De pe veranda unei căsuţe aflată la marginea oraşului se auzeau în fiecare zi felurite melodii. Era Greierele care, toată vara, cânta şi tot cânta. Pe lângă el Furnica nu îşi mai vedea capul de treburi. Toată luna lui cuptor ea îşi strângea provizii pentru iarnă.

Întâmplarea făcuse ca cei doi să deţină împreună căsuţa în care locuiau. Însă, deşi ambii erau coproprietari cu drepturi depline, în general, Furnica se ocupa de gospodărie.

Încetul cu încetul, iarna a început a bate la uşă, iar gerul ei năpraznic a scumpit niţel facturile la încălzire, gaze, electricitate etc. Furnica, mai sârguincioasă din fire, i-a cerut Greierelui socoteală, spunându-i franc să-şi achite datoriile. Dar “bietul” Greiere cântase toată vara, ce-i drept întreţinuse atmosfera, dar de strâns ceva parale nici pomeneală.

Şi de aici, scurt e drumul până la a se isca o ceartă aprigă între cei doi.

Aşa că, după ce au discutat serios, s-au decis ca până în primăvară să afle tot ce trebuie ştiut despre modul de folosire a unui bun comun. Şi au început cercetările.

Ce noutăţi legislative trebuie să cunoască cei doi coproprietari?

1. Despre întinderea cotelor-părţi

Codul civil instituie o prezumţie de coproprietate pentru persoanele care locuiesc împreună sub acelaşi acoperiş. Astfel, potrivit art. 633 din Codul Civil, dacă bunul este stăpânit în comun, coproprietatea se prezumă. Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părţi din dreptul de proprietate şi poate dispune de acesta după bunul plac, în lipsă de stipulaţie contrară. În consecinţă, dacă Greierele nu îşi poate duce traiul până în primăvară, va putea vinde partea sa din casă, iar cu banii obţinuţi să îşi cumpere cele de trebuinţă.

Însă Greierele şi Furnica au participat împreună la cumpărarea casei fără a stabili care este cota-parte a fiecăruia. În astfel de situaţii, potrivit art. 634 alin 2 din Codul Civil, cotele-părţi sunt prezumate a fi egale, până la proba contrară. Dacă bunul a fost dobândit prin act juridic, proba contrară nu se va putea face decât prin înscrisuri.

Iar cum, în povestea noastră, proba contrară ar fi dificil de susţinut, rămâne ca fiecăruia să îi revină jumătate din imobil. Căci doar “unde-i lege nu-i tocmeală”.

2. Împărţirea beneficiilor dar şi a sarcinilor

Potrivit art. 635 din Codul Civil, coproprietarii vor împărţi beneficiile şi vor suporta sarcinile coproprietăţii, proporţional cu cota lor parte din drept. Deci, în povestea noastră, atât sarcinile, cât şi beneficiile ar trebui împărţite în mod egal. Doar că, aşa cum am observat, în casa protagoniştilor noştri, Furnica se cam ocupa de tot.

Acest comportament, însă, nu este privit întotdeauna cu ochi buni de către legiuitor. Depinde de împrejurări. De pilda, cu vreo două luni în urmă, Furnica s-a gândit să schimbe destinaţia unui dormitor, transformându-l în cămară pentru provizii. Bineînţeles, Greierele nu a fost de acord, dar… a cântat mai departe alinându-şi supărarea.

Unde a procedat corect şi unde a greşit micuţa noastră eroină?

Conform art. 636 din Codul Civil, fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în măsura în care nu schimbă destinaţia şi nu aduce atingere drepturilor celorlalţi coproprietari. Cel care, împotriva voinţei celorlalţi proprietari, exercită în mod exclusiv folosinţa bunului comun poate fi obligat la despăgubiri.

Privind astfel lucrurile, Furnica a greşit neluându-l în seamă pe Greiere atunci când a luat această decizie. Ea nu s-a limitat doar la a folosi imobilul, ci a schimbat destinaţia acestuia aducând astfel atingere drepturilor celuilalt proprietar. Aşa că, nu numai că nu va primi mulţumiri, însă va putea fi obligată la plata unor despăgubiri.

