Categories
Articole Drept civil Dreptul proprietăţii Legislaţie utilă

NCC despre cum poți deveni propietarul timpului

proprietateaSă ne imaginăm că la un moment dat vor fi construite în România stațiunile de lux despre care deja se vorbește. Cine nu ar vrea să aibă o căsuță de vacanță, frumos amenajată în Delta Dunării sau la munte în Bușteni lângă prestigiosul Castel Cantacuzino?

Noi am fi vrut, dar lipsa de fonduri era problematică…asta până la apariția noii instituții denumite propietate periodică în Noul Cod Civil, articole 687-692. De ce? Propietatea periodică presupune existența unui bun, în exemplul nostru o vilă, pentru care plătești o sumă derizorie ca să devii propietar. Pare ideal, însă există și un șpil: mai sunt încă zece persoane care sunt propietare ca și tine. Legile ne spun însă că nu este vorba despre copropietate în sensul clasic, căci drepturile sunt depline, ci de o “împărțire a timpului”.

Cum vine deci? În principiu, fiecare propietar al locuinței are un anumit timp alocat pentru a se bucura de bunul său, așadar contrapartea prețului de nimic este că dacă depășești timpul negociat cu ceilalți propietari, te pot da afară din casă.

            Cum să nu închei o convenție

Să ne imaginăm acum povestea amuzantă a familiei Ghindă, oameni care au muncit toată viața și care și-au dorit dintotdeauna să fie rentieri. Mergând la cumpărăturile de duminică, au observat o reclamă care îndeplinea toate criteriile utilizate de către agențiile de publicitate pentru a atrage masa de neavizați. Cu un scris mare roșu pe un fond supărător de galben se propunea super-oferta vieții lor: deținerea unei propietăți de lux în regim de periodicitate în faimoasa stațiune X. Evoluția și-a urmat cursul : au ajuns în fața agentului, au semnat convenția (căreia conform art.688 i se aplică dispozițiile în materie de carte funciară) făra să o citească, probabil cu temerea că prea multe întrebări vor curma visul și s-au trezit mândrii proprietari.

 

Cum să nu pornești în vacanță

                Timpul s-a scurs, au trecut și săptămânile și familia s-a hotărât să-și petreacă weekend-ul la noua lor rezidență. Ajungând pe seară, obosiți de lipsa de autostrăzi din România, au parcat în fața noii lor vile. Când să deschidă ușa însă, un cap nebărbierit, aflat într-o stare de ebrietate și cu o halenă de invidiat de alte specii din regnul animalelor, îi opri pe toți în loc. Timpul încetini notabil…

Indispus de faptul că era deranjat, capul își strigă perechea cu clasica interjecție « Fă! » și toată lumea intră într-o confuzie generală. Doar toți erau proprietari… Dl. Ghindă, precaut ca de obicei, flutură de câteva ori convenția pe post de titlu de propietate și, pentru că vorbeau limbi diferite, își sunară agentul.

« Dar cum domnule, doar v-am explicat ! Sunteți toți proprietari cu drepturi depline dar pe rând. Cand nu e unul, e altul », explică el cu toată îndrazneala posibilă.

Acea noapte a fost cruntă pentru toți. Familia Ghindă era una dintre cele 10 familii propietare a rezidenței, cu care ar fi trebuit să ia legătura să-și « dividă timpul » în care fiecare putea ocupa vila. Desigur, nu i-ar fi oprit nimic să împartă efectiv în același timp același bun, că doar nu s-a întrupat legea într-un Inspector care să ne verifice la domiciliu (și dacă tot suntem pe subiect, vă imaginați problemele unei percheziții, presupunând că se identifică un obiect și apoi i se caută propietarul printre zece familii).

 

Cum să nu-ți petreci vacanța

                Să cunoaștem acum și capul: familia Brusture, țepoși ca minunata floare, petrecând împreună cu altă famile prietenă încă de-aseară, au «admis» din bunătate familia Ghindă pe proprietatea lor. Domnul Ghindă se hotărăște să evalueze cu obișnuitu-i cinism starea proprietății și șoc! Vede cea mai impresionantă inundație a vieții sale în noua sa baie și se întreabă cât timp să mai suporte?

Desigur NCC îi dă un fel de răspuns, cam nesatisfăcător, în art. 690, (1): dacă se apucă să o repare pe cont propriu, va avea dreptul la despăgubiri, dar apoi urmează calcule despre valoarea drepturilor celorlalți copropietari și discuții interminabile (conform tezei 2). Clar ar fi fost mai convenabil ca dl. Brusture să-și fi respectat obligația, pe care o vom denumi de bun simț, prezentă la art. 691 (2), de a nu tulbura în mod grav exercitarea proprietății. Dar ce înseamnă în mod grav?

