Atunci când vrei să cumperi sau să vinzi un imobil este obligatoriu ca acesta să fie înscris în cartea funciară. Deși aceasta a devenit o operațiune obișnuită în zilele noastre, originile etimologice și istorice ale cadastrului vin din vremuri străvechi.

Astfel, originea cuvântului „cadastru” vine din prefixul de origine greacă „kata” care înseamnă „sus în jos” și cuvântul bizantin „stikon” care înseamnă „carte de însemnări, de comerț”. Denumirea apare pentru prima dată într-un document datat din 1185 și găsit la Veneția sub forma de „catastico”. În Franța a apărut în secolul al XVII-lea sub forma „le cadastre”, iar în Germnaia și Austria „der Kataster”. În România a apărut la începutul secolului al XIX-lea sub forma cadastru.

Indiferent de denumire sau de anul apariției, cadastrul a însemnat activitatea de inventariere a resurselor financiare. În timp, oamenii s-au adaptat vremurilor și au înțeles că se impune și inventarierea pământului și a celorlalte bunuri imobile prin cadastru.

În România legea 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare publicată în Monitorul Oficial 61 din 26 martie 1996 a specificat procedura de înscriere, notarea sau intabularea imobilelor în cartea funciară. În timp, această lege a suferit modificări și completări, dar a dus și la ridicarea unor excepții de neconstituționalitate privind anumite prevederi legale.

Care a fost obiectul excepției de neconstituționalitate?

Pe rolul Judecătoriei Târgu Mureș a fost înregistrat un dosar ce a avut ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară. În cadrul acestui dosar la 9 septembrie 2014 a fost invocată excepția de neconstituționalitate privind faptul că legea 7/1996 prevede că intabularea sau înscrierea provizorie în cartea funciară are loc doar dacă actul autentic notarial este încheiat de un notar public din România.

În speța de față avusese loc un proces de partaj, iar partea în cauză a prezentat declarații autentice notariale autentificate în Ungaria prin care arăta că a plătit fostului soț sulta, astfel încât putea fi ridicată ipoteca legală din cartea funciară. La biroul de carte funciară, cererea sa a fost respinsă de registratorul de acolo pe motiv că actele notariale depuse nu au fost autentificate de un notar public din România și emană de la un stat străin. Nemulțumită, partea a formulat acțiune în instanță ce a avut ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară și în cadrul acestui litigiu a invocat excepția mai sus menționată.

Autoarea excepției a considerat că prevederile legii 7/1996 care condiționează înscrierea în cartea funciară a unui act notarial ce atestă dreptul de proprietate de obligativitatea de a emana doar de la un notar public român încalcă dreptul de proprietate privată, restrânge exercițiul unor drepturi sau al unor libertăți și încalcă dispozițiile Tratatului privind asistența juridică în cauzele civile, familiale și penale încheiat cu Ungaria.

Ce a decis CCR?

Analizând susținerile părților, CCR a emis Decizia 195/2015 care a fost publicată în Monitorul Oficial 396 din 5 iunie 2015. CCR a observat faptul că legea 7/1996 reglementează faptul că activitatea de publicitate imobiliară este îndeplinită în cadrul oficiilor teritoriale de cadastru de către registratori de carte funciară. Atunci când se dorește înscrierea în cartea funciară, cererea se va depune la birourile teritoriale însoțită de înscrisul original sau copia legalizată a acestuia care constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere.

 Pentru ca cererea să fie admisă și să se dispună intabularea sau înscrierea provizorie, legea prevede ca înscrisul să identifice corect numele părților, cu mențiunea CNP-ului/CUI-ului, să individualizeze imobilul printr-un număr de carte funciară și număr cadastral. Știrile juridice precizează că dacă înscrisul nu este întocmit în limba română trebuie să fie însoțit de o copie legalizată, iar dacă este un act autentic notarial trebuie să fie încheiat de un notar public în funcție din România.

Prevederea legală potrivit căreia actul autentic notarial trebuie să fie încheiat de un notar public în funcție din România a fost introdusă prin legea 133/2012 pentru aprobarea OUG 64/2010 privind modificarea și completarea legii 7/1996 și publicată în Monitorul Oficial 506 din 24 iulie 2012. Anterior acestei modificări, registratorul admitea cererea de înscriere în cartea funciară, dacă actul nu era întocmit în limba română dar era însoțit de o traducere legalizată fără să fi existat obligativitatea ca actele autentice să emane de la un notar public din România.

CCR a stabilit că România a aderat la Convenția cu privire la suprimarea cerinței supralegalizării adoptată la Haga în 1961 și, potrivit acestui acord, fiecare stat contractant scutește de supralegalizare actele cărora li se aplică această convenție și care vor fi prezentate pe teritoriul său. În plus, România a încheiat tratate bilaterale cu mai multe state, printre care și Ungaria și s-a decis că actele care au fost întocmite sau certificate de un organ de stat sau o persoană oficială pe teritoriul uneia dintre părțile contractante sunt valabile pe teritoriul celeilalte țări fără vreo altă certificare.

Or, prevederile criticate din legea 7/1996 care impun condiția ca actul autentic să fie autentificat de un notar public în funcție din România contravine obligației asumate prin Convenția de la Haga și tratatele bilaterale încheiate de țara noastră de a scuti supralegalizarea actelor care vor fi prezentate pe teritoriul României.

CCR a admis excepția de neconstituționalitate și a constatat că reglementarea ca actul notarial să fie încheiat de un notar public din România încalcă obligațiile asumate de România prin tratatele la care este parte și încalcă prevederile constituționale care prevăd obligativitatea statului român de a respecta întocmai și cu bună-credință obligațiile ce-i revin din tratele la care este parte. Se va cere respectarea acestei condiții doar pentru actele ce emană de la țări cu care România nu are tratate bilaterale în acest sens.

În speța de față decizia CCR nu mai lasă loc la interpretări, în sensul că declarațiile notariale fiind emise în Ungaria cu care România are tratat bilateral, este cert că nu impune cerința suplimentară ca actele notariale să emane de la un notar din România.

Unde-i lege, nu-i tocmeală!

Pentru a se evita pe viitor sesizarea CCR cu diferite excepții de neconstituționalitate, ar fi ideal ca legile să fie clare, să nu mai lase loc la interpretări, cu prevederi care să elimine inechitățile. Din păcate, în realitate constatăm că “sunt legi înăuntrul legilor:legi care-și bat joc de legi.” (Sherwood Andreson)

“Legile chiar dacă-s dure/Se îmbună în instanțe/Ori prin “facto”, ori prin “jure”,/Bălăcite-n… circumstanțe.”  (Vasile Voroneț)