Categories
Agricultură şi silvicultură Articole Dreptul proprietăţii

Noi modificări privind vânzarea terenurilor către străini

Într-o lume preocupată doar de ceea ce scriu tabloidele viu colorate, de ce breaking-news-uri invadează ecranul televizorului, iată că a trecut neobservată modificarea adusă Legii 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilanul localităților. Eu o numesc simplu: legea care va duce, în timp, la dispariția satului românesc.

Această lege va îngropa satul românesc, din care va rămâne doar o amintire. Acel sat autentic, în care oamenii trăiau așa cum au apucat din moși-strămoși: frumos și liniștit. Acel sat în care avuția cea mai de preț și moștenirea care se transmitea din generație în generație era pământul. Banii nu contau, pământul era averea cea mai de preț.

Legea 17/2014 face ca vorbele lui Liviu Rebreanu despre satul și țăranul român să devină doar o amintire: „țăranul e pretutindeni păstrătorul efectiv al teritoriului național… Pentru țăranul nostru, pământul nu e un obiect de exploatare, ci o ființă vie… Pământul  e însuși rostul lui de-a fi. Pământul are un glas pe care țăranul îl aude și-l înțelege.”

Ce știri juridice aduce programul legislativ de modificare a Legii 17/2014?

La două luni de când legea 17/2014 a văzut lumina tiparului, dar n-a putut fi pusă în practică, pentru că se așteaptă elaborarea normelor metodologice de aplicare, au apărut primele modificări. În “Monitorul Oficial” nr. 352 din 13 mai 2014 a fost publicată Legea 68/2014 care modifică pe ici, pe colo, prin părțile esențiale, vânzarea terenurilor agricole.

Prima modificare adusă se referă la persoanele care pot cumpăra teren și, la o primă lectură, pare că nu s-a schimbat nimic! Legiuitorul a decis că terenurile agricole situate în extravilanul localităților pot fi cumpărate de cetățenii români persoane fizice și/sau juridice, de cetățenii unui stat membru al UE, ai statelor care sunt parte la Acordul privind Spațiul Economic European sau ai Confederației Elvețiene, persoane fizice și/sau juridice.

Cu titlu de știri juridice, Legea 68/2014 a eliminat faptul că cetățenii străini și persoanele juridice aparţinând unui stat membru al Uniunii Europene sau statelor care sunt parte la ASEE sau Confederaţiei Elveţiene pot achiziţiona teren agricol în România, în condiţii de reciprocitate.  O modificare care a trecut neobservată, fără ca vreun român să fie deranjat că de mâine străinii au liber în a ne cumpăra pământul, dar, în schimb, ei n-au obligația reciprocă de a ne permite să cumpărăm și noi teren la ei în țară.

Eliminarea sintagmei „condiții de reciprocitate”  a ridicat, practic, restricția care exista până la această modificare. Până acum, un străin putea cumpăra teren în România, dacă, potrivit tratatelor internaționale exista reciprocitatea ca și un român să poată achiziționa teren în țara respectivă. Spre deosebire de noi, străinii țin cu dinții de terenurile lor, iar noi nu știm cum să le netezim calea, să le poată dobândi fără bătăi de cap. Este trist că noi nu am înțeles că „pământul pe care merge poporul nu este de vânzare.” (Witko Tashunka)

Noi reglementări privind antecontractul de vânzare-cumpărare

Programul legislativ al Legii 68/2014 a modificat prevederea potrivit căreia antecontractul de vânzare-cumpărare trebuia să îmbrace forma autentică. Programul legislativ a stabilit că acesta se poate încheia și fără a trece pe la notar, dar părțile sunt obligate să verifice ca terenul care face obiectul acelui antecontract să aibă deschis rol fiscal și să fie înscris în cartea funciară, aspecte care nu erau prevăzute în Legea 17/2014.

Să presupunem că părțile încheie un antecontract și stabilesc ca, peste o perioadă de timp, să meargă să perfecteze actul de vânzare-cumpărare. Între timp, cel care a promis că va vinde, refuză să încheie contractul promis. Atunci cel care dorește să cumpere poate să meargă la instanță și să solicite acesteia să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, motivat de refuzul celeilalte părți de a încheia actul promis de bună voie.

Rețineți că instanța va admite acțiunea și va pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare doar dacă terenul respectiv are deschis rol fiscal și este înscris în cartea funciară. Fără aceste două condiții ce trebuiesc îndeplinite cumulativ, acțiunea va fi respinsă ca inadmisibilă.          

Nulitatea, bat-o vina!

Legea nr. 17/2014 a stabilit că în situația în care terenurile agricole din extravilan se vând fără a se respecta dreptul de preempțiune sau fără să se obțină avizele prevăzute de lege au ca sancțiune nulitatea absolută a acelui act. Tocmai pentru a drege busuiocul, legiuitorul a modificat sancțiunea nerespectării condițiilor legale cu nulitatea relativă.

Nulitatea absolută poate fi invocată oricând, de orice român, pentru că se presupune că încalcă interesul obștesc, pe când cea relativă se presupune că încalcă interesul personal (doar al celui care a vândut/cumpărat terenul) și actul poate fi atacat pentru nerespectarea condițiilor doar timp de 3 ani de la încheierea lui.

Adio, reclamații!

Faptul că nulitatea absolută, care îi dădea dreptul oricărui român să conteste vânzarea unui teren către străini pentru încălcarea prevederilor legale, a fost eliminată din lege, face ca ea să fie de azi istorie. Doar părțile implicate în vânzare pot ataca valabilitatea actului și doar în termen de 3 ani de la încheierea lui. După cei 3 ani actul neatacat rămâne valabil!

Modificările aduse privind vânzarea terenurilor agricole către străini ne vor face să ne fugă pământul de sub picioare și la propriu și la figurat. Și vorbele lui Eminescu “dar noi locului ne ținem/cum am fost așa rămânem”, rămân doar… vorbe.

Liber la vânzare și la îngroparea satului românesc!

Bucuroși că procedura de vânzare a terenurilor e tot mai simplă, visând la îmbogățire, mulți se vor avânta voioși să bată palma cu străinul! Este o bucurie de scurtă durată, pe care o vor regreta imediat ce banii primiți se vor termina și vor realiza că banii nu aduc fericirea, iar ei vor plăti scump pentru reveria de a vedea cum e să fii bogat. “Convingerea celor bogați că cei săraci sunt fericiți nu este cu nimic mai stupidă decât convingerea celor săraci că cei bogați sunt fericiți. “(Mark Twain)

Indiferent cât pământ vei vinde “sărmane, popor român,/E o vorbă de la daci:/”Cei bogați, bogați rămân,/Cei săraci, tot mai săraci!” (Girel Barbu)