Mai devreme sau mai târziu, fiecare om, indiferent de statutul său social ajunge să se confrunte cu anumite probleme administrative sau juridice ce țin de dobândirea și apărarea dreptului de proprietate al unui imobil (teren, casă, apartament etc.). Fapt pentru care, în continuare am să prezint celor interesați diverse informații legate de procedurile pe care trebuie să le urmeze o persoană pentru a dobânti un titlu de proprietatea asupra unui bun.

Înainte de toate, trebuie amintit faptul că în drept există un principiu conform căruia “Nimeni nu se poate scuza, invocând necunoașterea legii”. Din acest motiv, consider că statul prin instituțiile sale în mod special, dar și alte organizații nonguvernamentale au obligația juridică sau morală de a  insista cât mai  mult pe cunoașterea drepturilor dar și a obligațiilor pe care le au cetățenii. Știu că pare absurd să se considere că o persoană cunoaște în amănunt  fiecare prevedere legislativă precum și modificările adoptate pe bandă rulantă. Însă, în cazul în care ar fi admisă invocarea necunoașterii legii, inevitabil s-ar ajunge la o stare de instabilitate juridică, cu alte cuvinte s-ar ajunge la un haos social. Din acest motiv este admisă prezumția absolută a cunoașterii legii. În baza acestei prezumții, toți cetățenii trebuie să cunoască legile, prezumția neputând fi răsturnată prin proba contrarie.

Dobândirea dreptului de proprietate

Se poate realiza în funcție de fiecare caz în parte prin diferite acte şi fapte juridice. Unele dintre aceste mijloace juridice sunt  în acelaşi timp şi moduri de dobândire a celorlalte drepturi reale și mă refer cu precădere la dezmembrămintele dreptului de proprietate: uzufructul, uzul, abitaţia, servitutea şi dreptul de superficie.

Conform art. 557 din Codul civil, dreptul de proprietate se poate dobândi prin:

• accesiune;
• uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-credinţă în cazul bunurilor mobile şi al fructelor;
• convenţie (contract);
• ocupaţiune, luarea în posesie a unor bunuri ce nu sunt cuprinse în patrimoniul nimănui;
• precum şi prin hotărâre judecătorească atunci când ea este translativă de proprietate prin ea însăşi;
• tradiţiune, aceasta are efect translativ de proprietate doar în cazul darurilor manuale nu și a bunurilor mobile;
• moştenirea legală sau testamentară.

Legea mai prevede faptul că în cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobândeşte prin înscriere în cartea funciară, această regulă fiind prevăzută de art. 888 Cod civil. “Înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta.”

Accesiunea ca mod de dobândire a dreptului de proprietate

Conform prevederilor din Codul civil, proprietarul unui teren dobândeşte în proprietate construcţiile, plantaţiile sau orice alte lucrări efectuate asupra terenului său.

Accesiunea este o prezumție de proprietate: se prezumă că tot ce se află pe teren este în proprietatea celui care este proprietar al terenului! După cum bunul principal la care se referă accesiunea este mobil sau imobil vom avea accesiune mobiliară sau imobiliară. În ceea ce privește momentul dobândirii dreptul de proprietate asupra construcției sau lucrării incorporate terenului, Noul Cod civil prevede o  regulă și o excepție.

Regula este prevăzută de art. 577 alin. 2: “Cand lucrarea este realizată de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul de proprietate asupra lucrării se naște în favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.”

Excepția este prevăzută de art 581: ”Dacă autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de bună-credință, proprietarul imobilului are dreptul:

• să ceară instanței înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie valoarea materialelor și a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării..
• Să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.

 

Uzucapiuneaca mod de dobândire a dreptului de proprietate

Prevederile Codului civil cu privire la uzucapiune pot fi invocate într-un proces de acele persoane care dețin un teren însă care nu au un titlu de proprietate asupa acestuia. Uzucapiunea se bazează pe un fapt juridic și anume pe posesia de lungă durată. Pentru a nu exista confuzii, trebuie menționat faptul că prescripţia achizitivă nu este tot una cu prescripţia extinctivă!

