O problemă care a generat sesizarea ÎCCJ pentru a fi clarificată a fost cea privind cazul unei acțiuni prin care se solicită constatarea valabilității unei hotărâri care să țină loc de act autentic, caz în care s-a pus problema dacă este obligatoriu ca proprietarii bunurilor imobile ce fac obiectul tranzacției să prezinte în instanță certificatul de atestare fiscală sau orice alt act care să probeze că proprietarul actual al bunului are achitate toate obligațiile către bugetul local din raza unde se află imobilul.

O altă problemă care a dus la sesizarea ÎCCJ a fost aceea de a ști dacă executarea unei promisiuni bilaterale de schimb, prin pronunțarea de către instanță a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de înstrăinare apt pentru intabulare în cartea funciară, constituie o procedură de executare silită.

Ce prevede legea în această materie?

Codul de procedură fiscală stabilește că pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor și a mijloacelor de transport, proprietarii au obligația de a prezenta certificate de atestare fiscală care să ateste plata tuturor impozitelor cu privire la bun. Rețineți că pentru bunul care se înstrăinează, proprietarul bunului trebuie să achite impozitul datorat pentru anul în care înstrăinează bunul, cu excepția cazului în care pentru bunul ce se înstrăinează impozitul se datorează de către altă persoană decât proprietarul.

Actele prin care se înstrăinează bunuri fără să se facă dovada achitării impozitului, sunt nule de drept.

Știrile juridice arată că în cazul cererilor prin care se solicită instanței pronunțarea unei hotărâri care ține loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, instanța va solicita extras de carte funciară pentru bunurile imobile care au o astfel de carte sau certificat de sarcini pentru cele care nu au carte funciară deschisă, certificat fiscal și dovada debitelor la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari.

Caz practic

În 2010 reclamanții A și B și pârâții C și D au încheiat la notar o convenție pe care au numit-o antecontract de vânzare-cumpărare. Conform acesteia, părțile au agreat ca pârâții să transmită în viitor reclamanților dreptul de proprietate asupra unui apartament nou-construit și nefinisat la prețul de 24.263 euro (constând în 17.263 euro contravaloare imobil și diferența în numerar de 7.000 euro plătită de reclamanți la dat semnării actului).

În 2011 reclamanții au promovat o acțiune prin care au cerut instanței să valideze actul autentificat la notar și să oblige pe pârâți să se prezinte la notar în vederea încheierii actului autentic de vânzare-cumpărare și în caz de refuz să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic și să oblige pârâții să le achite suma de 16.800 lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de finisaj pe care pârâții nu le-au executat conform obligației asumate.

Instanța a admis cererea în parte, a constatat valabilitatea actului de notar, a dispus ca hotărârea să țină loc de act de vânzare-cumpărare și a obligat pârâții la plata contravalorii finisajelor. Pârâții au declarat apel prin care instanța a modificat sentința de la fond, a respins acțiunea ca neîntemeiată calificând convenția ca fiind una de schimb, iar nu de vânzare-cumpărare.

În 2014 reclamanții au promovat altă acțiune prin care au solicitat să se constate valabilitatea actului notarial calificat în procesul inițiat în 2011 ca fiind contract de schimb, să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare față de refuzul expres al pârâților de se prezenta la notar și să se dispună intabularea în cartea funciară a dreptului reclamanților asupra imobilului, cu titlu de schimb.

În 2015 instanța a respins acțiunea pe motiv că nu există o dovadă a plății impozitelor cu privire la imobilul în litigiu, iar lipsa acesteia este sancționată cu nulitatea actului. Instanța nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic cu privire la imobil, atâta vreme cât potrivit actului de la dosar rezultă că pârâții nu au achitat obligațiile de plată.

Împotriva acestei sentințe, reclamanții au declarat apel susținând că instanța a constat eronat că pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic este o procedură de executare silită a unui antecontract. În plus, obligațiile fiscale neachitate de intimați sunt ulterioare încheierii antecontractului, pentru că aceștia din urmă nu își pot invoca propria culpă pentru a susține respingerea acțiunii.

Ce a decis ÎCCJ?

ÎCCJ  a pronunțat Decizia 42/2017 care a fost publicată în Monitorul Oficial 815 din 16 octombrie 2017. Analizând textele de lege, ÎCCJ a apreciat că prevederile din Codul de procedură fiscală cu privire la prezentarea certificatului de atestare fiscală reprezintă o măsură de protecție a dobânditorului.

În concluzie, ÎCCJ admite sesizarea și stabilește că în cazul unei acțiuni prin care se solicită constatarea valabilității unei promisiuni bilaterale de schimb care vizează bunuri supuse impozitării și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, este obligatoriu ca proprietarii bunurilor să prezinte certificat de atestare fiscală și să aibă achitate toate obligațiile de plată datorate bugetului local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat bunul ce se înstrăinează, indiferent dacă bunurile au valoare egală sau valori diferite

Totodată, executarea unei promisiuni bilaterale de schimb, prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de înstrăinare apt pentru intabularea în cartea funciară, nu reprezintă o procedură de executare silită.