Cred că multe persoane s-au confruntat cu situații limită în care nu se puteau bucura de proprietatea lor, pentru că aceasta era ocupată de chiriași care stăteau fără drept în acel imobil. Ce variante îți oferă legea ca să intri în posesia propriei case?

Doamna Gabi a moștenit o casă mare și frumoasă de la mătușa ei. Însă a fost o moștenire cu bucluc, pentru că la pachet cu acest imobil au venit și chiriașii care locuiau acolo, unii având contracte de închiriere deja expirate, alții stând fără drept. Mătușii ei i se retrocedase casa în baza legii 10/2001, lucru care a adus cu sine pe lângă bucuria redobândirii proprietății și o serie de probleme.

Halucinant e faptul că mulți dintre chiriașii, care practic nu aveau niciun drept locativ acolo, închiriau altor persoane camere din acel imobil, făcând un „ban cinstit”!

Doamna Gabi a încercat să intre în propria-i casă, dar s-a lovit de procedurile anevoioase pe care trebuia să le parcurgă pentru a-i evacua pe chiriași. În situația eroinei noastre cred că au fost și mai sunt și alte persoane, acest caz nefiind unul izolat.

Astfel, legiuitorul a luat o decizie foarte bună pe care a pus-o în practică o dată cu Noul Cod de Procedură Civilă. Se numește procedura de evacuare specială și principalul avantaj este că durează puțin, are rată mare de succes și oferă proprietarului șansa să se bucure de bunul său.

Ce caracter are procedura de evacuare specială și unde este reglementată?

Legiuitorul a reglementat-o expres la articolele 1033-1048 NCPC și are un caracter facultativ, în sensul că reclamantul poate opta pentru această variantă rapidă sau, dacă are răbdare, poate alege procedura de evacuare pe dreptul comun care durează mai mult. Finalitatea ambelor proceduri este aceeași: stai fără drept într-o casă, până la urmă tot vei fi evacuat. Este doar o chestiune de timp!

Care este domeniul de aplicare al procedurii de evacuare specială?

Legiuitorul a avut în vedere imobilele adică construcțiile, terenurile cu sau fără construcții și accesoriile acestora în care stau fie foștii locatari, adică persoanele care au ocupat acea casă în baza unui contract de închiriere și acel contract a încetat sau persoanele care stau fără drept în acea casă ( de exemplu cei care sunt tolerați în acea casă de foștii chiriași cum ar fi membri familiei chiriașului).

Concret, dacă contractul de închiriere a fost încheiat cu un singur chiriaș, acesta putea sta în casă cu familia sa care nu apărea nominalizată în acel contract de închiriere. În acest caz, vorbim de persoane tolerate de chiriaș care locuiesc în casă cu acesta.

Problema proprietarului este că, atunci când vrea să intre în posesia casei, trebuie să dispună evacuarea tuturor celor care sunt în casă. În acest sens va trebui să obțină o hotărâre judecătorească în care să fie nominalizați toți cei care stau în acea casă. Doar așa îi va putea evacua pe toți.

Firește că poate părea o adevărată „probatio diabolica” (proba diabolică) să reușești să îi aduni pe toți într-o hotărâre judecătorească, pentru că de multe ori dinamica ocupării casei este foarte mare: unii vin, alții pleacă.

Practica recomandă proprietarilor aflați în aceste situații să se adreseze secției de poliție, de care aparține imobilul ocupat, cu o cerere prin care să solicite identificarea tuturor persoanelor care stau la acea adresă. În acest sens, cei de la poliție descind la adresa indicată de petent, îi legitimează pe cei pe care îi găsesc acolo și astfel proprietarul are, cel puțin teoretic, șansa să obțină o hotărâre de evacuare împotriva chiriașilor fără drept.

Care sunt pașii de urmat în cadrul procedurii de evacuare specială?

Pasul 1 Notificarea chiriașului

Ca în orice lucru, întâi trebuie încercat cu vorba bună, poate omul înțelege și pleacă de bună voie. În cazul în care contractul de închiriere a încetat prin expirarea termenului închirierii sau prin neplata chiriei sau o altă cauză, proprietarul are dreptul să îl notifice în scris pe chiriaș comunicându-i intenția sa de a intra în posesia imobilului. Notificarea se face prin intermediul unui executor judecătoresc și i se pune în vedere chiriașului să elibereze spațiul în cel mult 30 de zile de la data primirii notificării.

