Actualmente, există o mulţime de clădiri de locuinţe noi, spaţioase, arătoase, funcţionale… ce stau nefolosite, aşteptându-şi cumpărătorii.
Dezvoltatorii aşteaptă să crească iarăşi preţurile, să fie totul ca mai înainte de criză, când, după un amar de vreme, răsărise soarele din nou şi deasupra Carpaţilor.
Debutul crizei financiare a pus capăt unei perioade prospere pentru dezvoltatorii imobiliari. Vreme de vreo 5 ani (din 2003), afacerile din domeniul imobiliar au mers cu toate pânzele sus. Sus de tot ajunseseră şi preţurile caselor, însă atâta vreme cât creditarea era accesibilă iar creşterea economică genera locuri de muncă, oamenii se înghesuiau să se instaleze în case noi, pe care urmau să le achite peste 20, 30 sau chiar 40 de ani.
Lumea uitase că nicio minune nu durează prea mult. Apoi… se ştie ce-a urmat! Recesiune, criză, disponibilizări, creşterea numărului de debitori restanţieri. În anii scurşi de la debutul crizei, valoarea imobilelor a scăzut drastic, dar datoriile imense au rămas.
Numeroase clădiri noi sunt pustii. Dezvoltatorii nu au doar necazul că nu-şi pot vinde marfa (fiindcă, pentru ei, mărfuri sunt construcţiile, nu altceva). Banii sunt îngheţaţi în zidurile care nu mai aduc niciun profit iar, ca şi cum n-ar fi fost deja suficient, autorităţile mai percep şi impozite consistente.
Nu interesează pe nimeni că apartamentele şi casele nu sunt întrebuinţate şi că n-au fost clădite pentru a sta goale, părăsite, în aşteptarea prelungită a unor cumpărători care să le aprecieze la reala valoare. În acelaşi timp, reducerea TVA-ului pentru locuinţe şi programele de soiul “Prima casă” n-au putut scoate toate afacerile din impas.
Legea fiscală actuală se aplică aidoma, fie că este vorba despre o clădire edificată pentru uzul celui care a construit-o, fie că proprietarul este un operator economic, ce nu vrea decât s-o înstrăineze, obţinând profit sau măcar recuperându-şi banii investiţi.
Impozit pe marfa nevândută…
Printr-o iniţiativă legislativă de dată recentă, s-ar dori ca noile ştiri juridice publicate în „Monitorul oficial” să stabilească o distincţie fiscală clară între cele două categorii de clădiri (cele de uz personal şi cele hărăzite vânzării). Se susţine că, pentru dezvoltatorii imobiliari, reglementările fiscale actuale sunt mult prea dure.
După ce a isprăvit construcţia, antreprenorul are îndatorirea s-o înregistreze la serviciul public local de finanţe, pentru a fi aplicate impozitele coprespunzătoare valorii sale. Noutăţile din contabilitate ar putea fi, s-o recunoaştem, ceva mai agreabile pentru constructori!
Se poate considera că există o similitudine aproape desăvârşită între un producător de autoturisme şi un constructor de clădiri (dezvoltator imobiliar) sub aspectul scopului, care pentru ambii reprezintă înstrăinarea bunului creat. În ambele cazuri, valorificarea bunurilor produse poate avea loc ori prin cedarea temporară a dreptului de folosinţă, fie prin transmiterea tuturor drepturilor asupra bunului, contra unui preţ avantajos.
Atât în cazul vânzătorului de autoturisme cât şi al dezvoltatorului imobiliar, bunurile rezultate sunt înregistrate în scopul stabilirii impozitelor care, finalmente, vor ajunge la autorităţile administraţiei publice locale. Numai că diferă momentul aplicării impozitului!
În vreme ce impozitarea autovehiculelor se realizează numai după prima înmatriculare, efectuată de către noul proprietar, pentru clădiri legea prevede că înregistrarea în vederea impozitării se va face după ce edificiul a fost finalizat, fără a conta că el are, practic, statutul de marfă. Între momentul finalizării unei clădiri şi înstrăinarea sa pot să treacă ani de zile, iar prin înregistrarea la serviciul de taxe şi impozite locale construcţia e considerată bun impozabil.
