Vânzarea – cumpărărea terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului este reglementată prin Legea specială şi anume Legea nr. 17/2014 publicată în Monitorul Oficial nr. 178/2014.

În interpretarea şi aplicarea legii menţionate mai sus a intervenit o problema de aplicare şi anume: Cum se interpretează şi se aplică prevederile art. 5 alin. (1) care ne spun că În toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare – cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege adică este este respectat dreptul de preemţiune şi sunt eliberate avizele necesare, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară ?

În acest sens a fost sesizată Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie pentru a se pronunţa şi a da o interpretare acestor dispoziţii.

Care este situaţia de fapt?

Reclamanta a chemat în judecată pe pârâţii solicitând să se constate că la data de 10 ianuarie 2014 între părţi s-a încheiat un înscris sub semnătură privată, denumit precontract de vânzare – cumpărare, prin care pârâţii se obligau să vândă reclamantei un teren arabil extravilan în suprafaţă de 1,12 ha.

În motivarea cererii s-a arătat că de la data încheierii antecontractului reclamanta a achitat preţul stabilit de comun acord de către părţi şi a intrat în posesia terenului, dar pârâţii au refuzat să se prezinte la notarul public pentru încheierea actului în formă autentică.

Judecătoria a respins cererea de chemare în judecată, reţinând că nu au fost respectate dispoziţiile art. 5 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, în sensul că antecontractul nu a fost încheiat în formă autentică notarială, nu au fost obţinute avizele iar imobilul nu este înscris în cartea funciară. Împotriva acestei hotărâri a exercitat apel reclamanta, solicitând schimbarea în tot a sentinţei atacate, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată şi pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare a terenului în litigiu. Tribunalul a suspendat cauza şi s-a adresat ICCJ în vederea pronunţării unei hotărâri prin care să se dea rezolvare de principiu chestiunii de drept referitoare la interpretarea şi aplicarea prevederilor art. 5 alin. (1) din legea menţionată mai sus.

Ce a hotărât Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie?

Neîndeplinirea de către promitentul – vânzător a obligaţiilor  privind dreptul de preempţiune, avizul specific al Ministerului Apărării Naţionale, avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public, nu atrage nulitatea antecontractului de vânzare – cumpărare, deoarece prevederile menţionate instituie condiţii de validitate speciale ale contractului de vânzare – cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan. Nulitatea este sancţiunea nerespectării, la momentul încheierii actului juridic, a condiţiilor de validitate prevăzute de lege, iar obligaţiile a căror nerespectare este sancţionată de lege cu nulitatea relativă, sunt aplicabile înstrăinării prin vânzare a terenurilor agricole, adică contractelor de vânzare – cumpărare, nu promisiunilor sinalagmatice de vânzare – cumpărare.

În concluzie prin Decizia nr. 24/2016, publicată în Monitorul Oficial nr. 936/2016, a admis sesizarea şi a dispus că “Dispoziţiile art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării – cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, cu modificările şi completările ulterioare, se aplică promisiunilor bilaterale de vânzare – cumpărare privind terenuri agricole situate în extravilan, încheiate anterior intrării în vigoare a acestui act normativ, indiferent de momentul sesizării instanţei”.

Potrivit ştirilor juridice, instanţa de judecată este cea care poate dispune îndeplinirea formalităţilor în vederea obţinerii avizelor de la autorităţile competente şi parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preempţiune  în cursul judecăţii.