul activității comerciale din acel spațiu (bar) implica pe lângă orarul prelungit și zgomot, lucru care afecta liniștea celor din bloc. Asociația de proprietari a cerut în instanță închiderea  barului și instanța a admis cererea acesteia. De acum domnul F. poate dormi liniștit.

Rețineți că nu orice cerere a asociațiilor de proprietari care deja și-au manifestat acordul pentru ca un anumit spațiu să fie comercial și să se desfășoare activități specifice, sunt admise în instanță. Dacă la domnul F. activitatea de magazin alimentar era schimbată în cea de patiserie, puțin probabil că ar fi avut câștig de cauză solicitarea celor din bloc.

Când porniți o afacere și depindeți de acordul asociației de proprietari și al vecinilor, asigurați-vă că obțineți acordul scris pentru schimbarea destinației spațiului în spațiu comercial, specificând clar activitățile ce le veți desfășura acolo. Când veți schimba activitatea comercială cu alta veți fi în regulă având deja acordul lor scris în buzunar!