Mare i-a fost mirarea Greierelui când a aflat că are şi el dreptatea lui.

3. Despre împărţirea fructelor

Fructele pot fi naturale, industriale sau civile. Pentru obţinerea fructelor naturale nu este nevoie de intervenţia omului. Spre deosebire de acestea, fructele industriale sunt produse prin muncă, iar cele civile sunt obţinute de regulă prin încheierea de acte juridice (de exemplu, veniturile realizate din încheierea unui contract de închiriere).

Cum sunt împărţite fructele produse de bun între coproprietari? Potrivit art. 637 din Codul Civil, fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proporţional cu cota lor parte din drept.

Până să afle de această dispoziţie legală, Furnica se ghida după principiul „cine nu munceşte, nici să nu mănânce”. Ea credea că totul i se cuvine. De pildă, la un moment dat aceasta i-a închiriat unei bune prietene o cameră din imobil. Din chiria primită lunar, Greierele nu primea nicio leţcaie.

Ei bine, legiutitorul spune că ar trebui să primească. Totuşi, pentru a nu fi păgubit proprietarul care a muncit pentru ca bunul să producă fructe, el are dreptul la restituirea cheltuielilor producerii sau culegerii fructelor.

Astfel, în conformitate cu art. 638 din Codul Civil coproprietarul  care a suportat singur cheltuielile producerii sau culegerii fructelor are dreptul la restituirea acestor cheltuieli de către coproprietari, în proporţie  cu cotele lor părţi.

De asemenea, fructele naturale sau fructele industriale ale bunului comun însuşite de un coproprietar fac parte din masa partajabilă cât timp ele nu au fost consumate ori înstrăinate sau nu au pierit şi pot fi identificate distinct.

În caz contrar, coproprietarul interesat are dreptul la despăgubiri, cu excepţia cazului în care fructele au pierit fortuit.

În consecinţă, dacă Furnica încasa o chirie de 500 de lei pe lună, 250 de lei îi aparţineau Greierelui, acesta urmând a-i restitui cheltuielile efectuate.

4. Despre încheierea actelor

Actele ce pot fi încheiate de coproprietari se împart în trei categorii: acte de conservare, acte de administrare şi acte de dispoziţie.

Prin actele de conservare coproprietarii se străduiesc să evite o stricăciune, o pierdere a bunului, acestea fiind întotdeauna folositoare. Tocmai din acest motiv, legiuitorul a prevăzut că fiecare coproprietar poate să facă acte de conservare cu privire la bunul comun fără acordul celorlalţi coproprietari.

Actele de administrare, precum încheierea sau denunţarea unor contracte de locaţiune, cesiunile de venituri imobiliare şi altele asemenea, cu privire la bunul comun pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce deţin majoritatea cotelor părţi (art. 641 alin. 1 Cod Civil).

Potrivit art 641 alin 2 Cod Civil, actele de administrare care limitează în mod substanţial posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun în raport cu cota sa parte ori care impun acestuia o sarcină excesivă prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de către ceilalţi coproprietari nu vor putea fi efectuate decât cu acordul acestuia.

Orice acte  juridice de dispoziţie cu privire la bunul comun, actele de folosinţă cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare şi locaţiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani, precum şi actele care urmăresc exclusiv înfrumuseţarea bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit  va fi considerat act de dispoziţie. (art 641 alin 4).

Astfel, contractul de locaţiune încheiat între Furnică şi prietena acesteia are valoarea unui act de administrare dacă este încheiat pe o perioadă mai mică de 3 ani sau a unui act de dispoziţie dacă depăşeşte această perioadă.

În mod cert, Greierelui i s-au încălcat drepturile recunoscute de lege întrucât nu numai că nu şi-a dat consimţământul la încheierea contractului, dar acesta nici nu i-a profitat în vreun fel.

5. Despre acţiunea în justiţie

Potrivit art. 642 din Codul Civil actele de administrare şi de dispoziţie făcute cu nerespectarea dispoziţiilor legale referitoare la consimţământul coproprietarilor sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimţit, expres sau tacit, la încheierea actului.