Dacă contractul de închiriere este pe o perioadă determinată (de exemplu 2 ani), atunci proprietarul are obligația de a trimite această notificare de evacuare cu cel puțin 30 de zile înainte de expirarea termenului de închiriere.

Dacă contractul de închiriere s-a încheiat pe o perioadă nedeterminată, intenția proprietarului de a înceta contractul va fi considerată ca și notificare, neexistând un termen anume precizat de lege pentru părăsirea imobilului de către chiriaș așa cum este prevăzut la contractul de închiriere pe durată determinată.

Pot fi cazuri în care cel care stă în acel imobil să îl ocupe fără drept neexistând un contract de închiriere. Și în acest caz, s-a prevăzut obligativitatea notificării în scris a ocupantului imobilului prin care i se pune în vedere să elibereze imobilul în termen de 5 zile de la comunicarea notificării. În acest caz nu există obligativitatea ca notificarea să fie trimisă prin intermediul executorului judecătoresc.

Mi se pare un lucru firesc ca proprietarul să nu fie obligat la costuri suplimentare cu executorul judecătoresc în contextul în care cel care îi ocupă casa stă fără contract acolo. În cazul existenței contractului de închiriere este normal ca notificarea să fie trimisă prin executorul judecătoresc apelându-se la o autoritate în vederea denunțării unui act (contractul de închiriere).

Pasul 2 Procedura evacuării

Sunt cazuri în care cel notificat (fie el chiriaș sau ocupant al casei) să dea curs solicitării și să plece de bună voie fără a se ajunge la intervenția instanței. Este cazul fericit în care locatarul pleacă din imobil și proprietarul scapă de grijile unei evacuări prin instanță putând intra în posesia casei fără nicio altă formalitate.

Vă recomand niște „mici trucuri” pe care le puteți insera în contractul de închiriere, dar, atenție, uneori pot avea două tăișuri!

Dacă nu vreți să aveți bătăi de cap, puteți prevedea în contract că anumite situații pot fi calificate drept părăsirea imobilului (de exemplu, dacă chiriașul nu mai folosește imobilul o perioadă de timp sau returnează cheile proprietarului sau nu mai desfășoară nicio activitate economică în acel spațiu sau își ridică mărfurile și echipamentele de acolo etc.). Dacă aveți astfel de cazuri, sunteți îndreptățit ca proprietar să intrați în posesia imobilului fără a efectua alte proceduri.

Vă sfătuiesc să uzați cu mare grijă de procedura descrisă mai sus, chiar dacă aparent textul de lege este în favoarea proprietarului. Pot fi situații în practică în care chiriașul să își ia doar o parte din lucruri lăsând altele în imobil, proprietarul să intre în propria-i casă și apoi să se trezească cu plângere penală pentru furt din partea chiriașului. Pentru a fi siguri că nu veți păți așa ceva, vă sfătuiesc să intrați în casă în prezența unui executor judecătoresc care să întocmească un proces-verbal cu bunurile care nu aparțin proprietarului.

Există și varianta în care notificarea proprietarului se lovește de refuzul chiriașului sau al ocupantului fără drept de a părăsi imobilul. În acest caz, proprietarul are deschisă calea de a se adresa instanței de judecată cu o cerere prin care să solicite evacuarea imediată a chiriașului sau a ocupantului pentru lipsă de titlu.

Pasul 3 Procedura în fața instanței de judecată

Cererea de chemare în judecată se va adresa judecătoriei în circumscripția căreia se află imobilul care este ocupat. Rețineți că regula competenței de mai sus nu este afectată chiar dacă să presupunem că acel chiriaș nu mai locuiește acolo sau contractul de închiriere a încetat.

Pentru a-i ușura viața proprietarului și așa destul de încercat, legiuitorul a prevăzut cu titlu de noutate că locatarul și/sau ocupantul imobilului vor fi citați la adresa imobilului a cărui evacuare se solicită. Practic, se prezumă că au domiciliul în imobilul pe care îl ocupă fără drept. Dacă chiriașul refuză primirea citației și/sau a actelor de procedură sau imobilul este închis, legiuitorul a găsit soluția: toate actele vor fi afișate pe ușa acelui imobil.