Sigur multe lucruri ar fi putut preveni o astfel de chestiune: spre exemplu dl. Brusture ar fi putut ca la sfârșitul intervalului său să predea bunul imobiliar în condiții decente (art 699, al.3), dar coincidența a făcut ca intervalele să nu fie delimitate și să se recurgă prin urmare la mica înțelegere. Sau să se fi încheiat un contract de administrare (al.4, art 699), dar paguba s-a întâmplat deja.

Simțindu-se violat în drepturile sale, dl. Ghindă își luă familia și bagajele și se îndreptă spre capitală unde, la prima ora, își consultă nepotul și intentă o acțiune.

 

Cum să nu începi o procedură de excludere

Grăbit fiind de considerații practice (săptămâna viitoare domnișoara Ghindă urma să-și celebreze majoratul), dl. Ghindă se duse direct în fața judecătorului, adoptă cea mai tristă figură a sa și istorisi toată pățania. Demară astfel o procedură zisă “de excludere” a lui Brusture din lista interminabilă a familiilor propietare, care se face doar prin hotărâre judecătoreasca, conform Art. 691, al. 2, a.

Dar să nu ne ridicăm speranțele! Căci, după chipul și înfățișarea legiuitorului, legea este imperfectă și ne face să ne dorim să ne-apucăm de haiducie…Obținerea unei astfel de hotărâri nu rezolvă nimic, căci pentru a fi efectivă, trebuie să așteptăm intervenția divină a unui cumpărător, fie terț, fie alt copropietar, care să vrea cota-parte de proprietate a lui Brusture. Altfel zis, dl. Ghindă poate să fluture hotărârea peste tot, conform Art. 691, al.3, dispunerea este cea care produce rezultate concrete.

Însă va fi greu, așa cum simțea și dl. Ghindă și așa cum ne arată, regretabil NCC.

 

Cum să te rogi să nu cumva să ți se întâmple și ție.

            Să continuăm cu procedura de excludere. Am stabilit că Ghindă trebuie să aștepte decizia prin care, în principiu, judecătorul care nu s-a aflat la fața locului stabilește că tulburarea este gravă. Distracția începe de aici încolo.

Conform art 691, al.4, Brusture are dreptul să atace această primă decizie prin cale de recurs, ceea ce presupune alți bani și mai ales răbdare, iar vila este în paragină.

Abia după primirea deciziei definitive vor putea începe negocierile pentru vânzare, căci așa cum am văzut cota-parte trebuie cumpărată de cineva. Vă imaginați că Brusture fiind practic deposedat nu va fi cel mai cooperant om din lume, așa că va refuza pur și simplu să zică un preț.

Legea, prevăzătoare, ne spune în art. 691, al.5 că va interveni un expert (alți bani- aceeași problemă) și surpriză! O nouă hotărâre din partea altui judecător va ține loc de contract de vânzare-cumpărare. Urmează apoi iar înscriere în cartea funciară (art. 691, al.6) și discuții interminabile până își recuperează Brusture banii.

Noroc că am văzut și un articol folositor: 689 (1) îi permite domnului Ghindă să vândă sau să închirieze “partea lui de timp” furat de nesimțitul Brusture ! Dar unde va găsi el pe cineva care să se grăbească să cumpere ? Și cât îl va costa de fapt toată aceasta distracție ? Dl. Ghindă ofta…

 

Cum să nu închei o povestire

Nu ca dl. Ghindă, se înțelege. Chiar dacă decide să vândă, este corect ca Brusture să rămâna cu propietatea? Căci conform art 689, (2), actele de dispoziție precum vânzarea, sau de administrare precum închirierea, nu îl vor jena absolut deloc, căci îi sunt inopozabile.

Să încercăm și ultima alternativă și să facem din dl. Ghindă un antierou. Presupunând că ar vrea prin vreun tertip să-l fenteze pe Brusture și să-i vândă cuiva cota-partea lui, articolul 689 al.3 ne spune că până și terțului de bună credință îi pot fi anulate acest tip de acte. Salutăm deci existența privilegiilor propietarului și deplângem soarta celor nedreptățiți.

Morala : Să ne înființăm agenții de time-sharing, așa cum se numesc convențiile de acest tip la frații nostri anglo-saxoni. În rest…numai probleme!