Astfel, dacă Greierele doreşte poate introduce o acţiune în justiţie prin care să solicite instanţei ca Furnica să îi respecte drepturile sau ca instanţa să constate actele încheiate fără consimţământul său ca nefiindu-i opozabile.

Care este procedura?

Potrivit art 643 din Codul Civil, fiecare coproprietar poate sta singur în justiţie, indiferent de calitatea procesuală, în orice acţiune privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acţiunii în revendicare. În consecinţă, Greierele poate introduce singur o acţiune în justiţie fără a avea nevoie de consimţământul Furnicii.

Însă, litigiile privitoare la coproprietate pot îmbraca diferite forme. Fiecare coproprietar deci, poate apela la ajutorul instanţei pentru diferite probleme.

Conform art 643 alin 2 din Codul Civil, hotărârile judecătoreşti pronunţate în folosul coproprietăţii profită tuturor coproprietarilor. De pildă, dacă Furnica se judecă cu un terţ şi obţine o hotărâre pronunţată în folosul coproprietăţii, de efectele acestei hotărâri  va beneficia şi Greierele chiar dacă nu a luat parte la proces. Din contră, dacă hotărârea judecătorească este potrivnică unui coproprietar, aceasta nu le va fi opozabilă şi celorlalţi coproprietari.

Însă, dacă unul dintre coproprietari doreşte ca hotărârea să le fie opozabilă şi celorlalţi, acesta va putea cere introducerea lor în cauză. Astfel, potrivit art 643 alin 3 Cod Civil, când acţiunea nu este introdusă de toţi coproprietarii, pârâtul poate cere instanţei de judecată introducerea în cauză a celorlaţi coproprietari în calitate de reclamanţi, în condiţiile prevăzute de lege pentru chemarea în judecată a altor persoane.

Cu toate acestea, dacă refuzul de a accepta încheierea unui act de administrare este abuziv, art 641 alin 3 Cod civil prevede posibilitatea coproprietarilor interesaţi de a se adresa instanţei. Aceştia pot cere instanţei să suplinească acordul coproprietarului aflat în imposibilitate de a-şi exprima voinţa sau care se opune în mod abuziv la efectuarea unui act de administrare indispensabil menţinerii utilităţii sau valorii bunului.

6. Despre modul de folosire a bunului comun şi contractele de administrare a coproprietăţii

Potrivit art. 639 din Codul Civil, modul de folosire a bunului comun se stabileşte prin acordul coproprietarilor, iar în caz de neînţelegere, prin hotărâre judecătorească. Primează deci acordul coproprietarilor. Este foarte important ca aceştia să ajungă la o înţelegere deoarece locuiesc sub acelaşi acoperiş. Tocmai din acest motiv, aceştia au posibilitatea de a încheia un contract de administrare a coproprietăţii prin care pot deroga de la regulile prevăzute de legiuitor.

Contractul de administrare a coproprietăţii se încheie, potrivit art 644 din codul Civil, cu acordul tuturor coproprietarilor. În cazul în care oricare dintre coproprietari denunţă contractul de administrare, acesta îşi încetează existenţa, aplicându-se din nou regulile generale, prezentate anterior.

În cazul în care, printre bunurile aflate în coproprietate, se află şi bunuri imobile, contractele de administrare a coproprietăţii şi declaraţiile de denunţare a acestora vor fi notate în cartea funciară, la cererea oricăruia dintre coproprietari.

Greierele şi Furnica au ales să încheie un contract de administrare a coproprietăţii. Şi s-a dovedit a fi un succes. Au decis ca Furnica să se ocupe în continuare de gospodărie, dar, să ţină cont şi de părerea Greierelui. În plus să îi cedeze acestuia, lunar, o treime din fructele produse de bun.

Cei doi şi-au dat mâna şi au ales să fie o echipă. Iar acum, urmăresc mai des Monitorul Oficial pentru a afla noutăţile legislative.

 

Şi-am încălecat pe-o şa şi v-am spus povestea aşa!