Categories
Articole Drept civil

După 14 februarie 2001 mai au chiriașii dreptul de a cumpăra locuințe în baza legii 112/1995?

Unele dintre cele mai controversate legi care au rupt societatea în două au fost legea 112/1995 care dădea posibilitatea chiriașilor care locuiau în imobilele trecute în proprietatea statului de a le cumpăra. Ulterior, prin legea 10/2001 statul a dechis calea proprietarilor cărora le confiscaseră abuziv casele să și le recupereze. Astfel, s-a ajuns ca litigiile pentru aceste case să dureze peste 15 ani.

Cele două legi au creat controverse atât prin practica neunitară, cât și drame care și-au pus amprenta asupra multor familii care s-au luptat în instanță pentru dreptul de a -și redobândi proprietatea.

Practica neunitară a fost cea care a determinat sesizarea ÎCCJ pentru a clarifica dacă chiriașii au și dreptul de a opta pentru cumpărarea imobilelor cu destinația de locuințe, drept prevăzut de Legea nr. 112/1995 în condițiile în care prin apariția legii 10/2001 din acest text de lege începând cu 14 februarie 2001 a fost abrogată prevederea privind dreptul chiriașilor de a cumpăra apartamentele care nu se restituiau foștilor proprietari.

Caz practic

În martie 2016 reclamanta a solicitat în contradictoriu cu consiliul local obligarea la efectuarea formalităților de vânzare cu privire la imobilul ce face obiectul contractului de închiriere din 1999 și obligarea pârâtului la plata de penalități de 500 lei/zi întârziere de la rămânerea definitivă a hotărârii până la îndeplinirea obligației. Reclamanta locuia în imobil în baza contractului de închiriere încheiat în 1999 cu pârâtul și a solicitat admiterea acțiunii motivat de faptul că are calitatea de chiriaș și că imobilul nu a fost revendicat de foștii proprietari.

Instanța a respins acțiunea pentru că legea 112/1995 stabilește dreptul de a cumpăra imobilele doar chiriașilor care au contract de închiriere valabil la data intrării în vigoare a legii 112/1995, iar reclamanta nu o îndeplinește contractul său de închiriere fiind încheiat în 1999. Instanța a apreciat că pârâtul poate refuza încheierea contractului atâta vreme cât reclamanta are debite neachitate.

Reclamanta a declarat apel și a arătat că și-a manifestat dorința de a cumpăra imobilul deținut cu titlu de chirie, iar intimatul a apreciat că sunt întrunite condițiile pentru vânzarea spațiului. Intimata a formulat întâmpinare și a apreciat că soluția de la fond este corectă, pentru că legiuitorul a lăsat la latitudinea unităților administrativ-teritoriale opțiunea de a vinde sau de a păstra imobilele în fondul locativ de stat.

În acest stadiu procesual a fost sesizată ÎCCJ pentru a stabili modul de interpretare a textului de lege.

Care au fost opiniile instanțelor de judecată?

Unele instanțe au apreciat că legea 10/2001 a abrogat prevederile din legea 112/1995 conform cărora chiriașii aveau dreptul de a cumpăra apartamentele care nu se restituiau foștilor proprietari.

Alte instanțe au considerat că acest text de lege din legea 112/1995 stabilește un drept special la cumpărare în favoarea chiriașilor, iar dreptul de preempțiune prevăzut de legea 10/2001 nu modifică și nu abrogă dreptul de opțiune al chiriașului de a cumpăra și nici obligația de a vinde către chiriaș în cazul exercitării de către acesta a dreptului de opțiune, ci reglementează doar posibilitatea proprietarului de a vinde bunul și altor persoane decât chiriașului, cu rezervarea unui drept de opțiune a chiriașului la preț egal. Practic, legea 10/2001 completează legea 112/1995 și dă dreptul unității deținătoare de a vinde imobilul și altor persoane decât chiriașii, dar cu respectarea dreptului de preempțiune al acestora.

Ce a decis ÎCCJ?

ÎCCJ a pronunțat Decizia 81/2017 care a fost publicată în Monitorul Oficial 49 din 18 ianuarie 2018. Legea 10/2001 a stabilit că imobilele cu destinația de locuință care nu se restituie persoanelor îndreptățite rămân în administrarea deținătorilor actuali și pot fi înstrăinate, potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preempțiune. Prin instituirea acestui drept de preempțiune, dacă proprietarul se decide să vândă, el nu poate să vândă cui dorește, ci este ținut să respecte acest drept.

Dacă legiuitorul ar fi avut intenția ca și chiriașului care ocupă imobilul cu destinația de locuință să i se recunoască exclusiv un drept de preempțiune, nu ar fi folosit în cadrul legii 10/2001 sintagma potrivit legislației în vigoare care se referă la legea 112/1995. Practic, chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului. Acest text de lege reglementează dreptul chiriașului de a cumpăra și al deținătorului de a vinde, aspect care nu lasă loc la interpretări.

Foștii chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate prin hotărâri judecătorești au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor. Chiar și în cazul în care contractele de vânzare-cumpărare au fost încheiate cu încălcarea legii 112/1995, legiuitorul a recunoscut foștilor chiriași scutirea de la plata taxei de timbru atunci când solicită în instanță restituirea prețului plătit actualizat.

În concluzie, ÎCCJ a admis sesizarea și a stabilit că pe lângă dreptul de preempțiune, chiriașii au și dreptul de a opta pentru cumpărarea imobilelor cu destinația de locuințe.

Care a fost soluția pronunțată în cazul practic?

Ținând cont de modul de interpretare dat de ÎCCJ, instanța de apel a admis apelul formulat și a obligat intimata să încheie contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul în discuție.