În ultima perioadă, tot mai multe imobile sunt dobândite în cadrul procedurii de executare silită, fiind achiziționate la prețuri cu mult sub prețul pieței. Proprietarii acestor imobile nu au putut să își achite datoriile față de asociația de proprietari, caz în care au ajuns să fie dați în judecată. Au pierdut procesul și neavând bani să achite ceea ce datorau, le-a fost scoasă casa la vânzare.

Alți proprietari, care au credite la bănci și nu și le pot achita, ajung în situația de a-și pierde casele, care sunt vândute în cadrul procedurii de executare silită, pentru ca banca să își recupereze creanța.

Procedura executării silite este una aparte, în care cel care câștigă licitația devine proprietarul acelui imobil, dar legea condiționează înscrierea dreptului său de proprietate în cartea funciară de plata impozitului de către debitor. Dacă debitorul (vânzătorul, fostul proprietar al imobilului) nu își îndeplinește această obligație, revine executorului judecătoresc sau cumpărătorului bunului urmărit silit obligația de a solicita organului fiscal competent stabilirea impozitului și emiterea deciziei de impunere, pe baza actului de adjudecare.

Curtea Constituțională a fost chemată să stabilească dacă cumpărătorul unui bun vândut prin procedura executării silite își poate intabula dreptul de proprietate fără să fie condiționat de dovada plății impozitului.

Care este procedura prin care se vinde un imobil prin executare silită?

Odată stabilit bunul ce poate fi urmărit pentru a se putea achita datoriile debitorului către creditori, executorul judecătoresc stabilește prețul imobilului după ce, în prealabil, cere opinia unui expert. În termen de 5 zile de la acest moment, executorul întocmește și afișează publicația de vânzare, care va cuprinde și prețul la care a fost evaluat imobilul.

Dacă la prima licitație imobilul nu este adjudecat, la a doua licitație prețul de pornire este de 75% din cel al primei licitații. Dacă nici de această dată nu se vinde, a treia oară prețul de pornire este de 50% din cel al primei licitații. Dacă nu se obține acest preț și există cel puțin doi licitatori, bunul va fi vândut la cel mai mare preț oferit, chiar dacă acesta din urmă este mai mic decât valoarea creanței sau a garanției. Rețineți că vânzarea se va putea face chiar dacă se prezintă o singură persoană care oferă prețul de pornire al respectivei licitații.

Legiuitorul nu a reglementat obligația executorului judecătoresc de a reține impozitul datorat pentru transferul proprietăților și apoi să îl vireze la stat. Vânzarea imobilelor prin executare silită se încheie prin transmiterea proprietății imobilului de la debitor la adjudecatar de la data încheierii actului de adjudecare, care reprezintă titlu de proprietate și poate fi înscris în cartea funciară. Prin intabulare, adjudecatarul va dobândi dreptul de a putea dispune de imobilul cumpărat.

Registratorul de la cartea funciară verifică dacă s-a achitat de către vânzător (debitor) impozitul pe venitul obținut din transferul proprietății imobiliare. Dacă nu este achitat, atunci cumpărătorului i se respinge cererea de intabulare, dacă nu probează că impozitul este achitat. Practic, plata impozitului de către vânzător conferă și condiționează cumpărătorului dreptul de a înscrie imobilul în cartea funciară!

Care a fost punctul de vedere al CCR?

Analizând actele, CCR a pronunțat Decizia 662/2014, publicată în Monitorul Oficial 47 din 20 ianuarie 2015. CCR a constatat că persoanele fizice datorează un impozit în raport cu veniturile realizate din transferul dreptului de proprietate și al dezmembrămitelor acestuia prin acte juridice între vii. Impozitul este de 2% sau 3% asupra valorii de tranzacționare, în funcție de perioada în care imobilul a fost deținut de către înstrăinător.

În cazul vânzării prin executare silită, dacă vânzătorul (debitorul) nu declară operațiunea și venitul realizat în termen de 10 zile, organul de executare sau cumpărătorul au obligația de a cere autorităților fiscale să stabilească impozitul și să emită decizia de impunere. Decizia de impunere se emite în 15 zile de către organul fiscal competent în două exemplare, dintre care unul se transmite prin poștă cu confirmare de primire sau se înmânează contribuabilului personal, iar celălalt se arhivează la dosarul acestuia. Practic, decizia de impunere se comunică doar contribuabilului, chiar dacă a fost emisă ca urmare a depunerii de către adjudecatar sau de către organul de executare silită a documentației aferente.

Având în vedere că procedura executării silite este o procedură aparte, cu titlu de știri juridice, CCR a decis că dobânditorul dreptului de proprietate asupra imobilului căpătat în cadrul acestei proceduri nu este considerat a fi contribuabil. Are calitatea de contribuabil debitorul (vânzătorul), care nu este exceptat de la plata impozitului pe transferul de proprietate, chiar dacă vânzarea nu s-a făcut benevol, ci prin executare silită.

Obligația de plată a impozitului de către debitor îngrădește dreptul de proprietate al adjudecatarului, care este în imposibilitatea de a-și intabula dreptul de proprietate dobândit. Condiționarea intabulării dreptului de proprietate al cumpărătorului de achitarea impozitului reprezintă o ingerință a statului în atributul dispoziției asupra dreptului de proprietate.

Cu titlu de știri juridice, CCR apreciază că stabilirea și emiterea deciziei de impunere și plata impozitului nu sunt în legătură directă cu înscrierea dreptului de proprietate al cumpărătorului în cartea funciară. Registratorul de carte funciară poate, eventual, să verifice dacă s-a emis decizia de impunere, fără să aibă obligația de a verifica dacă s-a și plătit impozitul, pentru că doar organul fiscal este abilitat să urmărească efectuarea acestei plăți.

Dacă s-ar menține această condiționare a înscrierii în cartea funciară de plata impozitului, atunci adjudecatarul poate alege fie să achite el însuși impozitul și apoi se va îndrepta cu o acțiune împotriva debitorului obligației fiscale, fie va putea face plângere împotriva încheierii de carte funciară prin care i s-a respins intabularea. Practic, adjudecatarul, după ce parcurge procedura executării silite și a licitației, va fi obligat să continue cu alte proceduri judiciare, pentru a dispune de proprietatea sa, fiind introdus forțat într-un raport de drept fiscal față de care este terț.

Ce a decis CCR?

Plecând de la raționamentele de mai sus, CCR a admis excepția de neconstituționalitate și a constatat că legea nu trebuie să îl oblige pe cumpărătorul adjudecatar să facă dovada plății impozitului datorat de debitor, pentru a-și putea înscrie dreptul de proprietate în cartea funciară.

Excesul de zel aduce atingere dreptului de proprietate!

Decizia CCR mi se pare justă, în contextul în care tot mai multe imobile sunt dobândite prin această procedură a executării silite. Dacă ar continua să se condiționeze înscrierea în cartea funciară de plata impozitului de către debitor, s-ar ajunge la situația în care se dobândesc bunuri, dar noii proprietari nu se pot bucura de ele. În plus, instanțele ar fi sufocate de plângeri și procese pentru recunoașterea dreptului de proprietate.