Atunci când ești chiriaș, visezi cu ochii deschiși la ziua în care îți vei putea permite să ai propria ta casă, fără să stai cu teama că oricând poți fi dat afară de proprietar. Un caz aparte îl reprezintă tinerii chiriași din blocurile ANL, construite special pentru cei până în 35 ani.

Pentru a putea fi chiriaș într-o locuință ANL, titularul cererii și membrii familiei acestuia (soț, soție, copii și/sau alte persoane aflate în întreținerea sa) trebuie să nu dețină sau să nu fi deținut o altă locuință în proprietate și/sau să nu fie beneficiarul unei alte locuințe cu chirie, proprietate de stat, proprietate a unității administrativ-teritoriale sau a unității în care-și desfășoară activitatea. Se impune pragul vârstei de 35 ani doar la momentul depunerii cererii.

Legiuitorul a stabilit, prin Ordonanța 6/2014 pentru modificarea și completarea art. 10 din legea 152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe, publicată în Monitorul Oficial 562 din 29 iulie 2014, că toți chiriașii ANL își vor putea cumpăra locuințele plătind prețul în rate.

Noi știri juridice privind condițiile plății prețului de vânzare în rate

Până la apariția Ordonanței 6/2014, tinerii chiriași ANL în vârstă de până la 35 ani puteau cumpăra locuințele în care locuiau după expirarea unui termen de minim un an de închiriere neîntreruptă, fără ca vânzarea să fie condiționată de vârsta solicitantului. Concret, dacă la vârsta de 35 ani ați depus cererea pentru a închiria o astfel de locuință și ați obținut aprobarea când aveați 36 de ani, veți putea s-o cumpărați dacă veți fi chiriaș minim 1 an, deci începând cu 37 de ani. Prețul de cumpărare va varia în fiecare an, de exemplu în 2012 era de 411 euro/mp, iar în 2013 era de  326 euro/mp, inclusiv TVA.

Ei puteau achita prețul locuinței plătind prețul integral la momentul încheierii actului de vânzare-cumpărare din surse proprii și/sau din credite contractate de la instituții financiare autorizate. Până la urmă, nimic „nu leagă oamenii mai mult decât un credit luat în comun.” (Kazimierz Matan)

Noutatea absolută adusă de acest act normativ publicat în Monitorul Oficial îl constituie posibilitatea de-a contracta credite pentru cumpărarea locuințelor ANL inclusiv cu garanția statului în 5 zile lucrătoare de la data înscrierii dreptului de proprietate în cartea funciară.

Cu titlu de știri juridice, s-a prevăzut că prețul vânzării va putea fi achitat și în rate lunare cu un avans de minim 15% din valoarea de vânzare, iar dobânda să fie constituită din dobânda de referință BNR la care se adaugă două puncte procentuale.

Unitățile prin care se efectuează vânzarea acestor locuințe vor beneficia de un comision de până la 1% din valoarea de vânzare calculată a locuinței. Acest comision se include împreună cu valoarea de vânzare a locuinței în prețul final de vânzare.

Timp de 5 ani de la data cumpărării aveți interdicție de a o vinde.  De altfel, această interdicție de vânzare va fi înscrisă și în cartea funciară, pentru a fi cunoscută de terți și pentru a exista siguranța că locuințele nu se vor tranzacționa în acest interval de timp.

Ce trebuie să cuprindă contractul de vânzare cu plata prețului în rate lunare?

Legiuitorul a introdus un articol nou în care a stabilit anumite prevederi ce trebuie cuprinse în mod obligatoriu în orice contract de vânzare cu plata prețului în rate lunare încheiat cu titularii de contracte de închiriere ale locuințelor ANL.

Cei care cumpără locuințele ANL vor deveni proprietari abia după ce achită integral tot prețul. Este aceeași situație ca atunci când cineva cumpără un apartament prin credit ipotecar și garantează cu acel imobil că va achita suma împrumutată de la bancă. Abia după ce plătește creditul integral la bancă, devine proprietar al apartamentului achiziționat.

În momentul în care dobândesc dreptul de proprietate asupra locuinței, automat se dobândește și dreptul de proprietate asupra cotelor-părți de construcții și instalații și asupra dotărilor care, prin natura lor, nu se pot folosi decât în comun (scara, holul blocului, ghena, liftul etc.). De asemenea, proprietarul dobândește și dreptul de folosință asupra cotei-părți de teren aferent apartamentului pe durata existenței clădirii.

Până la achitarea prețului integral de vânzare, locuințele ANL vor fi administrate în continuare de autoritățile publice locale ale unităților administrativ-teritoriale unde sunt amplasate. După ce este achitat prețul și foștii chiriași ANL devin proprietari, ei vor deschide la administrația financiară rol fiscal pe numele lor și, din acel moment, locuința nu va mai fi administrată de către autoritățile publice locale.

Prin acest contract de vânzare cu plata prețului în rate, trebuie prevăzută clauza potrivit căreia cumpărătorul se obligă să achite ratele lunare la scadență. În cazul în care nu respectă termenul scadent de plată, el va datora majorări de întârziere. Dacă nu se achită trei rate consecutive, atunci contractul de vânzare-cumpărare va fi reziliat de drept, fără să mai fie necesară chemarea în judecată a rău-platnicului.

Fostul chiriaș ANL care n-a plătit ratele va trebui să predea locuința, rămânând și fără banii dați până atunci și fără casă! Rețineți că fostul chiriaș nu are dreptul să ceară să i se restituie banii achitați până la momentul la care n-a mai plătit ratele. Acești bani se constituie în venituri ANL. „A mai zburat un an ca vântul/Și n-ai plătit cota, chiria/Ți-ai dat de zece ori cuvântul/Și niciodată… datoria!” (I.Berg)

Pot fi situații în care tinerii chiriași ANL au posibilitatea de a achita în avans în tot sau în parte ratele rămase. În contract trebuie prevăzut și acest caz. Dacă achită ratele parțial, trebuie stabilit în contract care este dobânda până la achitarea integrală a creditului.

Normele metodologice la actul normativ sunt în stand by!

Ne-am obișnuit ca întâi să-și facă apariția, timid, actul normativ, care să lase o serie de întrebări fără răspuns, și apoi, la o perioadă de timp, legiuitorul să elaboreze normele metodologice. Și-n cazul de față au rămas o serie de aspecte neclarificate, dar suntem asigurați că în 7 zile, începând din 29 iulie 2014, vor apărea și normele metodologice.

Acestea vor face lumină, pentru a ști modul de constituire și plată a ratelor lunare, a ratei dobânzii, a majorărilor de întârziere.

Facilitățile oferite pentru cumpărarea acestor locuințe mă fac să spun că un tânăr care îndeplinește condițiile cerute de lege va putea spera că „viitorul aparține celor care cred în frumusețea viselor lor.” (Eleanor Roosvelt).