Prescripţia extinctivă este un mijloc de stingere a dreptului la acţiune prin neexercitarea acelui drept în intervalul de timp stabilit de lege. Termenul general al prescriptiei a rămas la 3 ani, aşa cum a fost fixat prin Decretul nr.167/1958 privind prescripția extinctivă, însă Noul Cod civil a venit cu noutăți în ceea ce privește termenele speciale de prescripție.

Dobândirea dreptului de proprietate ori a unui alt drept real pe calea prescripţiei achizitive este rezultatul unui fapt juridic, adică al exercitării posesiei asupra unui bun imobil o anumită perioadă de timp, în condiţii impuse de lege, cu scopul de a deveni proprietar sau titular şi beneficiar al altui drept real asupra respectivului bun aflat în stăpanirea posesorului. Această instituție a suferit modificări importante prin intrarea în vigoare a Noului Cod și anume:

• Pentru uzucapiunea extratabulară s-a redus termenul de 20 de ani la 10 ani;
• Pentru uzucapiunea tabulară s-a redus termenul de 10 ani la 5 ani.

Dacă art. 930 prevede că dreptul de proprietate asupra unui imobil poate fi dobândit prin uzucapiune, art. 939 stabilește faptul că în situații excepționale, uzucapiunea se aplică și bunurilor mobile, și anume ori de câte ori nu sunt îndeplinite condițiile pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile prin efectul posesiei de bună-credință.

De reținut:

Dispozițiile art. 930-934 din Codul civil referitoare la uzucapiunea imobiliară se aplică numai în cazurile în care posesia a început după data intrării în vigoare a Codului, respective 12 octombrie 2011. Pentru cazurile în care posesia a început înainte de această dată, sunt aplicabile dispozițiile referitoare la uzucapiune ce erau în vigoare la data începerii posesiei, deci vorbim Codul civil din 1864.

Pentru dobândirea unui teren prin uzucapiune (pe Codul nou sau cel din 1864), persoana interesată trebuie să introducă la instanță o acțiunea în constatare. Aceasta este mijloc procedural prin care se cere constatarea existenței unui drept al reclamantului sau inexistenței unui drept al pârâtului. Acțiunea în cauză este inadmisibilă când se cere constatarea unei stări de fapt, cum ar fi întinderea unei suprafețe de teren sau atunci când reclamantul are la îndemână pentru protecția aceluiași drept, o acțiune în realizare.

Calitate procesuală pasivă într-o acțiune în constatare poate avea orice persoană care contestă sau ar putea contesta în viitor dreptul pretins de reclamant, inclusiv vecinii terenului în litigiu. Acțiunea în constatare are caracter declarativ, astfel că pentru admiterea ei este necesar să se stabilească faptul că reclamantul a dobândit anterior dreptul invocat prin vreunul din modurile prevăzute de lege. Acțiunea în constatare nu creează un drept nou în patrimoniul reclamantului, ci confirmă un drept preexistent.

Când dreptul de proprietate a cărui constatare se cere, priveşte o suprafaţă de teren care s-a aflat în proprietatea Cooperativei Agricole de Producţie, chiar dacă reclamantul, ar dovedi că, anterior cooperativizării, a deţinut în proprietate terenul, această acțiune nu este posibilă. Prin Legea nr. 18/1991 s-au stabilit condiţiile în care poate fi reconstituit dreptul de proprietate şi procedura reconstituirii lui.

Exemplu

În susținerea celor afirmate, am să prezint în continuare o speță prin care un reclamant a chemat în judecată Primăria, solicitând instanței de judecată să constate dreptul său de proprietate asupra unei suprafețe de 1500 mp teren intravilan. În motivarea actiunii, reclamantul a arătat că stăpânește în mod continuu și ca proprietar necontestat, din anul 1975, un teren intravilan în suprafață de 1.500 mp teren curți-construcți, teren ce susține că l-a dobândit prin uzucapiune de lungă durată.

