A fost o vreme în perioada comunistă în care era interzisă tranzacționarea terenurilor. Însă, românii nu au căzut pradă acestor reglementări și au găsit soluții de a putea să vândă și să cumpere terenuri. Metoda la care au apelat a fost cea a chitanței de mână prin care perfectau vânzarea. Cel care cumpăra în acest mod intra în posesia acelui teren, dar, având în vedere reglementările legislative din acea vreme, nu putea să perfecteze și actele.

Vechiul și noul Cod civil prevăd reglementări diferite cu privire la modul de dobândire a proprietății prin posesia îndelungată și neîntreruptă denumită uzucapiune care poate fi de 30 ani sau de 10-20 ani. Astfel, în practică, a apărut o problemă controversată cu privire la posesia începută sub imperiul vechiului Cod civil și finalizată în perioada noului Cod civil.

Practica instanțelor este neunitară, în sensul că unele instanțe au considerat că posesiilor începute sub imperiului vechiului Cod civil din 1864 și finalizate după intrarea în vigoarea a noului Cod civil, li se aplică dispozițiile actualului Cod. Alte instanțe au considerat, în spețe similare, că posesiile începute sub Codul din 1864 și finalizate sub imperiul noului Cod civil vor urma prevederile Codului civil vechi. Cine are dreptate?

Pentru a clarifica situația și pentru a preîntâmpina pronunțarea unor soluții contradictorii în spețe similare, a fost sesizată ÎCCJ care a dezlegat problema de drept prin decizia 19/2015 care a fost publicată în Monitorul Oficial 11 din 7 ianuarie 2016.

Ce prevedea vechiul Cod civil cu privire la uzucapiune?

Pentru a putea dobândi proprietatea asupra unui imobil prin uzucapiune era necesar ca posesia să fie continuă ( posesorul o exercită în mod regulat), neîntreruptă, netulburată (nimeni nu a venit să conteste prin anumite acțiuni calitatea de proprietar) și publică (nu este exercitată pe ascuns, astfel încât este cunoscut ca și proprietar al acelui imobil).

Ce prevede noul Cod civil cu privire la uzucapiune?

Știrile juridice arată că noul Cod civil în vigoare de la 1 octombrie 2011 reglementează uzucapiunea extratabulară (dobândirea dreptului de proprietate de către posesorul imobilului are loc fără ca acesta să fi fost intabulat, la începerea posesiei, în cartea funciară) și pe cea tabulară. Pentru uzucapiunea extratabulară, dreptul de proprietate asupra imobilului poate fi înscris în cartea funciară în folosul celui care l-a posedat 10 ani dacă proprietarul înscris în cartea funciară a decedat, dacă a fost înscrisă în cartea funciară declarația de renunțare la proprietate, dacă imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.

Rețineți că în cazul acestui tip de uzucapiune, se poate dobândi proprietatea doar dacă cel în cauză și-a înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terță persoană să își fi înregistrat propria cerere în folosul său în cursul sau după împlinirea termenului de uzucapiune.

Cu privire la uzucapiunea tabulară, legiuitorul a precizat că drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea funciară, ca proprietar sau titular al altui drept real, nu mai pot fi contestate când cel înscris cu bună-credință a posedat imobilul timp de 5 ani după înregistrarea cererii de înscriere. Trebuie ca posesia sa să nu fi fost viciată și să fie de bună-credință în momentul înregistrării cererii și al intrării în posesie.

Ce a decis ÎCCJ?

ÎCCJ a analizat și prevederile actualei legislații și a constatat că în Codul civil legiuitorul a stabilit că prescripțiile, decăderile și uzucapiunile începute și neîmplinite la data de 1 octombrie 2011(data intrării în vigoare a actualului Cod civil) sunt în întregime supuse dispozițiilor legale care le-au instituit.

Știrile juridice arată că, potrivit vechiului Cod civil, dobândirea de către posesor a dreptului exercitat asupra imobilului în cauză are loc de la data la care a intrat efectiv în posesia imobilului, iar înscrierea dreptului în cartea funciară are doar rolul de publicitate în scopul de a fi opozabil terților. În actuala reglementare, reclamantul este considerat proprietar de la data înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit în baza uzucapiunii. Astfel, în prezent uzucapiunea nu mai operează retroactiv, pentru că dreptul de proprietate este dobândit de posesor de la data înscrierii acestuia în cartea funciară.

Dacă am aplica noile reguli la uzucapiunile începute sub imperiul vechiului Cod civil, s-ar modifica regimul juridic al formelor de uzucapiune, în sensul că s-ar aplica retroactiv noi reguli, ceea ce ar contraveni principiului conform căruia uzucapiunea se suspune normelor juridice în vigoare la data la care posesorul a început să posede acel bun.

Legea aplicabilă cu privire la condițiile și termenele uzucapiunii este cea de la momentul începerii posesiei și trebuie aplicată în întregime. Legea a prevăzut că posesiile începute anterior lui 1 octombrie 2011 se vor supune reglementărilor în vigoare de la acel moment în scopul asigurării stabilității juridice și pentru a nu aplica în mod retroactiv legea.

În concluzie, ÎCCJ a admis recursul în interesul legii și a decis că prevederile noului Cod civil nu se aplică pentru posesiile începute anterior datei de 1 octombrie 2011.

Unde-i lege, nu-i tocmeală!

Este bine că s-a clarificat care este legea aplicabilă în cazul uzucapiunii, astfel încât cei care au început posesia asupra unui bun anterior noilor reglementări, vor urma regulile Codului din 1864. După reglementarea juridică a situației, se impune și pentru cei care au urmat regulile legii vechi, să își înscrie dreptul de proprietate în cartea funciară în scopul opozabilității față de terți și pentru a evita bătăi de cap ulterioare.