După primirea cererii de chemare în judecată instanța va dispune de urgență (codul nu precizează ce înseamnă termenul de  urgență, nestabilind un anumit număr de zile) judecarea cererii în camera de consiliu (fără părți prezente). Uneori instanța poate dispune citarea părților, caz în care au loc dezbateri sumare privind obiectul cauzei.

Dacă chiriașul nu  a achitat chiria, atunci  în mod obligatoriu instanța va cita părțile (proprietarul și chiriașul) și va dispune o dată cu evacuarea chiriașului din imobil și obligarea lui la plata chiriei restante și a celei care devine scadentă chiar în cursul judecății.

Fiind o procedură specială și urgentă are anumite caracteristici. În acest caz, pârâtul nu poate să cheme în judecată o altă persoană, nu poate formula cerere reconvențională (o cerere în care să își precizeze propriile sale pretenții față de proprietar). Pârâtul poate doar să susțină temeinicia motivelor cererii sale de evacuare și lipsa titlului proprietarului (să susțină că titlul în baza căruia proprietarul are imobilul nu este valabil).

Contestarea titlului proprietarului este un truc des folosit de chiriași și constat cu surprindere că NCPC l-a preluat și l-a încoronat drept articol de lege. Personal consider că pe o procedură de evacuare specială care are caracter urgent nu ar trebui să existe piedici ce pot apărea în calea proprietarului care este îndreptățit să intre cât mai repede în posesia bunului său. De cele mai multe ori instanța dispune suspendarea judecării evacuării până se soluționează procesul ce are ca obiect contestarea titlului proprietarului.

Să presupunem că un chiriaș știe că se apropie data la care termenul de închiriere va înceta și promovează o acțiune în care contestă actul în baza căruia proprietarul deține casa pe care el a închiriat-o. La expirarea termenului închirierii proprietarul îl notifică pe chiriaș să plece, acesta refuză și atunci îl dă în judecată așa cum am arătat mai sus. În cadrul procesului de evacuare specială pârâtul (chiriașul) poate să se apere invocând că există pe rolul instanțelor  acțiune prin care el a contestat titlul proprietarului. Și este posibil ca instanța să suspende judecarea evacuării și chiriașul să mai stea nestingherit în acea casă fără a plăti un leu până când se va soluționa dosarul legat de titlul proprietarului.

Dacă instanța dispune evacuarea chiriașului, această hotărâre poate fi pusă imediat în executare (adică proprietarul poate apela la un executor judecătoresc pentru a-l evacua pe chiriaș), chiar dacă chiriașul o poate ataca cu apel în 5 zile de la pronunțare (dacă părțile au fost citate la proces) sau de la comunicare (dacă părțile nu au fost citate).

Împotriva hotărârii de evacuare se poate formula contestație la executare (chiriașul nemulțumit că va fi dat afară contestă demersurile executorului de a-l evacua).

Executarea acestei hotărâri poate fi suspendată (adică amânată evacuarea) într-un singur caz identificat în mod clar de legiuitor. În cazul în care chiriașul este evacuat pentru neplata chiriei și formulează fie apel, fie contestație la executare împtriva hotărârii de evacuare, instanța va putea dispune suspendarea executării evacuării. Există o singură condiție pentru a se putea face suspendarea și chiriașul să mai stea în casă până când se va judeca apelul lui sau contestația la executare: să consemneze în numerar la dispoziția proprietarului (reclamantului ) o sumă de bani care să acopere ratele de chirie până la sfârșitul judecării procesului.

Mi se pare o decizie corectă, până la urmă dacă acel chiriaș tot ocupă fără drept spațiul proprietarului măcar să plătească dacă dorește să meargă până în pânzele albe cu procedura în fața instanței de judecată.

Rețineți că potrivit legii în perioada 1 decembrie – 1 martie nu se pot face evacuări, astfel încât, chiar dacă sunteți fericitul posesor al unei hotărâri de evacuare, o puteți face abia din luna lui Mărțișor și până la sfârșitul lui Brumar!

Ce va face doamna Gabi?

Fiind o persoană în vârstă care și-ar dori să mai apuce să se bucure de casa moștenită, eroina noastră va apela la această procedură specială de evacuare care se presupune că este urgentă și ar trebui să fie și încununată de succes!

Ca să evitați pe viitor posibilele probleme ce pot apărea în materia închirierii imobilelor, fiți cu ochii în patru când vă alegeți chiriașii. Sigur că dacă i-ați moștenit odată cu casa, este altă poveste…