Conform Codului civil, uzucapiunea este un mod originar de dobândire a proprietății asupra unui bun imobil ca efect al posedării lui neîntrerupte timp de 30 de ani. Pentru a opera uzucapiunea de lungă durată, prevazută în vechiul Cod civil  este necesară întrunirea mai multor condiții, și anume: să existe o posesie utilă, neviciată, adică pașnică, continuă, publică  și de asemenea, neechivocă.

Pentru speța prezentatată, instanța a constatat că până în decembrie 1989 nu se poate reține decât existența unei detenții precare a reclamantului asupra terenului în suprafață de 1.500 mp, deoarece terenul fusese cooperativizat și nu se poate presupune că în respectiva perioadă acesta s-a comportat cu privire la teren ca proprietar. În sistemul reglementărilor anterioare nu puteau fi uzucapate imobilele din proprietatea statului sau cooperatistă de către persoane fizice, această acțiune fiind inadmisibilă.

În consecință, instanța a retinut că detenția precară nu se bucură de efectul juridic al dobândirii proprietății asupra bunului deținut si astfel nu se poate reține că reclamantul a exercitat o posesie utilă timp de 30 de ani. În privința dreptului de proprietate privată pentru terenurile ce au facut obiectul cooperativizării sau preluării în orice mod de către stat sunt incidente dispozitiile Legii 18/1991, ca lege specială și derogatorie de la dispozitiile dreptului comun în materie, respectiv Codul civil.  

Constatând că nu sunt îndeplinite cerințele legale pentru a opera uzucapiunea de lungă  durată cu privire la terenul în suprafață de 1.500 mp, instanța a respins ca neîntemeiată acțiunea reclamantului.

Contractul ca mod de dobândire a dreptului de proprietate

Contractul este cel mai folosit instrument juridic pentru dobandirea dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale. Cu alte cuvinte este un acord de voinţă între două sau mai multe persoane ce au  intenţia de a constitui, modifica, transmite sau stinge un raport juridic. Este denumit „legea părţilor contractante”.

Pentru valabilitatea unor contracte translative de proprietate, simplul acord de voinţă nu este suficient. Astfel, contractul de donație și în unele cazuri și cel de vânzare, trebuie încheiate în formă autentică, în sensul că trebuie să fie autentificate la notar. Acest lucru conferă forță probatorie și putere executorie, fără a se mai recurge la o hotărâre judecatorească pentru o eventuală executare silită.

 

Dobândirea unui bun prin ocupaţiune

Legea prevede că posesorul unui lucru mobil care nu aparţine nimănui, devine proprietarul acestuia prin ocupaţiune, de la data intrării în posesie a bunului. De precizat este faptul că atunci când vorbim despre ocupaţiune este esenţial să avem în vedere diferenţa dintre un lucru ce nu aparţine vreunei persoane fizice sau juridice şi lucrul/bunul ce aparţine unei persoane, însă care a fost pierdut, rătăcit etc.

Conform art. 942 din Codul civil, bunul mobil pierdut continuă să aparţină proprietarului său iar găsitorul bunului este obligat ca în termen de 10 zile, să îl restituie proprietarului ori, dacă acesta nu poate fi cunoscut, să îl predea organului de poliţie din localitatea în care a fost găsit. La rândul său, organul de poliţie are obligaţia de a păstra bunul timp de 6 luni și de afişa la sediul instituției şi pe pagina de internet un anunţ privitor la pierderea bunului, cu menţionarea tuturor elementelor de descriere a acestuia.

Sunt considerate lucruri fără stăpan: bunurile mobile abandonate precum şi bunurile care prin natura lor nu au un proprietar, cum ar fi: animalele sălbatice, peştele şi resursele acvatice vii din bazinele piscicole naturale, fructele de pădure, ciupercile comestibile din flora spontană, plantele medicinale etc. Codul civil prevede că sunt lucruri abandonate, bunurile mobile de valoare foarte mică sau foarte deteriorate care sunt lăsate într-un loc public, inclusiv pe un drum public sau într-un mijloc de transport în comun.

De precizat este faptul că un teren, o casă sau un apartament, nu pot fi dobândite prin ocupațiune, asta deoarece legislaţia existentă face imposibilă existența unei asemenea situații.

