Era iarnă. Zăpada scărţâia sub picioare. Copiii se jucau veseli cu săniile lor pe derdeluşul din spatele blocului. Nimic din jur nu părea să le perturbe bucuria. Mă îndreptam să-i fac o vizită fostei mele profesoare de engleză din liceu. Deşi copii în joaca lor nu simţeau gerul de afară, mie îmi îngheţaseră nasul şi picioarele. M-am îmbărbătat că mai am puţin şi o să intru la căldură unde voi petrece câteva ore agreabile împreună cu gazda mea.

În sfârşit am ajuns, am sunat la uşă. Când mi-a deschis uşa, m-a învăluit o aromă de măr copt cu scorţişoară. Minunat, simţeam aroma copilăriei! Când am intrat în casă bucuria mea s-a risipit ca prin farmec. Caloriferele erau de gheaţă, iar gazda mea era îmbrăcată, de parcă venise de afară din frig. Mi-a spus cu tristeţe că nu mai are căldură de o săptămână, din cauza unor restanţieri care au vândut apartamentele şi au dispărut de parcă i-ar fi  înghiţit pământul. M-am întristat şi mi s-a părut tare nedrept ca în plină iarnă un om aşa fragil precum gazda mea să aibă aşa neplăceri. Fiindcă sobă nu avea, caloriferele erau reci, ne-am aşezat lângă o aerotermă care încerca să-l urce pe Celsius până la un prag prietenos şi am început să-i spun ce s-ar fi putut face ca să fie evitată o astfel de situaţie.

În momentul în care asociaţia de proprietari constată că anumite persoane devin rău-platnice se impune cu necesitate să efectueze o operaţiune simplă, ieftină şi eficientă: se numeşte privilegiul imobiliar şi se înscrie in cartea funciară la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari şi are ca scop protejarea asociaţiei pentru a-şi recupera sumele datorate de rău-platnici ce au o restanţă de cel puţin 3 luni.

Cum se procedează?

Se completează o cerere prin care se cere înscrierea privilegiului imobiliar în favoarea asociaţiei de proprietari pentru apartamentul care a acumulat restanţe cel putţin 3 luni. Cererea se depune la biroul de carte funciară de la sediul asociaţiei de proprietari. Nu uitaţi să anexaţi listele de întreţinere pe ultimele 3 luni.

Cine poate depune cererea?

Cererea poate fi depusă de preşedinte sau o persoană împuternicită de acesta (de exemplu:administrator, membru al comitetului executiv, avocat. Concomitent, asociaţia de proprietari trebuie să-l acţioneze în justiţie pe rău-platnic pentru a obţine o hotărâre judecătorească prin care să-l oblige să achite ceea ce datorează.

Care sunt avantajele înscrierii privilegiului imobiliar în cartea funciară?

Acest privilegiu este opozabil şi celorlaţi creditori ai restanţierului de la data înscrierii sale în cartea funciară. El oferă protecţie asociaţiei de proprietari în cazul în care datornicul îşi vinde imobilul şi nu aduce la cunoştinţă cumpărătorului datoriile pe care le are. În această situaţie în contractul de vânzare-cumpărare se omite voit să se specifice faptul că datoriile apartamentului le preia viitorul proprietar. Dacă asociaţia nu ar avea acest privilegiu imobiliar înscris în cartea funciară, nu şi-ar mai putea recupera datoriile anterioare încheierii contractului de vânzare-cumpărare de la noul proprietar.

Sunt cazuri în care restanţierul are şi alte datorii (de exemplu la bănci). În cazul în care se ajunge la scoaterea la vânzare a apartamentului restanţierului şi asociaţia de proprietari are înscris acest privilegiu, va avea prioritate în a încasa din preţul acelei vânzări suma care să-i acopere restanţele respective.

Este important de reţinut că privilegiul imobiliar oferă prioritate în faţa altor creditori ai restanţierului respectiv, chiar şi în faţa băncii. În momentul în care restanţierul va dori să-şi înstrăineze apartamentul în vederea perfectării vânzării, notarul va cere de la cartea funciară un extras de carte funciară în care va apărea înscris acest privilegiu, adică creanţa asociaţiei faţă de respectivul restanţier. Vânzarea se va putea face dacă restanţierul achită suma respectivă sau dacă viitorul proprietar (cumpărătorul) se obligă el să o achite.

Cum recuperează asociaţia de proprietari sumele de la restanţieri?

Asociaţia îşi va putea recupera sumele datorate de rău-platnic după îl va da în judecată pe restanţier  şi va obţine o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.  În situaţia în care restanţierul este executat silit de alt creditor şi asociaţia de proprietari nu a încheiat procesul cu rău-platnicul (nu are încă o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă învestită cu titlu executoriu), atunci executorul judecătoresc va reţine din suma încasată din vânzarea apartamentului suma datorată de restanţier asociaţiei. El va păstra această sumă în contul său până când asociaţia de proprietari este în posesia unei hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile învestite cu titlu executoriu împotriva restanţierului, dar nu mai târziu de 3 ani de la vânzarea apartamentului.

Iată o metodă simplă care vă poate feri de viitoare neplăceri! Vorba proverbului: „paza bună, trece primejdia rea!”

Dacă preşedintele asociaţiei de proprietari din blocul unde locuieşte fosta mea profesoară ar fi ştiut că printr-o simplă cerere către cartea funciară depusă din timp ar fi putut evita situaţia existentă. Chiar dacă caloriferele s-au încăpăţânat să rămână reci, atmosfera din casa gazdei mele a fost caldă şi învăluită în aromă de măr copt cu scorţişoară!