Vrei să construiești o casă? Înfrunți birocrația sau… apelezi la instanță


autorizatieSe spune că un om trebuie să facă neapărat trei lucruri în viață: să planteze un pom, să construiască o casă și să aibă un copil. Sigur că nu puțini sunt aceia care se încumetă să își construiască o casă pe pământ refuzând din start ideea de a locui la bloc. Aventura birocratică printre hârtiile care sunt necesare acestui demers, îi descurajează însă pe mulți.

Având în vedere actele și avizele necesare construirii unei case și anumite puncte de vedere diferite în această materie, a  fost necesară intervenția Înaltei Curți de Casație și Justiție (ÎCCJ) care prin Decizia nr. 13/2013 publicată în Monitorul Oficial nr. 674 din 1 noiembrie 2013 a clarificat dacă este sau nu necesară procedura aprobării tacite ( autorizația este considerată a fi acordată dacă autoritatea administrației publice nu răspunde solicitantului în termenul legal pentru emiterea acelei autorizații ) în cazul obținerii autorizației de construcție și a certificatului de urbanism. Decizia ÎCCJ se încadrează la categoria noutăți legislative făcând lumină în acest domeniu.

 În momentul în care cineva se hotărăște să construiască o casă are obligația de a obține certificatul de urbanism înainte de a depune documentele pentru a obține autorizația de construcție !

Un prim aspect ce trebuie clarificat este cel legat de situația terenului, respectiv dacă acesta  este în intravilanul sau extravilanul localității. Dacă terenul pe care veți construi este în extravilan, lucrurile sunt puțin mai complicate. Mai întâi va trebui să îi schimbați regimul juridic, să fie trecut în intravilan de către Consiliul Local al localității respective.

Pașii pentru a putea trece un teren din extravilan în intravilan sunt:

– întocmiți cadastrul și intabularea terenului respectiv;

– depuneți la primărie o cerere prin care solicitați ca terenul să fie trecut din extravilan în intravilan;

– cu ajutorul unui arhitect se întocmește Planul Urbanistic Zonal care trebuie să fie aprobat de Consiliul Local;

– actele de proprietate ale terenului respectiv;

– studiu privind cercetarea fertilității solului întocmit de Oficiul de studii pedologice și agrochimice;

– expertiza de evaluare a terenului întocmită de experți din Ministerul Agriculturii.

În cazul în care terenul este în intravilanul localității, solicitați certificatul de urbanism și apoi autorizația de construcție.

Care sunt pașii pentru obținerea certificatului de urbanism și a autorizației de construcție?

Pasul 1

Obținerea certificatului de urbanism. Certificatul de urbanism este actul prin care autoritatea responsabilă cu construirea în zona aflată în discuție vă aduce la cunoștință ce și în ce condiții puteți construi. Pentru a obține certificatul de urbanism trebuie să depuneți la primăria de la locul amplasării terenului următoarele acte:

– cerere tip în care să precizați scopul pentru care solicitați actul;

– actul de proprietate al terenului;

– plan de încadrare în zonă (scara 1:500) și plan de situație (scara 1:1000, 1:5000);

– memoriu de prezentare;

– chitanța ce atestă plata taxei pentru eliberarea certificatului.

În mod normal în 30 de zile de la momentul depunerii actelor menționate anterior, ar trebui să fiți fericitul posesor al acestui certificat de urbanism. În viața reală lucrurile nu stau chiar așa, deci trebuie să vă înarmați cu răbdare și să așteptați cuminți soluționarea dosarului vostru!

Rețineți că certificatul de urbanism nu ține loc de autorizație de construcție, nu vă dă dreptul să vă apucați să construiți, ci doar furnizează date despre regimul de înălțime al construcției, poziția viitoarei construcții etc.

Pasul 2

Obținerea autorizației de construcție. După ce ați obținut certificatul de urbanism lucrurile s-au simplificat deja, mai aveți de obținut autorizația de construcție. Aceasta este actul prin care autoritatea vă avizează soluția prezentată și vă dă dreptul să începeți lucrările. Practic, ea are la bază certificatul de urbanism.

Actele necesare pentru a obține autorizația de construcție sunt:

– cerere tip;

– certificatul de urbanism;

– planurile cadastrale;

– avizele cerute prin certificatul de urbanism;

– actele de proprietate ale terenului;

– modul de amplasare a casei pe teren plus planul fundației viitoarei case;

– memoriul tehnic care cuprinde memoriul de arhitectură, rezistență, instalații;

– dovada achitării taxei pentru obținerea autorizației.

Toate actele se vor depune la primăria de la locul situării terenului.

Abia după ce aveți aceste două acte (certificatul de urbanism și autorizația de construcție) puteți să deschideți șantierul și să vă apucați de construcția casei. Vă trebuie răbdare să valsați prin birocrația hârtiilor necesare  în demersul de a vă putea construi casa mult visată! Până la urmă drumul către succes este „drum în lucru”!

