Mulți români câștigă bani frumoși din închirierea imobilelor; fie le-au moștenit, fie le-au cumpărat ca să își investească banii câștigați în timp, cert este că s-a dezvoltat o adevărată piață a chiriilor.

Cei care închiriază își negociază de  multe ori chiria în valută. Actualele dispoziții ale Codului Fiscal nu prevăd ce se întâmplă cu plățile anticipate efectuate de contribuabil în cazul în care contractul de închiriere în care chiria se încasează în valută este reziliat în cursul anului fiscal.

Legiuitorul ne dă răspunsul la această întrebare în cadrul OUG 6/2015 pentru modificarea și completarea legii 571/2003 privind Codul Fiscal publicată în Monitorul Oficial 250 din 14 aprilie 2015. Aceste noutăți legislative se vor aplica începând cu 1 iunie 2015.

Cum se vor calcula plățile anticipate dacă contractul de închiriere (în valută) este reziliat în cursul anului fiscal?

De multe ori apar neînțelegeri între chiriaș și proprietar și, deși contractul de închiriere părea să aibă o viață mai lungă, el este reziliat în cursul anului fiscal. În contractul de închiriere determinarea venitului brut se efectuează pe baza chiriei din contract pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul încasării acesteia. Știrile juridice precizează că venitul anual se determină luând cursul de schimb al Băncii Naționale a României din ziua precedentă celei în care se emite decizia de impunere, impozitul fiind final.

Noutățile legislative specifică faptul că, dacă în cursul anului fiscal este reziliat un contract de închiriere în care chiria reprezintă echivalentul în lei al unei sume în valută, plățile anticipate vor fi recalculate de organul fiscal competent la cererea contribuabilului pe baza unor documente justificative. Potrivit Codului Fiscal, persoanele care obțin venituri din chirii au obligația de a efectua în cursul anului plăți anticipate cu titlu de impozit, cu excepția cazului în care veniturile pentru plățile anticipate se stabilesc prin reținere la sursă.

Noutățile legislative precizează că nu se depun declarații privind venitul realizat pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor pentru care chiria din contract este stabilită în lei și nu au optat pentru determinarea venitului în sistem real și la sfârșitul anului nu îndeplinesc condițiile pentru calificarea veniturilor în categoria venituri din activități independente pentru care plățile anticipate de impozit sunt egale cu impozitul anual datorat și impozitul este final.

Noi reguli privind plata impozitului datorat în cazul transferului dreptului de proprietate

În prezent, atunci când au loc tranzacții imobiliare, contribuabilii datorează un impozit care este mai mare dacă înstrăinează bunul mai devreme de 3 ani de la data la care au devenit proprietari și este într-un cuantum mai mic dacă îl vând într-un termen mai mare de 3 ani de la data dobândirii dreptului de proprietate.

Știrile juridice fiscale precizează că, în cazul în care o persoană primește un bun cu titlu de moștenire, nu va fi obligată să achite impozit dacă succesiunea a fost dezbătută în termen de 2 ani de la data decesului autorului succesiunii. Dacă nu se respectă termenul de mai sus, moștenitorii vor datora un impozit de 1% din valoarea masei succesorale.

Cu ocazia vânzărilor, donațiilor sau succesiunilor dezbătute într-un termen de peste 2 ani de la data decesului persoanei în cauză, impozitul se va calcula și încasa de către notarul public înainte de a autentifica actele. Acest impozit se va plăti până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care a fost încasat.

Noutățile legislative aduse de Codul Fiscal precizează că în cazul în care transferul dreptului de proprietate are loc prin hotărâre judecătorească sau prin altă procedură, impozitul se va calcula și încasa de către organul fiscal competent pe baza deciziei de impunere în termen de 60 de zile de la data comunicării deciziei. În reglementarea actuală nu era precizat faptul că organul fiscal emite o decizie de impunere în acest sens într-un anumit termen.

Instanțele judecătorești au obligația de a comunica organului fiscal competent hotărârea definitivă irevocabilă și executorie în termen de 30 de zile de la data rămânerii acesteia definitivă și irevocabilă. De exemplu, în cazul partajului de bunuri între soți, instanța va trimite această hotărâre la organul fiscal pentru a stabili impozitul datorat.

Pentru alte proceduri decât cea notarială sau judecătorească, contribuabilul are obligația de a declara la organul fiscal competent venitul obținut în maxim 10 zile de la data transferului în scopul calculării impozitului.

O altă noutate legislativă adusă de recentele modificări precizează că în cazul transferului prin executare silită impozitul datorat de contribuabilul din patrimoniul căruia a fost transferat imobilul se calculează și se încasează  de organul fiscal competent în termen de 60 de zile de la data comunicării deciziei.

Rețineți că pentru înregistrarea la biroul de carte funciară a drepturilor dobândite în baza actelor autentificate în fața notarului public sau a certificatelor de moștenitor sau a hotărârilor judecătorești înainte de 1 iunie 2015 și neînregistrate până la această dată, cei de la cartea funciară nu au obligația de a verifica achitarea impozitului pe veniturile din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal. Practic, știrile juridice precizează că după 1 iunie 2015 nu se vor mai putea înscrie în cartea funciară imobile dobândite prin vânzare, moștenire, donație sau prin hotărâre judecătorească fără să fie achitat impozitul aferent.

TVA de 9% la alimente

Noile modificări ale Codului Fiscal aduc și vești bune pentru români, în sensul că începând cu 1 iunie 2015 se va reduce TVA-ul la alimente, băuturi (cu excepția băuturilor alcoolice) destinate consumului uman și animal, la animale și păsări vii din specii domestice, semințe, plante și ingrediente utilizate în prepararea alimentelor, produse utilizate pentru a completa sau înlocui. Noutățile legislative extind TVA de 9% și pentru serviciile de restaurant și catering, cu excepția băuturilor alcoolice.

În prezent românii achită TVA de 9% pentru produsele de pâine și panificație și pentru livrarea de manuale școlare, cărți, ziare, reviste, produse ortopedice, medicamente de uz uman și veterinar, cazarea în hotel, închirierea terenurilor pentru camping, accesul la castele, muzee, grădini botanice, zoologice, târguri, cinematografe.

În așteptarea noului Cod fiscal

Toată lumea așteaptă cu nerăbdare lansarea noului Cod Fiscal îmbrăcat cu haine de sărbătoare și, sperăm, încărcat cu vești bune pentru români.

Până atunci continuăm seria celor peste 150 de modificări ale actualului Cod Fiscal și sperăm ca viitorul Cod Fiscal să nu fie ca în epigrama lui Constantin Enescu: „Avem povești despre mai bine,/Cu lefuri mari, cămări mai pline,/Și viața ne va fi de vis…/Nu pe pământ…în paradis.”