Având în vedere numeroasele nedreptăți la care asistăm, tindem să îi dăm crezare lui Eugen Barbu care spunea că „dacă dreptatea ar fi o sârmă, aș îndrepta-o.”  Probabil că așa au gândit și cei care au luptat ani de zile în instanță pentru a li se retroceda imobilul preluat abuziv în perioada comunistă. Pentru mulți, însă, a fost o bucurie de scurtă durată, pentru că legiuitorul a avut grijă ca, anumite imobile care erau de interes public la data retrocedării către proprietar, să continue să își păstreze destinația.

Proprietarului i s-a adus la cunoștință că are obligația să încheie un contract de închiriere pe timp de 5 ani și, în generozitatea sa, statul i-a fixat și cuantumul chiriei pe care acesta urma să încaseze de la imobile de tipul: grădinițe, școli, licee, colegii, creșe, spitale, case de copii, administrații financiare, ministere, tribunale, sedii de poliție, arhive naționale, primării, prefecturi, teatre, muzee, biblioteci.

Știrile juridice au precizat că în cei 5 ani de închiriere impusă cheltuielile de întreținere aferente imobilului respectiv revin deținătorilor, iar proprietarii vor intra în posesia imobilelor respective după ce trec cei 5 ani. Legiuitorul a prevăzut și posibilitatea ca proprietarul să pună la dispoziție alt imobil corespunzător activității desfășurate în acea incintă, caz în care utilizatorul era obligat ca în 90 de zile să elibereze imobilul în cauză și să se mute în cel pus la dispoziție de proprietar.

În 2006 prin HG 1886, legiuitorul a stabilit cuantumul chiriei pentru astfel de imobile de interes public, stabilind în cadrul acestui act normativ că acest cuantum urmează să se actualizeze anual cu indicele de inflație. Ceea ce nu a anticipat nimeni în 2006 este că Guvernul nu a respectat obligația impusă de lege și nu a emis hotărârile anuale de actualizare a cuantumului chiriilor. Abia în 2014 prin HG 507 s-a decis actualizarea cuantumului chiriilor cu indicele prețurilor de consum aferent perioadei între ianuarie 2007 și mai 2014.

Aceste omisiuni ale Guvernului cu privire la neactualizarea cuantumului chiriei cu rata inflației au atras nemulțumirea unor proprietari care și-au cerut drepturile. Din nou, a fost sesizată ÎCCJ pentru a stabili dacă pentru chiriile anterioare lui 2014 când a apărut HG 507, se poate solicita retroactiv aplicarea actualizării cu rata inflației.

Caz practic

În iunie 2014, reclamanta M.T.G.  a solicitat obligarea pârâtelor – o grădiniță cu program prelungit și una cu program normal – plata diferenței de chirie neachitată datorată pe perioada 1 aprilie 2010-1 aprilie 2014, sumă ce reprezintă chiria aferentă spațiului închiriat, actualizată cu indicele de inflație.

S-a susținut că, în mai 2009, a încheiat cu pârâtele un contract de închiriere pentru imobilul ce i-a fost restituit în baza legii 10/2001 pe o perioadă de 5 ani așa cum i-a impus legea. În octombrie 2014, instanța a respins acțiunea ca nefondată, susținând că prevederile HG 507/2014 nu se pot aplica retroactiv, ci doar pentru viitor.

Împotriva acestei sentințe, reclamanta a declarat apel și a solicitat sesizarea ÎCCJ pentru a clarifica modul de aplicare a HG 507/2014 asupra cauzelor aflate pe rolul instanțelor de judecată la data intrării sale în vigoare în iunie 2014.

Ce a decis ÎCCJ?

 ÎCCJ a pronunțat Decizia 30/2015 care a fost publicată în Monitorul Oficial 860 din 18 noiembrie 2015. ÎCCJ a analizat succesiunea în timp a actelor normative și a constatat că la 5 aprilie 2015 a intrat în vigoare legea 65/2015 pentru aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 115/2013 pentru instituirea unui nou termen în care să se finalizeze situaţia prevăzută la art. 6 alin. (1) din Legea nr. 165/2013 privind măsurile pentru finalizarea procesului de restituire, în natură sau prin echivalent, a imobilelor preluate în mod abuziv în perioada regimului comunist în România, precum şi pentru prorogarea unor termene. Această lege a abrogat HG 1886/2006 și HG 507/2014.

 Noutățile legislative arată că ÎCCJ va stabili modalitatea de actualizare a chiriilor lunare prevăzute prin HG 1886/2006 până la 5 aprilie 2015, când aceasta a fost abrogată. Analizând problema de drept cu care a fost sesizată, ÎCCJ a decis că HG 507/2014 are caracterul unui act administrativ individual, pentru că a fost dat în aplicarea unei sentințe judecătorești și produce efecte față de o persoană sau față de o categorie de persoane nominalizate expres în cuprinsul său.

Astfel, deși regula este că actele administrative produc efecte pentru viitor, în cazul de față HG 507/2014 datorită caracterului său va produce efecte și pentru trecut. Argumentul ÎCCJ este dat de faptul că prin HG 1886/2006, Guvernul avea obligația de a actualiza cu rata inflației, anual, cuantumul chiriei. Astfel, legiuitorul a recunoscut încă de atunci acest drept de a se aplica actualizarea chiriei.

În concluzie, ÎCCJ admite sesizarea și decide că prevederile HG 507/2014 sunt aplicabile și cu privire la chiriile lunare prevăzute de HG 1886/2006, datorate anterior intrării sale în vigoare.

Îi dai un deget, îți ia mâna toată

 Cam în spiritul acestui proverb românesc trăiesc proprietarii imobilelor de interes public, pentru că, după ce, inițial, s-a decis că au obligația de a menține destinația acelui spațiu timp de 5 ani și de a-l închiria celor care îl foloseau, în 2013, legiuitorul a extins obligația la 10 ani. Și ca să fie treaba, treabă, legiuitorul a stabilit că această obligație se extinde și asupra moștenitorilor proprietarului, pentru a fi sigur că aceștia nu vor înstrăina imobilul.

Pentru a nu da o „problemă în plus”  proprietarilor în sensul de a decide singuri dacă și cu cât să închirieze spațiul, statul a stabilit cuantumul chiriei în funcție de valoarea imobilului prin raportare la grila notarială valabilă la data încheierii sau prelungirii contractului de închiriere. Ca să nu se îmbogățească prea mult, s-a decis că, chiria anuală nu poate depăși 6% din valoarea construcției și 4% din valoarea terenului.

Un proprietar care nu poate să decidă cu privire la bunul său și este obligat să se supună la nesfârșit unor reguli impuse prin legi, este eroul principal în țara în care “un guvern suficient de mare, încât să-ţi dea tot ce ai nevoie, este suficient de puternic să-ţi ia tot ce posezi.” (Thomas Jefferson)