Românii care au luat credite de la bănci în scopul de a-și achiziționa o locuință și nu au posibilitatea de a mai achita datoria riscă să piardă și casa, să rămână datori față de bancă, să fie înscriși și la biroul de credite și să nu mai poată accesa alt credit. Pentru a îndrepta aceste deficiențe, a luat naștere controversata lege a dării în plată.
Care este mecanismul prevăzut de legea dării în plată?
Legea se aplică în relațiile dintre persoanele fizice și bănci care au încheiat un contract de credit în vederea achiziționării, construirii, extinderii, modernizării, reabilitării unui imobil cu destinația de locuință sau indiferent de scopul pentru care a fost contractat este garantat cu cel puțin un imobil cu destinația de locuință. În plus, cuantumul sumei împrumutate, la data acordării, nu trebuia să depășească echivalentul în lei a 250.000 euro (sumă calculată la cursul BNR din ziua încheierii contractului de credit).
Pentru a putea fi iertat de datorie, debitorul poate trece în proprietatea băncii imobilul ipotecat cu care a garantat în fața băncii atunci când a luat creditul. Pot fi cazuri în care creditul solicitat a necesitat ca debitorul să ipotecheze în favoarea băncii mai multe imobile.
Atunci când debitorul realizează că nu mai poate achita creditul în condițiile inițiale, el are obligația de a notifica banca că a decis să îi transmită dreptul de proprietate asupra imobilului care face obiectul contractului de credit imobiliar. Rețineți că notificarea trebuie să cuprindă și stabilirea unui interval orar în două zile diferite în care reprezentantul băncii să se prezinte la notar pentru a perfecta actul translativ de proprietate prin care se stinge orice datorie (inclusiv dobânzi și penalități) a debitorului față de bancă.
În termen de 10 zile de la primirea notificării, banca poate contesta admisibilitatea procedurii de dare în plată. În acest sens, cererea se va judeca de către judecătoria de la domiciliul debitorului. Până la soluționarea contestației, se suspendă orice plată către bancă.
Dacă se va admite contestația, părțile vor fi repuse în situația anterioară. Dacă se va respinge contestația, creditorul are obligația ca în 10 zile de la acest moment să se prezinte la notarul indicat în notificare.
Dacă banca refuză să urmeze pașii prevăzuți de lege, debitorul poate chema în judecată pe creditor și să solicite instanței să pronunțe o hotărâre prin care să se constate stingerea obligațiilor asumate prin contractul de credit ipotecar și să se transmită dreptul de proprietate către bancă. Până la soluționarea acțiunii promovate de debitor, se suspendă orice plată a acestuia către bancă.
Legiuitorul a stabilit că această lege se aplică atât contractelor de credit aflate în derulare la data intrării în vigoare a legii dării în plată, cât și contractelor încheiate după această dată.
În cadrul litigiilor inițiate de bănci care au contestat admisibilitatea dării în plată, acestea au ridicat excepția de neconstituționalitate cu privire la textele de lege expuse mai sus, susținând că încalcă accesul liber la justiție, dreptul de proprietate, neretroactivitatea legii civile, libertatea economică, restrângerea exercițiului unor drepturi și libertăți, inviolabilitatea proprietății private. Astfel, a fost necesară sesizarea CCR pentru a se pronunța asupra acestei excepții.
Ce a decis CCR?
CCR a pronunțat Decizia 623 din 25 octombrie 2016 care a fost publicată în Monitorul Oficial 53 din 18 ianuarie 2017. Legea dării în plată a apărut ca urmare a unor situații generate de criza economică din cauza cărora debitorii nu au mai putut să își execute obligațiile asumate prin contractele de credit. Legiuitorul a dorit să se împartă riscurile contractuale între bancă și debitori.
Contractele trebuie executate de părți întocmai și cu bună-credință, dar, pe durata derulării lor, pot apărea situații care nu au putut fi avute în vedere la încheierea sa și care pun pe una dintre părți în postura de a nu mai putea onora obligațiile contractuale. Astfel, ne aflăm în fața impreviziunii, fapt ce necesită adaptarea clauzelor contractului la acest fapt.
CCR consideră că dacă apare această impreviziune, cade în sarcina instanței să verifice existența reală a acesteia, dacă părțile nu se înțeleg cu privire la acest aspect. Pentru a asigura egalitatea de tratament a părților în cadrul unui proces și pentru a evita ca darea în plată să fie un instrument discreționar aflat în mâna băncii sau a debitorului, îi va reveni judecătorului obligația de a verifica existența imprevizibilității în cadrul unui contract.
Este neconstituțională actuala formulare a legii care atribuie judecătorului doar în mod formal verificarea condițiilor de admisibilitate a cererii pentru darea în plată. CCR consideră că legea trebuie modificată în sensul de a oferi instanței un control efectiv al impreviziunii și al aplicării acesteia, în cazul lipsei unui acord între părți. În plus, legea dării în plată trebuie să se aplice doar debitorilor care au acționat cu bună-credință și nu mai pot să își îndeplinească obligațiile din contractele de credit din cauza apariției unui eveniment exterior și care nu a putut fi prevăzut la data încheierii contractului de credit.
În concluzie?
Prin admiterea excepției de neconstituționalitate CCR a decis că instanța de judecată va verifica, în cazul formulării contestației de către creditor sau a acțiunii în constatare a debitorului, condițiile notificării și va aplica teoria impreviziunii. Instanța este liberă să decidă, în sensul că poate pronunța o hotărâre prin care să dispună fie adaptarea contractului în forma pe care o decide, fie încetarea sa moment în care are loc predarea imobilului și stergerea datoriilor principale și accesorii. Instanța de judecată va evalua și dezechilibrul prestațiilor rezultate din contractul de credit.
Pentru debitorii aflați în imposibilitatea achitării ratelor, decizia CCR este o victorie pe care o așteptau de mult. Astfel, riscul din contractul de credit va fi suportat și de bănci și de debitori, pentru că în viață „pierzi, câștigi negustor te numești!”