Exproprierea pentru cauză de utilitate publică constă într-un ansamblu de acte şi operatiuni jurisdicţionale, prin care statul şi unităţile administrativ – teritoriale impun, în mod forţat, transferul proprietăţii unor bunuri imobile aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice (private) cu sau fără scop lucrativ, precum şi cele aflate în proprietatea privată a comunelor, municipiilor, oraşelor sau judeţelor, în scop de utilitate publică şi în schimbul unei indemnizaţii juste şi prealabile.

Caz practic pe expropriere

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, la data de 17 decembrie 2010, reclamanta SC A. SRL a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul B. prin primarul general, ca prin hotărârea ce se va pronunţa de către instanţă să se stabilească cuantumul despăgubirii cuvenite pentru exproprierea terenului în suprafaţă de 338 mp situat în Bucureşti, la suma de 270.400 euro. S-a mai arătat că suma stabilită cu titlu de despăgubire, nu corespunde valorii reale a terenului expropriat şi nu acoperă prejudiciul produs prin scăderea valorii restului de teren.

Prin sentinţa civilă nr. 1078 din 31 mai 2012, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, a respins contestaţia formulată de către reclamantă.

Potrivit ştirilor juridice, pentru a pronunţa această sentinţă, tribunalul a apreciat că pretenţiile reclamantei, care prin acţiunea formulată contestă cuantumul despăgubirilor stabilite prin hotărâre de către comisia de expropriere, nu sunt justificate, chiar dacă prin expertiza efectuată în cauză, la cererea sa, s-a stabilit o valoare de peste 200.000 euro.

Tribunalul a avut în vedere că, faţă de dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care poate fi consultate pe portalele juridice, trebuie luat în considerare la stabilirea cuantumului despăgubirilor în sensul Legii nr. 33/1994, preţul efectiv plătit, consemnat ca atare în contracte de vânzare – cumpărare încheiate pentru terenuri similare din zonă iar nu o simplă raportare la un număr limitat de oferte de preţ ale unor agenţii imobiliare ori publicate pe internet, astfel că nu se justifică omologarea expertizei.

Împotriva sentinţei primei instanţe a formulat apel reclamanta SC A. SRL, susţinând că, deşi instanţa de fond a respins obiecţiunile pârâtului la raportul de expertiză care nu ar fi ţinut cont de preţul efectiv plătit pentru terenuri similare în zonă, nu a omologat acest raport, tocmai datorită faptului că, în argumentarea evaluării, nu s-au folosit preţuri rezultând din tranzacţii efective.

Instanţa de Apel a admis apelul formulat, a schimbat în tot sentinţa apelată şi pe fond. Împotriva acesteia s-a formulat recurs la ICCJ.

Înalta Curte de Casație și Justiție a hotărât faptul că, în cazul exproprierii pentru cauză de utilitate publică, metoda comparaţiei directe este prioritară, iar alte elemente de cuantificare a despăgubirilor nu pot fi avute în vedere decât în situaţia în care se probează inexistenţa unor tranzacţii efective. Potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.” Deşi în considerente instanţa s-a referit la metoda comparaţiei directe, reţinând existenţa unei tranzacţii comparabile ce îndeplineşte criteriile legale, totuşi, atunci când a stabilit valoarea despăgubirilor, a optat pentru cuantumul calculat prin metoda bonitării, în mod greșit, fără a prezenta motivele pentru care a validat această metodă, şi a înlăturat-o pe cea a comparaţiei directe, pentru ca instanţa de control judiciar să poată verifica raţionamentul adoptării acestei soluţii.

În concluzie, în cazul exproprierii pentru cauză de utilitate publică, metoda comparaţiei directe este prioritară, iar alte elemente de cuantificare a despăgubirilor nu pot fi avute în vedere decât în situaţia în care se probează inexistenţa unor tranzacţii efective.