Întâietatea – este o însuşire urmărită şi râvnită de mulţi.

În zilele noastre, când concurenţa este la un nivel atât de înalt, să capeţi dreptul de a ocupa primul loc ca importanţă, ca valoare, contează enorm.

Mizând pe această dorinţă a naţiunii, legiuitorul român a reglementat dreptul de preempţiune, un drept subiectiv civil care conferă prioritate. Şi nu orice fel de prioritate: prioritate la cumpărare!

Doctrina anterioară Noului Cod Civil definea dreptul de preempţiune ca fiind „un drept subiectiv civil, recunoscut de lege persoanelor fizice sau juridice, care constă în posibilitatea conferită acestora de a cumpăra cu întâietate un anumit bun”.

Reglementat atât de dispoziţiile vechiului cod civil, dar şi prin legi speciale, dreptul de preemţiune avea exclusiv natură legală, fiind instituit printr-o normă imperativă; voinţa proprietarului vânzător neavând nici un rol în naşterea şi exercitarea dreptului de către titularul lui.

 Cui oferă legile speciale dreptul de a se plasa înaintea altora?

1.  Potrivit art. 18-21 din O.U.G nr. 40/1999, în ipoteza în care proprietarul unei locuinţe închiriate intenţionează să o vândă, chiriaşul are un drept de preempţiune la cumpărarea locuinţei.

2. Potrivit art. 17 din Legea nr.10/2001, au drept de preempţiune în cazul încheierii unui contract de vânzare cumpărare, locatarii următoarelor imobile: cele ocupate de unităţi şi instituţii de învăţământ; cele ocupate de unităţi sanitare şi de asistenţă medico-socială din sistemul public; cele ocupate de instituţii publice; cele ocupate de instituţii culturale; cele ocupate de sedii ale partidelor politice legal înregistrate.

   Porivit art. 42 alin.2, imobilele cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, care nu se restituie persoanelor îndreptăţite, se pot înstrăina potrivit legislaţiei în vigoare, iar deţinătorii cu titlu valabil la data intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001 au drept de preempţiune. De asemenea, au drept de preempţiune şi chiriaşii imobilelor cu destinaţia de locuinţe care nu se restituie persoanelor îndreptăţite.

3. Potrivit art. 37 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică: „În cazul în care lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul doreşte înstrăinarea imobilului, expropriatul – fost proprietar – are un drept prioritar la dobândire, la un preţ ce nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată. În acest scop, expropriatorul se va adresa în scris fostului proprietar, iar dacă acesta nu optează pentru cumpărare sau dacă nu răspunde expropriatorului în termen de 60 de zile de la primirea notificării, acesta din urmă poate dispune de imobil”.

4. Potrivit art.52 din Legea 26/1996 (Codul Silvic), statul, prin autoritatea publică centrală care răspunde de silvicultură, are drept de preempţiune la toate vânzările de bună-voie sau silite, la preţ şi în condiţii egale, pentru enclavele din fondul forestier proprietate publică şi terenurile limitrofe acestuia, precum şi pentru terenurile acoperite de vegetaţie forestieră.

5. Potrivit art. 12 din Legea nr. 346/2004, întreprinderile mici şi mijlocii au drept de preferinţă la cumpărarea activelor disponibile ale regiilor autonome, societăţilor/companiilor naţionale, precum şi ale societăţilor comerciale cu capital majoritar de stat, aflate în vecinătatea imediată a activelor pe care le deţin în proprietate.

6. Potrivit art. 36 din Legea 182/2000, bunurile culturale mobile, proprietate a persoanelor fizice sau juridice de drept privat, clasate în tezaur, pot face obiectul unei vânzări publice numai în condiţiile exercitării dreptului de preempţiune de către statul român, prin Ministerul Culturii.

 Aşadar, dacă vă încadraţi în situaţiile prezentate beneficiaţi de un drept de preferinţă la cumpărare în puterea legii.

 Podoaba preempţiunii – concept la modă şi în actuala reglementare

În concepţia Noului Cod Civil dreptul de preempţiune nu mai are o natură exclusiv legală, acesta putând avea atât natură legală, cât şi natură convenţională.

Art. 1730, permite încheierea unui contract ale cărui clauze pot stabili ca titularul dreptului de preempţiune, numit preemptor, să poată avea prioritate la cumpărarea unui bun.

O altă noutate pe care o instituie Codul Civil în vigoare constă în readucerea la viaţă a dreptului de preempţiune al arendaşilor terenurilor agricole în cazul înstrăinării acestora (dispoziţie ce fusese iniţial abrogată).