Dacă marfa nu-i degrabă vandabilă, impozitarea nu reprezintă decât picătura care umple paharul şi aşa plin de amar al celor care sunt nevoiţi, astăzi, să vândă casele la un preţ inferior sumei investite-n proiectul în cauză.
Continuând într-un asemenea mod, în care potenţialii cumpărători sunt pauperizaţi (prin fiscalitate!) iar dezvoltatorii ies permanent în pierdere şi mai sunt, colac peste pupăză, şi impozitaţi pentru “producţia” nevândută, o să rămânem cu vechile blocuri construite în comunism încă vreo 50 de ani şi cu mii de clădiri pustii, dintre cele noi.
Impozitele plătite până la înstrăinare se vor regăsi în preţul final şi dolofan al locuinţei, speriind cumpărătorii.
Ce se va întâmpla dacă proiectul va fi bine primit?
Pentru ca întreprinzătorii care deţin imobile noi, puse în vânzare, să nu mai primească un tratament fiscal nefavorabil comparativ cu toţi ceilalţi producători de bunuri, a fost înregistrată la Senat, pentru dezbatere, propunerea legislativă B581/2014, care, dacă va beneficia de susţinerea parlamentarilor va ajunge lege în toată puterea cuvântului, fiind publicată în “Monitorul oficial”.
Potrivit proiectului, clădirile nou-construite de către un agent economic (SRL, PFA) cu scopul exclusiv al vânzării vor fi scutite de impozit (până la valorificare). Conform art. 250 alin. (1) din Codul Fiscal, printre imobilele pentru care, în momentul de faţă, nu este datorat impozit, se numără monumentele istorice, clădirile aflate în proprietatea statului, lăcaşele de cult, şcolile, spitalele, cu excepţia încăperilor unde au loc activităţi economice.
De asemenea, nu se percep impozite nici pentru clădirile care, întrucât nu au moştenitori, trec în patrimoniul statului, pentru clădirile care aparţin organizaţiilor minorităţilor naţionale din România ori clădirile utilizate pentru activităţi social-umanitare de către asociaţii, fundaţii şi culte.
Ne aflăm, acum, în faţa a două interese, aparent opuse. Unul cere colectarea impozitelor de la proprietarii de construcţii noi, fără a conta scopul urmărit – utilizarea imediată sau comerţul. Celălalt este constituit de încurajarea edificării de noi construcţii, de susţinerea dezvoltatorilor imobiliari (care au dificultăţi suplimentare din pricina fiscalităţii) şi de oferirea unui acces mai uşor al tinerilor şi al familiilor tinere la o locuinţă proprietate personală.
Ca impact, se consideră că reducerea încasărilor la bugetele locale va fi pe deplin compensată prin preţurile mai favorabile cumpărătorilor şi prin susţinerea dezvoltării domeniului construcţiilor. Dacă proiectul va fi bine primit de către aleşii neamului, ar urma ca noile clădiri să nu fie impozitate decât din momentul în care s-a realizat transferul drepturilor de proprietate sau în care au început să fie utilizate, conform destinaţiei lor. Până atunci, noilor construcţii li s-ar aplica acelaşi tratament fiscal ca oricăror alte bunuri hărăzite comerţului!
România rămâne una dintre ţările cu o foarte mare pondere a proprietarilor de case. La alte popoare, chiriaşii tind să depăşească numeric proprietarii. Nevoia de noi locuinţe se menţine ridicată, dar volumul anual de tranzacţii imobiliare este scăzut. Asta fiindcă multor doritori de casă nouă le cam şuieră vântul prin buzunare.
Într-o ţară precum România, cu un puternic fond tradiţionalist, mulţi tineri visează în taină să aibă o casă proprie, aşa cum au avut părinţii, bunicii şi străbunicii lor.
Pentru mulţi funcţionează străvechea zicală: “degeaba-i dorinţă, dacă nu-i şi putirinţă!” Alţii, însă, s-au înarmat cu răbdare, voinţă, au muncit din răsputeri şi şi-au văzut visul cu ochii – o casă nouă!