Un proverb latin spune că “verba volant scripta manent” (vorbele zboară, scrisul rămâne). Ne place sau nu, trăim în perioada în care actele sunt la putere, oamenii au ajuns să nu se mai încreadă în vorba celui de lângă el până când nu văd totul scris negru pe alb.

Latinii au avut viziune și și-au dat seama de puterea unui act scris încă din acele timpuri. Și uite așa societatea a creat branșa notarilor publici cărora le-a acordat atribuții în a certifica în scris și a da valoare juridică acordului verbal.

Apare însă întrebarea: este necesar ca de fiecare dată când promitem că vom încheia o tranzacție să trecem pe la notar pentru a ne autentifica acest act? Această întrebare a făcut obiectul sesizării ÎCCJ care a fost chemată să stabilească dacă este sau nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic.

Ce prevede Codul civil în materia promisiunii de vânzare?

Dacă una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, fără motiv întemeiat, să încheie contractul promis, atunci cealaltă parte se poate adresa instanței pentru a se pronunța o hotărâre care să țină loc de contract. Regula este că această acțiune poate fi promovată timp de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat, apoi se prescrie.

Aceste reguli se aplică și atunci când ne aflăm în fața unei promisiuni unilaterale de vânzare sau de cumpărare a unui bun individual determinat. Dacă înainte ca promisiunea să fie executată, creditorul înstrăinează bunul sau constituie un drept real asupra acestui bun, obligația promitentului se consideră stinsă.

Legiuitorul a stabilit că promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea. În cazul în care nu se execută promisiunea, beneficiarul are dreptul la daune-interese. Convenția prin care părțile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta.

Caz practic

În februarie 2016, reclamanta S.C. A-S.R.L. a chemat în judecată pe pârâții B și C solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să constate că între părți a intervenit promisiunea bilaterală de vânzare din 20 ianuarie 2016 pentru un teren, că a plătit prețul conform borderoului de plată. A solicitat ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare și să se intabuleze în cartea funciară dreptul de proprietate.

Părțile și-au manifestat consimțământul cu privire la vânzarea terenului, dată la care reclamanta a plătit prețul. Urma să se încheie actul autentic, dar, din cauza lipsei disponibilității materiale pentru deplasarea și plata costurilor notariale, pârâții au refuzat să vină la un notar pentru a semna actul în formă autentică.

În aprilie 2016 instanța a respins acțiunea ca neîntemeiată pe motiv că promisiunea de vânzare încheiată nu are forma autentică, este un înscris sub semnătură privată fiind nulă. Împotriva acesteia reclamanta a declarat apel. ocazie cu care a solicitat sesizarea ÎCCJ pentru a stabili dacă în speța de față era necesară încheierea în formă autentică a promisiunii de vânzare.

Ce a decis ÎCCJ?

ÎCCJ a pronunțat Decizia 23/2017 care a fost publicată în Monitorul Oficial 365 din 17 mai 2017. Știrile juridice au stabilit că, atunci când una dintre părțile care au perfectat o promisiune bilaterală de vânzare refuză încheierea contractului promis cealaltă parte care și-a îndeplinit obligațiile ce decurg din promisiune, poate solicita instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract. Promisiunea de vânzare fiind ea însăși un contract trebuie să îndeplinească condițiile de validitate aplicabile contractelor (capacitatea de a contracta, consimțământul valabil exprimat, un obiect determinat și licit, o cauză licită și morală).

Legiuitorul a prevăzut expres că pentru încheierea valabilă a unui contract de vânzare cu privire la un imobil este necesară sub sancțiunea nulității absolute forma autentică. Această formalitate se referă la contract, iar nu la promisiunea de vânzare.

În speța de față în cazul admiterii acțiunii și pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare, hotărârea judecătorească pronunțată are forța probantă a unui act autentic. În plus, hotărârea judecătorească rămasă definitivă are valoare ca și actul autentic notarial și este înscrisă în cartea funciară ca și act doveditor al dreptului de proprietate.

Antecontractul este o operațiune juridică netranslativă de proprietate care generează o obligație contractuală de a face (de a încheia contractul). Dacă legiuitorul ar fi intenționat în scop preventiv să prevadă forma autentică pentru promisiunea de vânzare, ar fi prevăzut expres această condiție așa cum a stabilit că sub sancțiunea nulității absolute, promisiunea de donație este supusă formei autentice.

ÎCCJ a precizat că legea 127/2013 a stabilit obligativitatea încheierii în formă autentică a promisiunii de a încheia un contract ce are ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept real legat de acesta, sub sancțiunea nulității absolute. Acest text de lege a fost abrogat prin legea 221/2013, astfel încât doar pentru antecontractele de vânzare a imobilelor încheiate în perioada 1 mai -19 iulie 2013, forma autentică era obligatorie, sub sancțiunea nulității absolute.

Impunerea formei autentice pentru promisiunea de vânzare duce la costuri suplimentare pentru părți (taxa de autentificare, onorariu notar), aspecte care pot descuraja părțile pentru o astfel de înțelegere. Dacă părțile au încheiat antecontractul de vânzare și respectă obligațiile asumate și se prezintă la notar pentru autentificarea contractului final, notarul va autentifica actul fără să solicite forma autentică pentru promisiunea de vânzare.

Transferarea proprietății asupra imobilului are loc de la data încheierii contractului în formă autentică sau, în speța de față, de la data rămânerii definitive a hotărârii care ține loc de contract. Ținând cont că efectele contractului nu se produc de la data perfectării promisiunii de vânzare, nu se justifică cerința încheierii promisiunii de vânzare în forma autentică.

În concluzie, ÎCCJ admite sesizarea și stabilește că nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic.