Poate că una dintre cele mai uzitate tranzacții este cea de vânzare a unui imobil. Aparent pare o operațiune simplă, însă vânzătorul are obligația de a declara și de plăti impozitul aferent respectivei tranzacții. Pentru a descuraja specula imobiliară prin care unii cumpărau imobile la un preț avantajos și le vindeau imediat, legiuitorul a decis, ca cei care înstrăinează imobilele mai devreme de 3 ani de la data cumpărării, să achite un impozit mai mare.
Regulile privind declarațiile ce trebuiesc completate la fisc, sumele ce trebuiesc achitate cu titlu de impozit și termenele în care aceste operațiuni trebuiesc efectuate fac obiectul Ordinul MFP nr. 1022/2562/2016 privind aprobarea procedurilor de stabilire, plată și rectificare a impozitului pe veniturile din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal și a modelului și conținutului unor formulare utilizate în administrarea impozitului pe venit. Acest act normativ a fost publicat în Monitorul Oficial 524 din 12 iulie 2016.
Cine calculează și virează acest tip de impozit?
Știrile juridice prevăd că acesta este calculat, încasat și virat de notarul public care a întocmit respectivul act prin care s-a efectuat transferul dreptului de proprietate din patrimoniul personal. Rețineți că notarii publici prin completarea formularului pus la dispoziție de fisc pot notifica organul fiscal dacă valoarea declarată de părți în actul prin care se transferă dreptul de proprietate sau dezmembrămintele sale este inferioară valorii minime stabilite prin studiul de piață.
Declarația se depune la organul fiscal central în a cărui evidență fiscală este înregistrat biroul. Ea se depune semestrial până la 25 inclusiv a lunii următoare semestrului în care a avut loc autentificarea actelor.
De reținut că dacă există mai mulți coproprietari, impozitul se calculează la valoarea corespunzătoare cotei deținute de fiecare coproprietar și dacă nu sunt precizate cotele, se prezumă că fiecare dintre ei deține o cotă egală cu a celorlalți.
Cine declară impozitul dacă proprietatea este transferată printr-o altă procedură decât cea notarială sau judecătorească?
Cei care realizează venituri supuse impozitului pe venit din transferul proprietății sau al dezmembrămintelor va depune la organul fiscal o declarație pentru fiecare transfer. Declarația se depune în 10 zile, inclusiv, de la data transferului, în scopul calculării impozitului. Organul fiscal va stabili impozitul pe veniturile din transferul proprietăților imobiliare pe baza datelor declarate de contribuabil în termen de 15 zile de la primirea declarației sau a documentației.
În cazul transferurilor prin executare silită, dacă contribuabilul nu depune declarația la organul fiscal, stabilirea impozitului se va face pe baza documentației aferente transferului transmisă de organul de executare silită.
Legea a stabilit că impozitul pe veniturile din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal se achită în cel mult 60 de zile de la data comunicării deciziei de impunere.
Care este procedura dacă transferul proprietății are loc pe care judecătorească?
În cazul în care transferul dreptului de proprietate și al dezmembrămintelor acestuia asupra construcțiilor și a terenurilor aferente acestora sau asupra terenurilor fără construcție are loc prin hotărâre judecătorească, instanțele care pronunță hotărâri judecătorești rămase definitive și irevocabile/definitive și executorii comunică organului fiscal competent hotărârea și documentația aferentă în termen de 30 de zile de la data hotărârii judecătorești rămase definitive.
Știrile juridice stabilesc că organul fiscal din raza de competență teritorială a instanței de fond transmite hotărârea însoțită de documentația aferentă în 5 zile de la primirea acestora la organul fiscal central competent pentru stabilirea impozitului datorat. În 15 zile de la primirea documentației, organul fiscal central competent va stabili impozitul pe veniturile din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal și va emite decizia de impunere.
Dacă instanțele judecătorești nu transmit în termenul legal documentația, atunci organul fiscal central competent poate stabili impozitul datorat la solicitarea contribuabilului care a prezentat documentația. Rețineți că, dacă la primirea documentației transmise de instanțele judecătorești, se constată diferențe ce conduc la modificarea bazei de impunere, organul fiscal va emite o decizie de impunere.
Rectificarea impozitului din transferul proprietății imobiliare
Sunt situații în care, după autentificarea actului sau întocmirea încheierii de finalizare în procedura succesorală, notarul public să constate erori sau omisiuni în calcularea și încasarea acestui tip de impozit.
Notarii publici vor comunica în scris organului fiscal de pe raza sa teritorială cauzele ce au generat eroarea sau omisiunea, datele de identificare ale părților contractante, baza inițială de calcul a impozitului și impozitul calculat și încasat pentru fiecare contribuabil persoană fizică, baza corectă de calcul a impozitului, perioada de deținere a imobilului transferat (până la 3 ani inclusiv sau mai mare de 3 ani) și copia documentului de transfer al proprietății și al dezmembrămintelor acesteia, pe baza căruia s-a calculat impozitul, certificată de notar.
Organul fiscal va transmite în 5 zile de la primire documentația către organul fiscal central în vederea stabilirii impozitului care va emite decizia în 15 zile de la primirea actelor. Practic, calculul impozitului datorat se face prin aplicarea cotei de impozit asupra venitului impozabil determinat pe baza informațiilor transmise de notari. Diferențele de impozit stabilite în plus se achită de către contribuabilii persoane fizice în cel mult 60 de zile de la comunicarea deciziei de impunere privind rectificarea impozitului.
Când nu se datorează acest impozit?
Nu se va achita acest impozit în cazul dobândirii proprietății prin reconstituirea dreptului de proprietate, în cazul donației între rude și afini până la gradul al III-lea inclusiv și între soți, al desființării cu efect retroactiv al actelor de transfer al dreptului de proprietate.
La fel, este scutită de plata impozitului transmiterea dreptului de proprietate cu titlu de moștenire dacă succesiunea este dezbătută și finalizată în termen de 2 ani de la data decesului autorului succesiunii. Dacă procedura succesorală nu este finalizată în acest termen, moștenitorii vor datora un impozit de 1% calculat la valoarea masei succesorale.
Deși „cel mai greu de înțeles lucru din lume este impozitul pe venit” (Albert Einstein), se pare că „evitarea taxelor este singurul efort intelectual care mai are recompensă.” (John Maynard Keynes)