Modificările aduse Codului fiscal au creat o serie de probleme contribuabililor care au fost puși în fața unui text de lege extrem de interpretabil și greu de pus în practică. Dispozițiile fiscale au creat panică și o serie de întrebări în rândul celor care aveau un sediu de firmă sau PFA în imobil, nefiind clar cât și cum se va achita impozitul.
Codul fiscal care a intrat în vigoare la 1 ianuarie 2016 a stabilit că pentru clădirile nerezidențiale aflate în proprietatea persoanelor fizice, impozitul pe clădiri va fi cuprins între 0,2-1,3%. Această valoare se va aplica asupra valorii rezultate dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în ultimii 5 ani anterior anului de referință sau asupra valorii finale a lucrărilor de construcții, în cazul clădirilor noi, construite în ultimii 5 ani anteriori anului de referință sau asupra valorii clădirilor care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate, în cazul clădirilor dobândite în ultimii 5 ani anteriori anului 2016.
Consecința?
Toți cei care aveau sedii de firmă sau PFA au luat cu asalt experții ANEVAR în scopul întocmirii unui raport de evaluare care să le asigure un impozit de 10 ori mai mic decât cel pe care l-ar fi plătit în lipsa acestui raport.
Având în vedere lacunele Codului fiscal era util să se facă anumite precizări cu privire la aplicarea acestor prevederi, astfel încât a fost elaborată HG 159/2016 pentru modificarea şi completarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal, aprobate prin HG nr. 1/2016 care a fost publicată în Monitorul Oficial 208 din 21 martie 2016. Prevederile sale au intrat în vigoare chiar de la data publicării.
În scopul stabilirii impozitului pe clădiri, contribuabilul are obligația de a depune la organul fiscal o declarație însoțită de raportul de evaluare. Noutățile legislative precizează faptul că valoarea impozabilă a clădirii este cea din raportul de evaluare, chiar și atunci când clădirea a fost finalizată sau dobândită în ultimii 5 ani anteriori anului de referință (pentru persoanele fizice) sau în ultimii 3 ani anteriori lui 2016 (în cazul persoanelor juridice).
S-a stabilit că începând cu luna iunie 2016, organele locale vor comunica MFP până la 15 a fiecărei luni, informațiile din rapoartele de evaluare depuse de contribuabili, în vederea introducerii acestora într-un registru electronic. Acest registru va fi publicat pe pagina de internet a MFP putând fi consultat de orice persoană.
Cum se calculează impozitul în cazul clădirilor cu destinație mixtă?
Regula instituită de legiuitor este că dacă suprafețele folosite în scop rezidențial și nerezidențial nu pot fi evidențiate distinct se vor aplica anumite reguli. Astfel, dacă în acel spațiu este înregistrat domiciliul fiscal, dar nu se desfășoară activitate economică, impozitul va fi calculat ca pentru locuințele rezidențiale. Dacă la acea adresă este înregistrat domiciliul fiscal și se desfășoară activitate economică, iar cheltuielile cu utilitățile sunt înregistrate în contabilitatea firmei, PFA-ului, atunci impozitul va fi calculat ca pentru locuințele nerezidențiale.
Practic, legiuitorul clarifică în ce condiții poate fi considerată o locuință ca fiind rezidențială sau nerezidențială. În cazul unei clădiri cu destinație mixtă al cărei proprietar este o persoană fizică unde este înregistrat sediul unei firme, PFA și unde se desfășoară activitate economică, impozitul se va calcula prin însumarea impozitului aferent suprafeței folosite în scop rezidențial cu cel aferent suprafeței folosite în scop nerezidențial. Această regulă se aplică dacă suprafețele folosite în scop rezidențial și cele folosite în scop nerezidențial rezultă din documentația cadastrală.
În cazul clădirilor cu destinație mixtă la care este înregistrat sediu social și se desfășoară activitate economică, dar suprafețele rezidențiale nu sunt evidențiate distinct de cele nerezidențiale, clădirea va fi considerată nerezidențială dacă firma, PFA-ul înregistrează în contabilitate cheltuieli cu utilitățile (cele comune imobilului, cu energia electrică, gazele naturale, termoficare, apă, canalizare). Dacă firma, PFA-ul nu își deduc aceste cheltuieli cu utilitățile, atunci clădirea va fi considerată rezidențială și impozitată ca atare.
Ce acte trebuie să depună contribuabilii?
Anterior noilor dispoziții, fiecare contribuabil proprietar a cel puțin unui imobil primea acasă decizia prin care era înștiințat de valoarea impozitului pe clădiri. Din 2016 această regulă nu se mai aplică, iar contribuabilii care au în proprietate clădiri nerezidențiale sau cu destinație mixtă trebuie să depună declarații. Știrile juridice arată că vor depune aceste declarații și persoanele fizice care au în proprietate clădiri cu destinație mixtă la adresa cărora nu se desfășoară nicio activitate economică.
Contribuabilii aflați într-una din situațiile de mai sus vor depune raportul de evaluare, procesul-verbal de recepție finală (pentru clădiri finalizate în ultimii 5 ani), actul de dobândire a dreptului de proprietate asupra unei clădiri, în ultimii 5 ani, din care reiese valoarea clădirii.
Rețineți că nu se va depune niciunul dintre documentele mai sus menționate în cazul clădirilor cu destinație mixtă unde nu se desfășoară nicio activitate economică sau dacă se desfășoară activitate economică și suprafețele folosite în scop rezidențial și nerezidențial nu pot fi evidențiate distinct și cheltuielile cu utilitățile nu sunt înregistrate de firma respectivă.
Persoanele juridice care dețin în proprietate clădiri vor depune declarații și vor anexa aceleași acte ca cele depuse de persoanele fizice. Dacă nu vor îndeplini această obligație fapta lor va fi sancționată contravențional, iar clădirile vor fi considerate că au destinație nerezidențială urmând ca valoarea impozabilă să fie ultima valoare impozabilă înregistrată în evidențele organului fiscal.
Direcțiile de taxe și impozite luate cu asalt
Românii au luat cu asalt direcțiile de taxe și impozite locale fie pentru a depune rapoarte de evaluare, fie pentru a declara că nu desfășoară activitate economică în imobil. Autoritățile au fost sufocate de numărul imens de cereri, astfel încât, în scopul de a evita un blocaj, s-a decis printr-o OUG care va fi publicată în Monitorul Oficial, prelungirea termenului de depunere a raportului de evaluare până la 31 mai 2016. Inițial termenul era de 31 martie 2016, însă, practica a dovedit că nu era un termen realist.
În plus, această OUG prevede și prelungirea termenului de plată a impozitului beneficiind de bonificația de 10% până la 30 iunie 2016. Probabil că dacă autorii Codului fiscal ar fi avut reprezentarea practică a dispozițiilor fiscale, și-ar fi dat seama că activitatea organelor fiscale se va bloca.
Dificultățile de aplicare ale Codului fiscal ne demonstrează că „teoretic, practica și teoria sunt totuna; practic, nu.” (Yogi Berra)