Veacuri la rând, românul a preferat să trăiască în case menite să adăpostească o singură familie, pe care azi, în terminologia modernă, le numim „locuințe de tip unifamilial”.

Ulterior, odată cu primele tendințe (timide) de „citadinizare”, odată cu apariția primelor localități de tip urban, s-au ivit și locuințele cuplate sau înșiruite. Cele mai nou-apărute sunt locuințele multietajate, multifamiliale. Adică „blocurile de locuințe”. Noutatea lor este, însă, una relativă. Construcții asemănătoare, cu mai multe etaje, existau chiar și în Roma antică.

Acum, este evident pentru oricine că una este să locuiești „la curte”, într-o „casă pe pământ”, alta este să trăiești într-un „bloc de locuințe”. Fără a intra în detalii, trebuie spus că proprietarul unei „case pe pământ” – care mai este și unic proprietar al terenului din jurul casei, are o „psihologie a folosirii spațiului locativ” destul de diferită de cea a cetățeanului deținător al unui apartament dintr-o clădire multietajată.

Ce îi diferențiază pe cei doi proprietari? Un element esențial: existența proprietății (spațiilor) comune, în cel de-al doilea caz. Proprietatea comună și interacțiunile mai complicate pe care le determină „viața la bloc” au evidențiat necesitatea unei legislații care să reglementeze în amănunt aceste aspecte. În acest domeniu, a apărut, de curând, o lege nouă.

În „Monitorul Oficial” 660/2018 a fost publicată Legea 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor. Din noul act normativ reiese că, în vederea modificării sau completării statutului ori a acordului de asociere, va fi necesar, în cadrul adunării generale a asociației de proprietari, acordul a minimum o jumătate plus unul dintre proprietarii condominiului.

 

Contribuții, plăți, datorii

Fiecare proprietar dintr-un condominiu are dreptul de a primi explicații legate de modul în care este calculată cota de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari. El mai are și dreptul de-a contesta în scris acest mod de calcul, în termen de zece zile de la afișarea listei de plată. Potrivit recentelor știri juridice, președintele asociației de proprietari trebuie să răspundă, în scris, la contestație, în termen de zece zile de la data la care a fost primită.

Dacă facturarea se efectuează individual, la nivelul fiecărui proprietar din bloc, furnizarea serviciilor de utilități publice la nivelul întregului condominiu nu poate fi oprită în caz de neplată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de către un proprietar sau mai mulți. Furnizarea serviciilor comunitare de utilități publice poate fi întreruptă sau sistată temporar numai pentru restanțieri, până ce ei vor achita sumele restante.

Administratorul unei asociații (sau președintele său) trebuie să se asigure că orice debit mai vechi de trei luni, ce este mai mare decât valoarea salariului de bază minim brut pe țară, a fost trecut în cartea funciară. Notarea în cartea funciară a locuintelor va fi efectuată de către biroul de cadastru și publicitate imobiliară.

Actele de înstrăinare a locuințelor din condominii nu vor fi autentificate, de către notari, decât dacă persoanele care vând respectivele proprietăți prezintă o adeverință din care reiese că până la acea dată au fost plătite toate cotele de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari sau, în cazul achitării incomplete, din care reiese valoarea debitelor existente la acea dată.

Dacă există datorii individuale către asociația de proprietari sau către furnizorii de utilități publice, notarul nu va putea autentifica actul de înstrăinare decât dacă dobânditorul se angajează să preia în totalitate debitele vânzătorului către asociația de proprietari și către furnizorii de utilități.

Orice asociatie de proprietari trebuie să aibă un cont bancar. Datele de identificare ale acestuia (codul IBAN, instituția financiară etc.) vor fi aduse la cunoștința tuturor proprietarilor din bloc, fiind afișate odată cu lista de plată a cheltuielilor.

 

La ce se pot aștepta proprietarii rău-platnici?