Având în vedere noutățile cu privire la retrocedarea proprietăților, trebuie adăugat faptul că acţiunea în revendicare mobiliară/imobiliară este acea acţiune prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului său, cere restituirea acestui bun de la posesorul neproprietar. Acţiunea se întemeiază pe dreptul de proprietate şi poate fi exercitată împotriva oricărei persoane care a încălcat acest drept. În cazul în care acţiunea în revendicare este admisă, reclamantului i se recunoaşte dreptul de proprietate, iar pârâtul este obligat la restituirea bunului, de regulă în natură, iar dacă nu mai este posibil, obligarea de restituire este înlocuită prin dezdăunare.

O situație des întâlnită în practică care generează mari frustrări este aceea când se constată o diferență de teren între suprafața imobilului înscrisă în acte și cea redată de măsurătorile topografice, atunci când o persoană solicită întabularea dreptului de proprietate în cartea funciară și în consecință demarează procedurile  pentru întocmirea documentației cadastrale a imobilului.

Legea prevede că orice transmitere a dreptului de proprietate asupra unui imobil trebuie inregistrată în cartea funciară pentru a produce efecte față de toate persoanele carora li se opune acest drept. Instituția la care se poate realiza inscrierea dreptului de proprietate este Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară.

Exemplu

O persoană a chemat în judecată Comisia Locală pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor, solicitând instanței, ca prin hotarârea ce va pronunța, să constate că este proprietarul suprațetei de 300 mp teren intravilan curți, construcții, alături de suprafata de 700 mp cât figurează în actele de proprietate, teren aferent casei de locuit și anexelor gospodărești.

Pentru intabularea dreptului de proprietate, reclamantul nostru a facut demersuri pentru întocmirea documentației cadastrale a imobilului, iar în urma măsurătorilor efectuate a rezultat faptul că terenul aferent construcțiilor are suprafata de 1000 mp, cu 300 mp mai mult decât suprafața înscrisă în actele de proprietate. Reclamantul a susținut că este proprietarul imobilului prin titlul de proprietate depus la instanță și că nu a avut loc vreo modificare a limitelor proprietății și că nu există litigii de vecinatate.

În susținerea celor menționate, au fost invocate de reclamant dispozițiile art.23 alin.1 din Legea nr.18/1991. Conform acestui articol, ”sunt și ramân în proprietatea privată a cooperativelor sau, după caz, a moștenitorilor acestora, indiferent de ocupația sau domiciliul lor, terenurile aferente casei de locuit și anexelor gospodărești precum și curtea și grădina din jurul acestora, determinate potrivit art.8 din Decretul lege nr.42/1990”.

Potrivit art.8 din Decretul – lege nr.42/1990, ”terenul aferent casei de locuit și anexelor gospodărești, precum și curtea și grădina din jurul acestora, în zonele cooperativizate, constituie proprietatea particulară a deținătorilor, acestea putând fi înstrăinate și lăsate moștenire”.

Având în vedere aceste considerente, instanța a apreciat că acțiunea este întemeiată, motiv pentru care a admis-o și a constatat că reclamantul este proprietar pe  diferența de 300 mp teren curți-construcții.

În concluzie, recomand celor interesați, să citească prevederile art. 13 și 83 din noul Cod de procedură civilă pentru a se convinge singuri de o limitare a dreptului la apărare. Având în vedere că omul nevoiaş şi simplu este lipsit de cele mai multe ori resurse financiare și uneori este nevoit să facă eforturi pentru a se informa cu privire la ultimele noutăţi legislative sau să apeleze la consultanţă juridică, nu ar fi rău dacă în schimbul taxelor și impozitelor percepute de statul român de la cetățeni, s-ar pune bazele unei instituţie publice de consultanţă legislativă, care prin birouri teritoriale să ofere lămuriri (macar parţial) cu privire la drepturile și obligațiile prevăzute de legislația stufoasă a României care se schimbă zilnic. Asta deoarece “Nimeni nu se poate scuza, invocând necunoașterea legii” .