Căci ştiţi cum se spune: „Nimic nu este nou sub soare, iar ce a fost va mai fi şi ce s-a făcut se va mai face”.

 Conduita impusă vânzătorului în cazul existenţei preempţiunii

Potrivit art. 1732 Cod Civil, vânzătorul este obligat să notifice de îndată preemptorului cuprinsul contractului încheiat cu un terţ. Notificarea poate fi făcută şi de acesta din urmă.

Această notificare va cuprinde numele şi prenumele vânzătorului, descrierea bunului, sarcinile care îl grevează, termenii şi condiţiile vânzării, precum şi locul unde este situat bunul.

 Cum îşi exercită preemptorul dreptul de preferinţă?

Preemptorul îşi poate exercita dreptul prin comunicarea către vânzător a acordului său de a încheia contractul de vânzare, însoţită de consemnarea preţului la dispoziţia vânzătorului.

Dreptul de preempţiune se exercită, în cazul vânzării de bunuri mobile, în termen de cel mult 10 zile, iar în cazul vânzării de bunuri imobile, în termen de cel mult 30 de zile.

În ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea către preemptor a notificării menţionate.

 Cum rămâne însă cu terţul care a încheiat contractul de vânzare?

Conform art. 1731 din Noul Cod Civil, vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempţiune legal sau convenţional se poate face către un terţ numai sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune de către preemptor.

Potrivit art.1733 din Noul Cod Civil, prin exercitarea preempţiunii, contractul de vânzare se consideră încheiat între preemptor şi vânzător în condiţiile cuprinse în contractul încheiat cu terţul, iar acest din urmă contract se desfiinţează retroactiv.

Cu toate acestea, dacă aţi cumpărat un bun cu privire la care există un drept de preempţiune, fiind de bună-credinţă, vânzătorul va răspunde pentru evicţiunea ce rezultă din exercitarea prempţiunii.

Clauzele contractului încheiat cu terţul având drept scop să împiedice exercitarea dreptului de preempţiune nu produc efecte faţă de preemptor.

Aşadar, fie că este instituit prin lege sau prin contract, dreptul prioritar la cumpărare nu poate fi tăgăduit sau retractat prin inserarea unor clauze în acest sens în contractul încheiat cu terţul.

 Cine are întâietate în cazul în care există mai mulţi preemptori ?

În cazul în care mai mulţi titulari şi-au exercitat preempţiunea asupra aceluiaşi bun, contractul de vânzare se consideră încheiat:

• cu titularul dreptului legal de prempţiune, atunci când se află în concurs cu titulari ai unor drepturi legale de preemţiune;

• cu titularul dreptului legal de preemţiune ales de vânzător, când se află în concurs cu alţi titulari ai unor drepturi legale de prempţiune;

• dacă bunul este imobil, cu titularul dreptului convenţional de preemţiune care a fost mai întâi înscris în cartea funciară, atunci când acesta se află în concurs cu alţi titulari ai unor drepturi convenţionale de preempţiune;

• dacă bunul este mobil, cu titularul dreptului convenţional de preempţiune având data certă cea mai veche, atunci când acesta se află în concurs cu alţi titulari ai unor drepturi convenţionale de preempţiune.

Orice clauză care contravine acestor prevederi este considerată nescrisă.

 În cazul în care s-au vândut şi alte bunuri decât acela supus preempţiunii, dar care nu puteau fi despărţite de acesta fără să îl fi păgubit pe vânzător, exercitarea dreptului de preempţiune nu se poate face decât dacă preemptorul consemnează preţul stabilit pentru toate bunurile vândute.

 Notarea în cartea funciară

Potrivit art. 1737 Noul Cod Civil, dreptul convenţional de preempţiune, în legătură cu un imobil, se notează în cartea funciară.

Cel care a cumpărat sub condiţie suspensivă poate de asemenea să-şi înscrie dreptul în cartea funciară fără a fi necesar să obţină acordul preemptorului.

 Stingerea dreptului de preempţiune

Dreptul de preempţiune se stinge prin moartea preemptorului, cu excepţia situaţiei în care a fost constituit pe un anumit termen. În acest din urmă caz, termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dacă a fost stipulat un termen mai lung.

 Va trebui însă, să profitaţi personal de acest beneficiu conferit de lege întrucât dreptul de preempţiune este indivizibil şi nu poate fi cedat…