Legea 112/1995 a stabilit ca chiriașii titulari de contract ai apartamentelor care nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta pentru cumpărarea acestora cu plata integrală sau în rate  a prețului. În practică, au fost situații în care acești chiriași au dorit să cumpere și terenul aferent construcției, caz în care practica instanțelor a fost neunitară.

În aceste condiții a fost sesizată ÎCCJ care trebuia să stabilească dacă există un drept de creanță al dobânditorului construcției cumpărate în baza legii 112/1995 la perfectarea unui act de vânzare-cumpărare prin care să dobândească și dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcției.

Caz practic

În decembrie 2014 reclamanții F.T., F.A., F.M.M. și F.G.C. au chemat în judecată municipiul C. prin primar și Consiliul Local solicitând să oblige pârâții să încheie un contract de vânzare-cumpărare pentru terenul aferent casei lor de locuit. Aceștia au dorit să îl achiziționeze și au notificat pârâții, mai ales că acesta nu a fost notificat/restituit în baza legii 10/2001 și au și un drept de preempțiune la cumpărare.

Reclamanții au cumpărat casa în baza legii 112/1995 și pentru teren li s-au încheiat contracte de închiriere. Aceștia consideră că au drept incomplet de proprietate și nu pot efectua lucrări de consolidare la casă și nu pot construi, pentru că nu sunt și proprietarii terenului.

Judecătoria le-a respins acțiunea ca neîntemeiată pentru că terenul este înscris în evidențele domeniului privat al municipiului C. și există notificări privind restituirea în natură a terenului. Pentru că terenul face parte din domeniul privat și proprietarul nu și-a dat acordul la vânzare, instanța a decis că nu se poate substitui instituțiilor abilitate să perfecteze vânzarea.

Împotriva acestei soluții au declarat apel reclamanții și în cadrul apelului, din oficiu, instanța a decis sesizarea ÎCCJ pentru a clarifica aspectul reiterat mai sus.

Ce prevede legea în astfel de cazuri?

Legea prevede că odată cu restituirea în natură și dobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor se dobândește și dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente, așa cum au fost determinate la data trecerii în proprietatea statului, cu excepția suprafețelor ocupate și aferente altor construcții și dotări edilitare realizate cu aprobări legale după această dată.

Dacă se vând către chiriași apartamentele, anexele gospodărești și garajele aferente, dreptul de proprietate, se dobândește și asupra terenului aferent respectând regula, conform căreia suprafețele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice aflate la 22 decembrie 1989 în posesia acestora și care depășesc suprafața aferentă construcțiilor, rămân în proprietatea statului. Legea prevede că nu se restituie în natură terenurile aferente imobilelor care au fost înstrăinate în baza legi 112/1995.

Ce a decis ÎCCJ?

 ÎCCJ a pronunțat Decizia 3/2017 care a fost publicată în Monitorul Oficial 142 din 24 februarie 2017. Știrile juridice arată că, prin noțiunea de apartament care nu se restituie în natură către foștii proprietari și poate fi dobândit de chiriași, se înțelege locuința cu una sau mai multe camere, dependințele, garajele, anexele gospodărești, poduri, pivnițe, magazine și care la data trecerii în proprietatea statului formau o singură unitate locativă.

Chiriașii care au dobândit în baza legii 112/1995 se află într-o situație juridică diferită de cea prevăzută în legea fondului funciar, conform căreia proprietarii construcțiilor dobândite înainte de 1989, care rămăseseră titulari ai unui drept de folosință asupra terenului scos în afara circuitului civil, au obținut convertirea dreptului de folosință asupra terenului aferent construcțiilor în drept de proprietate.

Legea a prevăzut că terenul care depășește suprafața de teren aferentă rămâne în proprietatea statului fără să rezulte clar ce se întâmplă cu terenul aferent construcției înstrăinate. Pentru aplicarea legii 112/1995 au fost emise hotărâri de Guvern care au reglementat regimul juridic al terenului, în sensul că s-a stabilit că aceste terenuri sunt excluse de la restituirea în natură către foștii proprietari care vor primi măsuri reparatorii prin echivalent. Această reglementare reprezintă un argument pentru ca aceste terenuri să poată intra în patrimoniul dobânditorului construcției.

Analizând textele legislative, ÎCCJ consideră că odată cu dobândirea dreptului de proprietate asupra construcției pe motiv că în preț s-ar include și valoarea terenului aferent, dobândirea nu poate fi făcută decât prin vânzare, la fel ca în cazul construcției.

Dobânditorul construcției are un drept de creanță de a solicita și de a obține obligarea proprietarului terenului la încheierea contractului de vânzare asupra terenului. Acest drept de creanță ia naștere la data exercitării opțiunii legale de a dobândi apartamentul odată cu terenul aferent sau de a dobândi terenul aferent după încheierea contractului de vânzare asupra construcției.

Faptul că terenul s-ar afla în patrimoniul privat al unității administrativ-teritoriale este doar o condiție ce trebuie verificată anterior vânzării, iar refuzul de a vinde este abuziv și dă posibilitatea de a soluționa problema printr-o acțiune în justiție.

ÎCCJ admite sesizarea și stabilește că proprietarul construcției are dreptul să dobândească proprietatea asupra terenului aferent acesteia și să ceară, dacă este refuzat, pe cale acțiunii în justiție, obligarea la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.

Concluzia?

Au trecut peste 20 de ani de la apariția legii 112/1995 și problemele generate de aceasta par a nu se sfârși. Modul ambiguu în care a fost redactată legea, practica neunitară a instanțelor, apariția legii 10/2001 a dus la declanșarea unui adevărat război între foștii proprietari și chiriași. Văzând că de atâta amar de vreme oamenii duc un război în instanțe, nu pot să nu mă întreb cine este mai vinovat: chiriașul că a cumpărat o casă care știa că nu îi aparține sau statul care a luat de la adevărații proprietari casele și le-a vândut apoi chiriașilor?