În general durata obținerii acestor acte este mare, pentru că sunt implicate destul de multe persoane în luarea deciziei privind aprobarea proiectului vostru. Cred ca regula lui Rogers arată cam ce se petrece cu actele voastre de la depunere până la mult visata aprobare. „Autorizația pentru un proiect va fi acordată numai în cazul în care niciunul dintre cei care autorizează nu va putea fi acuzat dacă proiectul eșuează și atunci când cei care autorizează vor fi onorați în cazul în care proiectul reușește.”

Care a fost controversa instanțelor de judecată care a generat acest recurs în interesul legii?

Problema legală a plecat de la dispozițiile care reglementau noțiunea de procedura aprobării tacite care se referă la cazul în care autorizația (fie certificatul de urbanism, fie autorizația de construcție) este considerată a fi acordată dacă autoritatea administrației publice nu răspunde solicitantului în termenul legal pentru emiterea acelei autorizații.

Într-o primă opinie, instanțele de judecată au considerat că procedura aprobării tacite nu este aplicabilă certificatului de urbanism și autorizației de construcție. Având în vedere scopul pentru care sunt cerute aceste acte, dacă solicitanții nu primesc răspuns de la autorități în termenul legal de 30 de zile de la depunerea documentelor, nu trebuie să înțeleagă că prin depășirea acestui termen și neprimirea niciunui răspuns, au obținut actele mult dorite.

Dacă au trecut cele 30 de zile și nu au primit niciun răspuns de la autorități, atunci au calea legală a instanței de judecată și pot obliga autoritatea administrativă să emită actul solicitat în baza legii contenciosului administrativ (legea 544/2004 cu modificările și completările ulterioare). Practic, dau în judecată primăria și îi obligă să le emită actul cerut, deoarece a expirat termenul legal de 30 de zile în care exista obligativitatea emiterii sale.

În viața de zi cu zi cele 30 de zile se depășesc de cele mai multe ori având în vedere numărul mare de solicitări. Decizia de a sta cuminți și de  a aștepta și după expirarea celor 30 de zile sau decizia de a trece la luptă și a de a da autoritatea respectivă în judecată, vă aparține!

Într- o a doua opinie, instanțele de judecată au considerat că procedura aprobării tacite este aplicabilă certificatului de urbanism și autorizației de construcție. Adepții acestei idei au considerat că astfel s-ar elimina birocrația și arbitrariul în deciziile autorităților administrative.

Mai mult, în OUG 27/2003 privind procedura aprobării tacite s-a specificat că acest tip de procedură se aplică tuturor autorizațiilor emise de autoritățile administrației publice, cu excepția celor emise în domeniul activităților nucleare, a celor care privesc regimul armelor de foc, munițiilor și explozibililor, regimul drogurilor și precursorilor, precum și autorizațiile în domeniul siguranței naționale. În acest text de lege sunt enumerate limitativ domeniile în care nu se poate aplica procedura aprobării tacite, or certificatul de urbanism și autorizația de construcție nu apar în categoria excepțiilor.

Adepții acestei opinii au mizat mult pe eliminarea birocrației și eliminarea legii lui Scott care spune „să nu mergi niciodată printr-o instituție fără să ții o hârtie în mână.”

Ce noutăți legislative aduce recursul în interesul legii?

Analizând practica neunitară existentă în aceste domeniu și realizând necesitatea de a face lumină ÎCCJ trebuia să încline balanța în favoarea uneia dintre cele două opinii. Curat murdar încurcătură!

Având în vedere că nu există dispoziții legale speciale care să permită aplicarea procedurii aprobării tacite în domeniul urbanismului și autorizării construcțiilor, dacă solicitantului nu i se soluționează cererea (nu i se emite actul solicitat), atunci acesta poate cere în instanță obligarea instituției (primăria) la emiterea actului. ÎCCJ a hotărât ca toate instanțele să adere la prima opinie, și anume aceea că procedura aprobării tacite nu este aplicabilă certificatului de urbanism și autorizației de construcție.

În loc de concluzii…

ÎCCJ a făcut lumină și a trasat linia de urmat pentru a nu mai exista o practică neunitară. Putem considera a fi un succes pentru că nu se vor mai pronunța hotărâri judecătorești contradictorii în acest domeniu, dar cred că se încurajează birocrația frumos ambalată în teancuri de hârtii.

Cred ca legea lui Issawi este mai actuală ca niciodată! „Fiecare sistem are propriul său mod de a consuma mari cantități de hârtie: în societățile socialiste, prin completarea formularelor în patru exemplare, în cele capitaliste prin afișarea unor postere mari și prin împachetarea fiecărui produs în patru învelișuri de carton.”