Până când criza să lovească România și, implicit și sistemul bancar, bancherii nu au manifestat niciun interes pentru a reglementa o piață a obligațiunilor ipotecare. În momentul în care băncile au acumulat un număr impresionant de credite ipotecare și resursele externe au devenit mai scumpe, bancherii s-au văzut nevoiți să găsească o soluție.

Suntem singura țară din UE care nu are o astfel de emisiune, deși soldul creditelor ipotecare arată că se impunea mai demult să se treacă la aceste emisiuni. Scopul acestor emisiuni de obligațiuni ipotecare ar fi asigurarea unor surse de finanțare pe termen lung, fapt ce ar duce la scăderea riscurilor. Prin aceste obligațiuni garantate cu creanțe imobiliare, instituțiile de credit ar putea atrage resurse financiare la un preț mai mic decât prin alte instrumente, fapt ce ar diminua costurile creditării ipotecare pentru consumatori.

În acest context, a luat naștere legea 304/2015 privind emisiunile de obligațiuni ipotecare publicată în Monitorul Oficial 902 din 4 decembrie 2015. Prevederile sale vor intra în vigoare la 3 martie 2016.

BNR aprobă emiterea de obligațiuni

Pot emite aceste obligațiuni băncile, băncile de economisire și creditare în domeniul locativ și băncile de credit ipotecar. Anterior emiterii trebuie să obțină aprobare de la BNR care decide cu privire la acest aspect în 60 de zile calendaristice de la depunerea cererii respective. În 5 zile lucrătoare de la primirea cererii, BNR comunică emitentului documentele care nu au fost prezentate sau care nu corespund cerințelor prevăzute pentru a le depune în 30 de zile calendaristice  de la comunicarea solicitării.

BNR comunică decizia sa emitentului și argumentează de ce a admis-o sau a respins-o. La evaluare BNR va ține cont ca emitentul să dispună de capacitatea de a asigura respectarea cerințelor legale și de o situație financiară curentă și de perspectivă de natură să asigure premisele protejării intereselor investitorilor și ale altor creditori. Știrile juridice arată că emisiunea de obligațiuni ipotecare nu trebuie să aibă un efect negativ asupra stabilității financiare.

BNR poate retrage aprobarea de emisiune dacă emitentul nu a emis obligațiuni ipotecare în termen de un an de la data aprobării emisiunii și dacă nu mai sunt respectate prevederile legale și emitentul nu dovedește că există perspective pentru remedierea în cel mai scurt timp a acestei situații. Hotărârea BNR de retragere a aprobării se comunică emitentului împreună cu motivele care au stat la baza ei.

Ce condiții trebuie să îndeplinească creanțele imobiliare pentru a garanta obligațiunile  ipotecare?

Noutățile legislative arată că aceste creanțe trebuie să îndeplinească cumulativ mai multe condiții. Se cere ca sumele aferente creditelor pentru investiții imobiliare să fi fost puse în întregime la dispoziția beneficiarilor acelor credite. Creditele pentru investiții imobiliare trebuie să fi fost acordate în scopul efectuării de investiții imobiliare în România sau pe teritoriul unui stat membru UE sau SEE sau pentru investiții imobiliare într-un stat terț.

Știrile juridice arată că acele creanțe nu trebuie să constituie obiectul unei ipoteci sau privilegiu legal sau convențional, drepturile reale pentru garantarea rambursării creanțelor imobiliare să fie constituite exclusiv în favoarea emitentului. În plus, imobilul asupra căruia s-a constituit garanția trebuie să fi fost asigurat facultativ pentru toate riscurile pentru o sumă cel puțin egală cu valoarea de piață a imobilului stabilită la data încheierii/reînnoirii poliței de asigurare și drepturile ce decurg din contractul de asigurare să fi fost cesionate în favoarea emitentului, iar valabilitatea asigurării trebuie să fie menținută pe toată perioada garantării emisiunilor de obligațiuni ipotecare.

În momentul în care creanța imobiliară este inclusă în portofoliu, aceasta nu trebuie să înregistreze întârziere la plată și pe perioada menținerii în portofoliul de creanțe să nu înregistreze o întârziere la plată mai mare de 15 zile.

Rețineți că se includ în portofoliul de creanțe acele credite pentru investiții imobiliare în privința cărora raportul, calculat la data acordării fiecărui credit, dintre valoarea nominală a fiecărui credit și valoarea de referință a imobilului adus în garanție nu depășește 80% pentru creditele imobiliare rezidențiale și 60% pentru alte credite imobiliare.

Noutățile legislative arată că vor fi structurate într-un portofoliu de creanțe, creanțele imobiliare, alte active financiare și instrumentele financiare derivate. Acest portofoliu este înscris în Registrul de evidență internă și valoarea portofoliului trebuie să acopere în orice moment valoarea obligațiunilor ipotecare și a altor obligații care trebuie acoperite din acesta, inclusiv cele generate de rambursarea unor eventuale finanțări necesare pentru acoperirea deficitelor temporare de lichiditate.

Ce sancțiuni se aplică pentru nerespectarea legii?

Sancțiunile administrative se vor aplica de către BNR. Rețineți că aplicarea sancțiunilor administrative se prescrie în termen de un an de la data constatării faptei, dar nu mai mult de 3 ani de la data săvârșirii acesteia. Noutățile legislative arată că aplicarea sancțiunilor administrative nu înlătură răspunderea materială, civilă sau penală, iar amenzile încasate se vor face venit la bugetul de stat.

BNR poate aplica următoarele sancțiuni administrative: avertismentul, amenda aplicată persoanei juridice până la 10% din valoarea totală netă a cifrei de afaceri realizată în exercițiul financiar precedent care include venitul brut constând din dobânzile de încasat și alte venituri similare, venituri din acțiuni și alte titluri cu randament variabil sau fix.

Persoanele fizice pot primi amendă până la echivalentul în lei a 5 milioane de euro la cursul BNR de la data intrării în vigoare a acestei legi (3 martie 2016).

Vor fi considerate contravenții faptele de emitere de obligațiuni ipotecare de către o instituție de credit fără obținerea aprobării necesare sau după retragerea acesteia sau emiterea în alte condiții decât cele prevăzute în aprobare. Orice faptă prin care nu se respectă dispozițiile prezentei legi, poate fi sancționată: nerespectarea cerințelor de structurare a portofoliului de creanțe, a cerințelor de eligibilitate a creanțelor din portofoliu etc.

Cât de benefice vor fi obligațiunile ipotecare?

Ce impact vor avea asupra pieței, rămâne de văzut. Este cert că prin aceste emisiuni se urmărește asigurarea unei protecții sporite a investitorilor, diminuarea riscurilor ce ar putea apărea din activitatea de emisiuni de obligațiuni ipotecare și acordarea competenței exclusive  de supraveghere către BNR.

Concluzia este că emiterea de obligațiuni ipotecare va permite băncilor să atragă resurse financiare la un cost mai mic decât prin alte instrumente datorită garantării obligațiunilor cu portofoliul de creanțe care cuprinde credite performante sau neperformante. Practic, în baza acestor credite se emit aceste obligațiuni. Se va ajunge oare la ieftinirea creditelor ipotecare?

Sper ca aceste obligațiuni ipotecare să aibă un impact pozitiv, astfel încât să nu rămânem cu ideea că  „în banca noastră banii voștri sunt în deplină siguranță. Nici măcar voi nu-i puteți ridica.”  (Milan Bestic)