Un administrator de bloc are îndatorirea de a-l informa în scris pe proprietarul de apartament care are restanțe la plata cheltuielilor comune cu privire la datoriile acumulate. Totodată, vor fi înștiințați președintele asociației și comitetul executiv.

Prin președintele său, asociația va putea să-l cheme în istanță pe orice proprietar ce n-a contribuit la acoperirea cheltuielilor asociației pentru o perioadă mai lungă de 60 de zile de la scadență și de 90 de zile de la afișarea listei. Atât în primă instanță, cât și la exercitarea căilor de atac, acțiunile asociațiilor de proprietari vor fi scutite de taxă de timbru.

Odată ce-a fost emisă o hotărâre judecătorească ce dă câștig de cauză unei asociații de proprietari, în ceea de privește datoriile unuia dintre proprietari, aceasta poate fi pusă în executare prin orice mijloc îngăduit de către Codul de procedură civilă.

Pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației, asociațiile de proprietari au drept de ipotecă legală asupra apartamentelor și a celorlalte proprietăți individuale ale proprietarilor din condominiu, dar și un privilegiu asupra bunurilor mobile ale acestora.

 

Administrarea proprietății comune

În sarcina tuturor proprietarilor dintr-o asociație s-a stabilit obligația aprobării unui fond anual de reparații, în sensul reparării și îmbunătățirii proprietății comune. Acest fond de reparații va fi întrebuințat doar în scopuri precum consolidarea condominiului, sporirea calității ambiental-arhitecturale a construcției, reabilitarea termică, repararea proprietății comune.

Atunci când e vorba despre un imobil colectiv, cu mai multe etaje, schimbarea aspectului fațadei se poate efectua doar în mod unitar, pentru tot condominiul, chiar dacă există, poate, mai multe asociații.

În urma unui preaviz motivat, formulat în scris, pe care-l va emite comitetul executiv al asociației de proprietari, orice proprietar are obligația de-a îngădui accesul președintelui sau al unui membru al comitetului executiv, administratorului și al unui specialist în realizarea lucrărilor de construcții sau reparații, în proprietatea sa individuală, dacă se impune verificarea/repararea/înlocuirea unor elemente din proprietatea comună. Este vorba, aici, despre elementele la care se poate obtine accesul numai prin pătrunderea în respectiva proprietate individuală. În caz de urgență, termenul pentru preaviz e de 24 de ore.

Dacă unul dintre proprietarii din imobil nu va îngădui accesul în proprietatea sa, el ar putea răspunde civil și penal, pentru toate pagubele suferite de către proprietarii ceilalți. Proprietarii trebuie să ia măsuri pentru modernizarea și consolidarea condominiului, modernizarea instalațiilor și dotărilor aferente, montarea contoarelor pentru individualizarea consumurilor.

Zidurile dintre proprietățile individuale, ce nu fac parte din structura de rezistență a condominiului, pot fi repoziționate, cu acordul proprietarilor apartamentelor sau spațiilor implicate, doar în urma unei expertize tehnice și a unei autorizații de construire, cu informarea asociației de proprietari.

 

Relatii de vecinătate

Viața „la bloc” are plusurile și minusurile sale, la fel ca și locuirea „la casă”. În ambele situații, cel mai mult contează confortul pe care ți-l oferă locuința ta. Orice proprietar se bucură că există, în lumea aceasta mare, un loc doar al său, pe care-l poate numi „acasă”.

Totuși, în afară de confortul și estetica spațiului pe care îl numești „acasă”, mai contează și… vecinii. Indiferent cine ești, ce ai și ce poți, e de preferat să te afli în relații bune cu vecinii. Mai ales în condițiile existente la bloc, unde vecinul îți este la numai doi pași, mai aproape decât oriunde altundeva. Buna vecinătate își are legile sale. Sunt legi nescrise, izvorâte din bunul-simț și buna-cuviință. Bine ar fi să nu le uităm!