Iată că s-au împlinit 20 de ani de când a apărut legea 112/1995 prin care statul a vândut chiriașilor casele naționalizate trecute în proprietatea sa. Proprietarii acestor case naționalizate au inițiat acțiuni în instanță pentru a anula contractele de vânzare-cumpărare încheiate în baza legii 112/1995 arătând că ei sunt primii care au deținut imobilul, titlul lor de proprietate fiind mai vechi sau că aceste contracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate cu încălcarea dispozițiilor legale.

Situația halucinantă nu s-a elucidat nici astăzi. Oameni nevinovați au ajuns să se lupte în instanță fiecare având dreptatea lui: proprietarii supărați că statul le-a naționalizat casele și le-a vândut ulterior chiriașilor ce locuiau în ele, chiriașii frustrați că au plătit bani pentru cumpărarea acelor case, au făcut îmbunătățiri și au locuit zeci de ani fără să fie deranjați de proprietari. Și totuși cine i-a pus pe acești oameni să se lupte de aproape 20 de ani prin tribunale căutându-și dreptatea, cine plătește pentru situația în care au ajuns? Cine a avut de câștigat de pe urma lor?

Practica instanțelor de judecată a fost neunitară în războiul proprietari versus chiriași. Unele instanțe au susținut că proprietarul are dreptul să își ia casa înapoi pentru că a fost primul care a deținut-o, unii chiar au ridicat-o din temelii, chiriașii urmând să fie despăgubiți. Alte instanțe au considerat că dacă chiriașii au plătit un preț, au stat în case atâta amar de vreme, au făcut investiții în acel spațiu locativ, merită să rămână cu imobilul, iar proprietarul să primească despăgubiri. Și unii și alții primesc despăgubirile de la stat la…Sfântul Așteaptă! Marele noroc al românului este că oricât de abătut ar fi nu își pierde speranța că va răsări soarele și pe strada lui!

În 2001 a apărut legea 10 care a suferit numeroase modificări în timp. Potrivit acesteia proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea legii 112/1995 au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor. Dacă instanțele au decis desființarea contractelor încheiate în baza legii 112/1995, deoarece au fost încheiate cu încălcarea prevederilor acestei legi, fostul chiriaș are dreptul al restituirea prețului actualizat pe care l-a plătit la achiziționarea locuinței.

Practica instanțelor de judecată este neunitară în cazul în care instanța de judecată învestită cu  soluționarea unei acțiuni în plata prețului de piață acordă reclamantului, în lipsa unui capăt de cerere distinct, prețul actualizat plătit la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în baza legii 112/1995 dacă se constată că au încheiat contractul eludând prevederile legii 112/1995.

Pentru a formula un punct de vedere unitar după care să se ghideze instanțele de judecată, a fost sesizată ÎCCJ care s-a pronunțat prin Decizia 1/2015 publicată în Monitorul Oficial 197 din 25 martie 2015 în cadrul unui recurs în interesul legii.

Care erau opiniile instanțelor de judecată privind obiectul recursului în interesul legii?

Într-o primă opinie, instanțele de judecată învestite cu soluționarea unei acțiuni pentru plata prețului de piață nu pot acorda prețul actualizat plătit la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în temeiul legii 112/1995 dacă constată că acel contract a fost încheiat cu încălcarea legii 112/1995 și prin acțiunea introductivă nu a fost formulat un capăt de cerere distinct în acest sens.

În cea de a doua opinie unele instanțe au apreciat că, deși au fost învestite cu o acțiune pentru acordarea prețului de piață, pot acorda, chiar în lipsa unui capăt de cerere distinct, prețul actualizat plătit la data încheierii contractului în baza legii 112/1995.

Practic, cei care au încheiat contractele în baza legii 112/1995 eludându-i dispozițiile pot primi prețul actualizat, iar cei care le-au încheiat cu bună-credință respectând legea 112/1995 pot obține prețul de piață al imobilului. Acești oameni sunt cântăriți după cum statul a încheiat cu ei aceste contracte cu sau fără respectarea legii 112/1995.

Știrile juridice arată că prețul de piață nu include prețul actualizat doar pentru că valoarea nominală a unuia este mai mare decât a celuilalt. Prețul de piață se determină în funcție de valoarea sub care circulă imobilele pe piața liberă și prețul actualizat prin luarea în considerarea a indicilor de actualizare ca urmare a devalorizării monetare.

Rețineți că prețul de piață nu se poate identifica cu sporul de valoare dobândit de imobil între data încheierii contractului în baza legii 112/1995 și data desființării lui prin hotărâre judecătorească, pentru că sporul de valoare este reprezentat de îmbunătățirile efectuate asupra imobilului care reprezintă altceva decât valoarea de piață propriu-zisă.

Ce a decis ÎCCJ?                                           

 ÎCCJ a constatat că există două situații în practică. Prima se referă la deposedarea de un bun deținut în baza unui contract încheiat cu eludarea prevederilor legii 112/1995 desființat printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, asfel încât temeiul deținerii bunului este nelegitim. A doua situație se referă la deținerea bunului în mod legitim, deoarece contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu respectarea legii 112/1995.

Dacă reclamantul solicită instanței să îi acorde prețul de piață și instanța cu de la sine putere îi acordă prețul actualizat, înseamnă o depășire a obiectului cererii de chemare în judecată, pentru că se acordă ceea ce nu s-a cerut.

Când se solicită acordarea prețului de piață și reclamantul susține că a încheiat contractul cu respectarea legii 112/1995, dar din probe rezultă contrariul, instanța nu poate din oficiu prin recalificarea cererii să considere că s-a solicitat restituirea prețului actualizat pentru că la acesta este îndreptățită partea.

Cei care solicită fie prețul de piață, fie pe cel actualizat au un drept de creanță față de stat reprezentat prin Ministerul Finanțelor Publice. Întinderea despăgubirilor se bazează pe respectarea sau nerespectarea legii 112/1995 la încheierea contractului.

ÎCCJ  a decis că dacă instanța a fost învestită cu soluționarea unei cereri de plată a prețului de piață și constată ulterior că reclamantul ar trebui de fapt să primească prețul actualizat pentru că a încheiat contractul cu eludarea legii 112/1995, va putea acorda acestuia prețul actualizat doar dacă a formulat un capăt de cerere distinct în acest sens.

Vinovații fără vină

Până la urmă chiriașii care au cumpărat casele naționalizate cu încălcarea legii 112/1995 riscă să nu mai primească nici măcar cât au dat la acea vreme plus actualizarea determinată de devalorizare dacă nu cer expres acest lucru instanței de judecată.

Nu pot să nu mă întreb cine este mai vinovat: chiriașul că a cumpărat o casă care știa că nu îi aparține sau statul care a luat de la adevărații proprietari casele și le-a vândut apoi chiriașilor?

„Iluzii ce dispar,/Culpabili fără vină,/Și ne rămâne doar/Justiția divină.”  (Arcadie Chirșbaum)